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三四线楼市舞龙式发展 5月土地出让金环比增66%

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本报记者 宋兴国 北京报道

近日,各地关于楼市调控的喊话不断。

根据河北日报的消息,日前,河北省住建厅转发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,强调要认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务。

而北京则在6月19日发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》,提出要完善调控政策措施,提升精准调控水平,满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。

而在自贸区消息出炉后,就一直严控楼市的海南,其省委副书记、省长沈晓明在近日接受媒体专访时表示,海南要有“壮士断腕”的勇气和决心,坚决减少经济对房地产的依赖。

这与近期楼市的异动有关。在“930”开启的调控浪潮持续近两年后,一度处在下行周期的楼市,却在近期出现了微妙的变化。

一方面,轮动效应下的楼市末端,三四线城市土地市场、去库存等方面保持相对较高的热度。但另一方面,与过往周期规律不同的是,成都、青岛、沈阳、大连等二线城市在各种调控对冲政策的作用下,5月也进入房价领涨城市行列。

这样的背景下,多家机构均作出了各地即将开启新一轮楼市调控的预测。而这一轮调控将会与之前的政策呈现哪些不同,将会有哪些新的抓手,成为关注的焦点。

三四线楼市轮动上涨

6月14日,国家统计局发布5月宏观经济数据。在需求端,5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米,比4月增长了17.5%,同比增长8%。

价格方面,易居研究院发布的百城房价报告显示,5月,其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米,环比增长0.7%,同比增长11.3%。

其中,一线、二线、三四线城市新房成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金华、莆田等三四线城市,是房价同比增幅最大的城市。

在一线城市中,国家统计局数据显示,北京市一手房在2018年除2月以外持续上扬,二手房从持续了近一年的环比下降开始转为上涨。

这甚至在租赁市场也有所体现。链家的数据显示,5月,北京链家房源单平米租金同比上涨14.2%,环比上涨2.4%,近三月租金环比涨幅呈扩大趋势。

与此同时,供给端的数据继续旺盛。前5月,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速连续三个月维持10%以上。而房企购地面积增速,由前4月的-2.1%,转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

另外,土地市场的热度也还在持续。中国指数研究院的数据显示,2018年1-5月,全国300城市土地出让金总额为15887亿元,同比增加约38%。

其中,由于很少有限价政策,三四线城市的土地市场在房企“外溢”过程中持续火热。5月,三四线城市完成土地出让金为1654亿元,环比增加66%;此外,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大,导致了市场供需失衡。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道记者。

在顾云昌看来,尽管出现了楼市的整体回调,但不同城市的情况仍有所不同。一方面,目前使用较广的限价等行政调控手段,放大了购买新房的投资收益,激发了购房需求,另一方面,一些二三线城市的人才政策吸引了外来住房需求释放。

而对于三四线城市,顾云昌用“舞龙”来形容楼市的轮动效应,龙头的一线城市整体还处在市场低迷期,但龙尾末端的三四线城市,则还处在尚未开始下行的高峰状态。

调控需要“调和控”

多位受访人士均指出,调控政策的走向,与资金面的收紧,将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。

资金层面,华泰证券指出,在融资端持续收紧的情况下,政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面,房企为加速资金回笼,可能在价格方面做出让步;另一方面,政府也有意通过扩大供给,缓解热点城市的供需缺口,避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

而顾云昌则表示,三四线城市此轮上涨得益于货币化棚改所释放的购买力,但随着去库存的深化,货币化棚改在部分城市的补贴力度可能减小,而此类城市的土地市场当前处于高位,土地供应相对充足,补贴资金的减少可能会对未来的需求造成很大压力。

而在调控层面,政策的范围和深度,也被认为将会有所变化。

易居研究院的数据显示,5月,7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约272万平方米,环比减少2%,同比增加20%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约580万平方米,环比增加20%,同比增加16%。

因此,限购和限贷等较为严厉的调控措施,被认为将可能在一些热点三四线城市加以实施。

同时,调控的深化也在不断从文件走向落实。此前中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示,楼市调控应当注重“调和控”两个方面,一方面要控制市场情绪和预期,另一方面,更要调整住房供应结构,增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”,是市场过热的主要原因。

这也是一些城市目前调控政策转向的重点。上述河北文件指出,热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。

而在6月5日,深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,则将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4,多元化住房供应体系的思路十分清晰。

一周前,全国政协经济委员会副主任、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在公开演讲时提出,房地产市场累积了一些风险,目前行政性措施已经不能根治,必须在六方面同步加快改革。包括改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构并实行租购同权制度、改革房地产税、改革住房公积金制度和改革农村土地制度六个方面。

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