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中海启示录 怎样度过政策多变期?

2018-08-27 08:42:46 来源: 地产壹线 举报
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中海启示录 怎样度过政策多变期?

(从左至右依次为副总裁郭光辉,主席兼行政总裁颜建国,执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮,财务总监吕世杰。)

导 读

宁可错失一些机会,也不能投错几块地。

地产壹线 王静  发自香港

细数龙头房企的一把手,中国海外发展董事局主席兼总裁颜建国,可能是其中存在感相对较弱的一位。

他并不常常出现在公众视野里,总是带着温和谦逊的笑容,没有抓马(drama)的行为,也没有惊人的语录。

话事中国海外发展后,他提出的“又好又快”发展策略,在这一轮调控收紧行情中,获得了投资者最大程度的认可——随着传出资金危机的企业越来越多,当下规模再不是市场最关心的问题了,取而代之的是安全和利润。

8月23日,中海地产发展业绩会在香港举行。主席兼行政总裁颜建国,执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮,副总裁郭光辉,财务总监吕世杰,出席了会议。

根据公司财报,中国海外发展的收入上升至886.0亿元港币,同比增长1.6%,经营溢利为357.5亿港元,同比上升11.2%。毛利率从去年同期的30.5%上升5.3个百分点至35.8%,净利润率达到26.2%。公司股东应占溢利为232.2亿港元,同比上升7.2%。

已有的案例显示,没有企业可以兼得鱼和熊掌,既能让规模坐上火箭,又可以交出一份让最挑剔的投资者都感到满意的财报。

而一直试图在规模和利润中寻找平衡的中国海外发展,可能是最具有穿越周期能力的房企之一。

网易房产了解到,颜氏中海现阶段的发展思路,建立在公司对于行业的四点判断上:

第一,长效调控机制和政策渐行渐近。7月31日中央政治局会议上“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所目显现。

第二,从目前调控结构来看,房地产供给侧改革将继续推进,商品房市场总量增长将被抑制,房地产企业的规模扩张将逐步放缓。

第三,房地产市场调控下半年继续会从紧。现在大家也会看到不少城市继续加码,没有放松,下半年会继续延续这种态势。

第四,货币政策虽然稳健,从降杠杆到稳杠杆,对房地产行业来讲,目前资金仍偏紧。

在此基础上,颜建国首先强调的就是“谨慎投资”。

虽然公司在年初定下了全年1350亿的买地目标,但截至6月底,这个额度仅用掉40%,累计吸纳土地26宗,新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出港币459.5亿元。

“这个投资预算是一个动态的数字,我们会根据回款进度、根据政策与市场情况,会时刻调整投资节奏与规模。比如一季度,去年年底、今年年初,我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会,适当多买了一点。二季度开始市场处于胶着状态,我们主动放缓投资速度。最近几个月,我们还处于观察期。根据市场情况,我们的投资节奏是主动有所放缓,这是因势而变,主动的调整。”

颜建国判断,现阶段政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,目前这个时点谨慎投资是很需要的。宁可错失一些机会,也不能投错几块地。

与投资相对应的,是对资产负债表的管理。

一些港股机构投资者指出,在市场行情不好的情况下,资本对于好公司的判断不再基于销售规模和利润预判,而是更重视负债情况及降负债意愿。

举个例子,同是高负债的恒大和融创,因为前者明确将降负债作为战略口号提出,所以股价表现明显优于后者。

在这个报告期内,中海销售回款1341.2港元,同比上升16.8%,回款率达89%。截至上半年,中海资产负债率59.96%,持有现金港币1279.3亿元,净借贷比率28.1%。加权平均借贷成本为4.27%,借贷成本处于行业最低区间。

风和日丽时所有人只关心谁将积木搭得更高,只有当暴风雨来临了,才会看清真正的考验。

库粒 本文来源:地产壹线 责任编辑:赵麦丽_qd02
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