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青岛正式限购 听业内专家解读

2017-03-16 12:54:34 来源: 网易房产(青岛)
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3月15日,青岛多部门联合出台关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知,通知自2017年3月16日起正式实施。限购后青岛房地产市场走势如何?让我们听听业内专家解读。

限购前后对比

青岛正式限购 听业内专家解读

青岛房地产投融资中心主任 龙江

青岛正式限购 听业内专家解读

关于本次青岛限购,首先要梳理清楚限购的内容。第一条限购范围非常清晰,第二三条相对模糊,可以说本次青岛限购是一次应景之作,预警意义更加明显。从限购条款来看,非本市户籍限购1套房,新房和二手房公积金和商贷首付比例提高,较南昌等其他城市限购来说是比较温和,更多在于预警,而不会起到比较大的杀伤力。

2016年时候,股市偏弱,楼市吸引了一大批投资者入市购房,2016年至目前房价涨幅比例较大,个别地区甚至翻番,这种情况下投资的巨大收益吸引更多投资者进入楼市,形成2017年1-3月份比较恐慌性的购房现象。另外,去年市区比较少的土地供应,市区内可售楼盘、房源库存量较少。在此背景下,对于市区房价来说不会形成大的影响,更多的是缓和目前比较猛的调价势头。

本次限购特别提出限购包含高新区。之前的政策高新区是作为刺激购房区域,目前来看青岛本次限购会影响一部分投资者,而这个区域配套还不太完善,并不太适合刚需自住购房者选择,况且高新区作为规划热区,对于区域影响还很难判定。

新京报地产专栏作家 张百忍

青岛正式限购 听业内专家解读

推出时间比正常城市晚了五个多月,这五个月里青岛房价迅速增长,很多区域的价格相对于2016年初翻了一倍。因此可谓严重滞后。这给青岛楼市及这个城市的未来发展形成巨大透支。

严厉程度更多是做做样子,非常宽松,比起去年一些城市的政策都宽松。同晚南京也出台了加码政策,对比可知,本市弱爆了。南京外来人购房两年社保,本市一年;南京二套房早已首付八成,本市只有四成;南京第三套房限购,本市只限贷,不限购。

会有一些效果,但不大,还要看具体执行力度。尤其是市区,严重缺地缺房,不见供应,炒作严重,不见制止,因此不要说楼市回调,横盘都难。城阳黄岛影响会稍大一点,毕竟三套房要全款了。

为何宽松:新市长未到位,时间紧急,杭州南昌都加码到如此程度了,李村高层房价都挂到25000了,再不采取点措施实在说不过去了,所以得有,但是实在不舍得打击房价,那就象征性出点政策,如果新领导来了,觉得有必要加强,可以再加码嘛。

七个区都限制了,范围比较大,即墨因为还没改区,算是逃过了。这样的话,城阳和黄岛尤其是胶南相对压力就比较大,这些区域外来人比例较大,而且库存相对大。而有利于红岛的大拆迁,毕竟房价暴涨是最大的阻力所在。

本次政策虽然松,但毕竟是在青岛房价饱涨之后出台,因此有点最后一根稻草的作用,或者暗示给了收入多多的炒房者一个出逃的机会,此时不甩货,等下次加码之后,就没人接盘了,毕竟房子不是股市,出手相对麻烦,其实身边很多炒房者已经在出货了。

以目前青岛的楼市现状,土地出让只怕还是郊区为主,无非加大设置条件,避免地王和熔断。市区依然没有土地供应,这样导致市区供求关系依然难以缓解,因此房价只怕还会涨,而随着南方城市调控不断加码,青岛在短时间内再次加码调控的可能性很大。郊区尤其是胶州和即墨则迎来一个相应的机会,很多人会盲目冲过去,但人少地多,后市套住他们是大概率事件。而商业也随着住宅调控的收紧相映迎来机会,尤其是公寓。

一年多以前,青岛的进城门槛是100万,四方李沧买一套小房子,加车位装修等等,差不多一百万就能搞定,首付50万,贷款50万,相对压力不大。如今这个数字已经是200万了。首付还是50万,贷款就得150万,如果考虑到利息,只怕总额就得接近300万,这相对于青岛人收入来讲,已经承担不起,因此市区的外来人口会大大减缓。

据说今年本市有十万大学生要毕业。而调查后得知,应届毕业生的薪资期望是6000元,而对企业的调查得知,只能提供2900元。房价翻番之后,房租等相应增长,青岛各项经济经营活动的成本都会大幅上涨,除了地产本身和银行之外,贷款买房者必须省吃俭用以供房贷,吃喝玩乐等消费必须压缩,因此为这个城市的第三产业埋下巨大隐忧。

三一五同晚,美联储在三个月后再次加息。并且宣布2017年预计的加息三次将改为四次。到底会有啥影响,太复杂很难描述。只知道本轮地产火爆是因为2014年底到2015年央行的连续六次降息,只知道卖掉京沪一套市区公寓可以到美帝买好几套别墅了。所以美联储如果真的加息四次,再加上川普这个不确定因素,我国的大泡沫经济挺悬的,这才是一件天大的事,对比之下,什么乐天高尔夫球场,什么森林城市不许卖,都是小事,不值得一提。而单纯楼市调整,还是那句话,是会从那些调控严厉卖地较多的南方城市开始,时间最快也得下半年。

青岛科威国际不动产总经理 孙杰

青岛正式限购 听业内专家解读

总体来说本次限购对青岛影响不是很大,为什么呢?此次限购主要限制的是外地人口,外地户籍的成交占青岛总体成交的比例还是比较小的,大概是不到百分之十,并不影响基本面。

第二个是大环境没有改变。比如说通货膨胀、人民币贬值、人民币增发等基本的因素没变化,再比如说供需方面,供给还那么多,人口仍在流入,单纯的控制需求都很少,相对来说并不影响。

那对刚需买房者和投资买房者心理会有什么影响吗?我觉得影响最大的应该是房东,最起码不能乱涨价了,买房影响并不大,因为贷款政策不变。

平安好房青岛公司运营总监 张斌

青岛正式限购 听业内专家解读

青岛出台限购政策,属于中规中矩,调控力度基本保持,而范围有所扩大,近期过热的黄岛区和高新区也被划入范围。对于目前过热市场带了迅速降温效果,成交量明显下降足以预见,价格也会出现逐步下滑。调控主要针对多套房产和外来购房等投资性需求,刚需客户会有实惠购房的契机。而住宅限购之后,商办、公寓等产品,会迎来投资机遇。而由此带来的相关退单、无法签约等纠纷,市场也会出现波动。

方晨 本文来源:网易房产 责任编辑:方晨
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