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贝壳研究院透露16城交易 预测2018下半场楼市“稳中有落”

2018-07-05 14:08:00 来源: 地产壹线 举报
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地产壹线 田晏林 发自北京

最近几天,房地产市场调控再出重拳,住建部等七部门圈定30个热点城市,整治楼市乱象。

事实上,自去年北京颁布“317”新政后,新一轮房地产调控蔓延至全国。特别是受共有产权房和限竞房入市、摇号买房、棚改货币化全面收紧、限制企业购买住房等政策影响,持币方情绪普遍焦虑。

贝壳研究院数据显示,今年前5个月,链家重点监测的16座城市成交量比2017年后5月环比增加21.8%。

然而在这16座城市中,在全国调控面前首当其冲的北京、深圳,总体处于平稳的状态;政策环境相对宽松的弱二线城市成交量有明显增加;而以上海和成都为代表的,历经多轮政策加码的市场,近期成交量却持续下降。

日前,网易房产参加了一场贝壳研究院举办的媒体交流会。贝壳研究院首席市场分析师许小乐以链家重点监测的16个城市为目标对象,披露了2018年市场监测半年报,试图用数据还原楼市真相。

只有尊重市场,才能赢得市场。通过分析多组核心数据,网易房产站在市场分析师的角度,得出八点观察,尝试回答:我们经历了怎样的2018年上半场?站在下半场的第一分钟里,可以预测哪些即将浮现的局面?

1、我们所见的市场热,不一定是真的热。2018年上半年的二手房市场处于稳中分化,大致分为四种类型:

第一,前期调控力度大的城市市场平稳修复。如北京二手房市场,在317调控之后,由于改善性换房链条中断,成交量出现大幅回落,之后成交量的缓慢小幅上升属于市场自然的修复。

第二,像济南、武汉、南京等部分前期调控力度大的二线城市,基本处于横盘状态,达到调控预期。

第三,政策环境相对宽松的弱二线市场较为活跃。数据显示,2018年前5月沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比共计增长67.3%。

许小乐分析指出,这些城市的共同点是通过人才引进政策放松了落户条件,在新房限价的环境里,对一二手房倒挂程度影响较深。

第四,前期调控彻底或经历多轮加码的城市,如上海和成都,市场正在急速降温。贝壳研究院信息显示,成都自2016年10月以来经历4轮调控,2018年上半年均价处于横盘状态,近期成交量持续下降。

2、中央确定的“房住不炒”的思路,试图让地方政府摆脱房子对于GDP和财政收入的依赖。

但在限价、限购、限贷,甚至是摇号买房的高强度政策管制下,地方政府利用人才引进政策,撕开一道小口子,就能导致市场出现激化现象。

事实上,在调控后房贷利率连续上行的条件下,北京二手房价格连续9个月回落,到今年2月份累计下跌14%。许小乐认为这是市场自发调节的正常行为,“但是一些地方的政策突破了调控的总体思路、总体框架之后,会导致市场预期混乱。”

一般而言,范围大、频率高、力度强的管制型政策,容易引发市场供需结构的扭曲,需警惕其对未来供给可能带来的伤害。

3、管制型政策的退出需满足三个条件:第一市场基本稳定;第二居民购房杠杆得到有效控制;第三长效机制能够有效衔接。

但很显然,目前的市场状态并不具备政策退出的条件。

贝壳研究院数据显示,一方面,目前少数城市房价趋稳,多数城市房价仍在上涨。全国商品房库存走低,去化周期缩短,造成房价上涨的压力。

贝壳研究院透露16城交易 预测2018下半场楼市“稳中有落”

(2018年5月重点城市链家二手房成交价同比)

另一方面,虽然居民杠杆总体改善,但北京、深圳、厦门这些城市的居民的房贷收入比仍高,存在还贷压力问题。

贝壳研究院透露16城交易 预测2018下半场楼市“稳中有落”

(数据提供:贝壳研究院)

4、2018年的进程过半,但未来六个月的市场环境预计是“稳中有落”,这也符合许小乐对当下形势的判断。他用四条线索做引证:

其一,一线城市供需结构没有发生改变的情况下,市场不会进行大幅升温。

其二,二线城市享受城市化带来的人口增长红利,能够架起市场空间。

其三,三四线城市失去棚改货币化的支撑,预期需求下降,潜在供给增加,供需的错配提升了库存风险。

其四,去年317调控新政后,整体的房贷利率上行,居民端房贷政策维持紧缩。因此,在整体购房的信贷支持处于收紧的背景下,不存在下半年市场出现大幅升温的条件。?

贝壳研究院透露16城交易 预测2018下半场楼市“稳中有落”

(数据提供:贝壳研究院)

5、北京市场5月份受学区政策因素带来的结构性冲击,市场回暖但未能持续。北京链家二手房市场最新成交信息显示,6月份成交量环比下滑22.6%,绝对水平降至3月之下,均价环比下跌0.4%。

新增客源房源量都在减少,业主挂牌价跌幅增加,涨价比例下降。这些都从侧面印证了许小乐的观点:下半年市场复苏缺乏有利因素的支撑。

6、有数据显示,2018年上半年,累计全国楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,增幅高达65%。

调控虽然意图打击恶意炒房者,但同时可以看到边际调控的效果正在不断减弱。

如下图所示,调控的主要问题在于潜在的供给减少。一线城市住宅的新开工面积累计同比增速下滑,而且程度十分明显,2月份达到最低值-40%,房价上涨预期被抬高。

贝壳研究院透露16城交易 预测2018下半场楼市“稳中有落”

(数据提供:贝壳研究院)

7、建设长效机制需遵循哪些原则?首先要重视分化,因城施策。目前全国的房子本身已经实现了户均1.1套,总量上平衡,但结构性矛盾突出。从长期趋势上看,长三角、环北京、环深圳的城市,未来都是人口积聚的大城,改善

结构性土地供应,是解决供需问题的重要手段。?

其次要找准时机,政策拖延或提前释放需求都会扭曲供需。以及要重新认识房子的居住属性和保障功能,明确市场与政府的职责边界。

8、许小乐判断,今年下半年的政策大概率上会维持偏紧态势。整体政策环境上,去库存政策可能会转向,棚改货币化补贴有序退出;货币政策定向宽松,资金面或略有改善。

二十年前,一场“98房改”将住房全面商品化。如今,这在二手房市场里表现得尤为明显,政策变动和市场走向都会瞬间影响楼市冷暖。

然而政策有时会慢市场一步,该退未退,导致市场继续热度延缓。许小乐表示,要尊重市场,回归本质。不试图打破“周期性特征”,或许是尊重市场自身运行规律的最佳方式。

库粒 本文来源:地产壹线 责任编辑:赵麦丽_qd02
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