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一二手房“剪刀差”让企业看到“炒房”机会

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一纸令下,以企业为名义的购房者正在被“罚下场”。

从6月24日至26日,仅三天时间,西安、长沙、杭州便相继出台暂停企业(企事业)单位购买住房的政策。

如果说,住房供应中最大的客群是家庭或个人的话,部分企业也是开发商不可忽视的“大客户”。尤其是在供需紧张,市场反响激烈,楼市调控不断升级的背景下,企业购房群体因不受限购束缚,而显得异军突起。

以企业名义进行购房的现象在国内并非个例。那么,暂停企业购房的背后,是什么在吸引企业购房?企业购房与家庭或个人购房又有什么区别?《每日经济新闻》记者就此采访多方人士。

企业买房图“剪刀差”

率先出台限制企业购房政策的城市是西安。6月24日,西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》,提出二十三条规范西安住房交易秩序的工作措施,其中就包括“在限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房(含商品住房和二手住房)”。西安市房管局负责人的解释是,为了“防止以企业名义投机炒房”。

此前,以企业名义来买房的团购,对楼盘项目销售无疑是一笔“可遇不可求”的大单。

西安某品牌房企员工向《每日经济新闻》记者表示,在西安摇号之前,她所在的公司遇到过几次企业团购,买方以公司名义打包买下一栋楼,开发商一般会给1~2个点的优惠。而在西安开始摇号之后,企业团购买房的现象就基本没有了,因为企业会跟普通购房人一起摇号,“没有什么不一样”,注册公司买房的也多是让外地人有买房资格。

继西安后,6月25日,长沙出台政策,其中同样提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。

同时,因九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签,且这三家公司属于同一个实际控制人的情况。6月26日,杭州住房保障和房产管理局发布通知称,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

事实上,以企业名义买房并非只在个别城市发生,一线城市乃至热点二线城市皆普遍存在,部分地方也针对企业买房出台了相关政策。以北京为例,2017年3月17日,北京住建委等部门联合出台政策,要求企业购买的商品住房再次上市交易,须取得不动产权证满3年。

而此次三城市直接“暂停”企业购房资格,显现出更大的政策调控力度和打击炒房的决心。

中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析表示,三个城市都是已出台限购限售政策的城市,并且新房二手房存在“剪刀差”(价格差距),企业可以直接获得购房资格,并且没有限售期,可在买房后迅速进行交易获得收益。

《每日经济新闻》记者注意到,西安、长沙新房及二手房的价差明显。根据中国房地产业协会发布的中国房价行情数据,西安5月新房均价比当月二手房低了1995元/平方米,而长沙则低了1304元/平方米。

税多但可变相减少

相比普通购房人,企业名义买房存在一定规避政策限制的优势,但同时,企业买房需交更多税收。

《每日经济新闻》记者26日咨询西安市地税部门以及长沙地税部门了解到,在买房环节、持有环节乃至交易环节,企业购房需面临的税种和税收金额都会更多一些。

西安和长沙针对个人买房都会有税收优惠政策,但企业没有。其中,西安、长沙规定,个人购买家庭唯一住房的,90平米以下契税为1%,90平米以上住房契税为1.5%;如果是第二套改善住房,90平米以下契税为1%,90平米以上契税则为2%。而企业购房,西安征收购房金额3%的契税,长沙契税比例则为购房金额的4%。以一套1.5万元/平方米,面积为100平米的住房来算,西安、长沙两地的刚需购房者需缴纳契税1.5万元,而企业购房分别需缴纳4.5万元、6万元。

在持有环节,企业每年还需缴纳一定比例房产税及城镇土地使用税。以长沙为例,企业每年缴纳房屋余值的1.2%,再根据不同地区规定扣除一定比例,其中湖南省的扣除比例为20%,企业每年需缴纳房产税的金额即:房屋余值乘以1.2%乘以80%。若按房屋1.5万/平方米,100平米面积,且房屋余值仍为总价150万元计算,企业每年支付房产税费用为14400元。而城镇土地使用税则按照房产实际占有面积征收,具体征收标准,各地区都不同。

而在交易环节,契税、增值税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税等一系列税费,都是企业购房后交易时必须面临的。

企业购房税费颇高且税种更多,但在业内看来,在有“剪刀差”的城市,买房存在较大利润空间,尤其是以“炒房”为目的企业,更会忽略税费抬高的成本问题。

对此,北京中会仁会计师事务所主任丁会仁对《每日经济新闻》记者分析称,多项税收理论上是存在的,但很多公司在实际操作中,多数会选择股权变更或连同公司一起转让等方式。实际房产并没有过户,就不用交纳契税和增值税以及土地增值税等。

业内普遍认为,城市限制企业购房的政策会向其他城市蔓延,企业以“炒房”为目的的购房需求也将被抑制。同时,记者从某国有银行城市支行处了解到,该支行并不接受企业购房按揭贷款的申请。

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