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头部房企也遭遇去化难题:日光盘不再

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7、8月以来,不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象,环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨,销售空间收缩,去化速度也在放慢。

9月5日,某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘,首期推出320套房子,包括260多套公寓和50多套叠加别墅。但该盘并未出现去年以来的“日光盘”现象。

一直与父母住一起的上海人林紫欣(化名),一心想买套房搬出来住,但迟迟没出手。9月5日上午,她听上述楼盘的销售人员说,认筹人数少于推盘量,还有小户型没卖完,下午请假匆忙赶去售楼处。在售楼处,先是被保安询问有没有认筹,在得到否定答案后,保安告诉她此前认筹的客户已经在选房了,劝她下午晚点或明天再来。林紫欣不甘心地留在售楼处,她发现现场至少有三家以上中介代理公司人员。最后,林紫欣了解到该项目在当天上午下午各进行了一次选房,选房客群分别为大筹客户与小筹客户。

一名中介人员告诉林紫欣,大筹客户是按照开发商公示的认筹规则符合条件的客户,比如缴纳了60万定金、一定金额的存款保证金等;小筹客户则是交纳了5万定金、但暂时还不符合认筹规则的客户,“比如手头上多了一套房子已经卖掉,但还未过户,过户之后就可以购买新的了”。中介人员说,如果符合认筹规则的客户去化不足,还有多余的房子,那么小筹客户可以晚一点参与摇号选房。他还告诉林紫欣,各个楼盘都这么操作,这样的情况是从8月底开始的。难得的是,这个项目还推出了“开盘第一天认购可优惠10万元”。林紫欣最后留在售楼处等待剩余的房源放出来。

刚过去的中报季,房企上半年销售金额同比大涨,大部分房企完成全年销售目标的40%-50%,主要原因是将大部分货值放在了下半年。然而,7、8月份以来,不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象,环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨,销售空间收缩,去化速度也在放慢。

上海中原卢文曦分析,7月以来楼市有一个趋势:远郊区域的认筹人数小于供应量的趋势越来越明显。虽然市中心有的楼盘还是维持几个客户抢一套的紧张状态,但比起上半年五六个客户抢一套房有所缓和。另外,有些楼盘虽然摇号的号码比较靠后,甚至超过房源数量,但也能买到,不一定摇到号就要买,不是自己喜欢的就放弃。

“下半年市场供应增多,选择余地更大。预计9、10月份的供求矛盾会进一步趋缓。”卢文曦认为,比如上海大华板块长期没有新盘推出来,市场改善需求又大,所以供求矛盾还是挺突出的,现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况。

下半年去化压力

从中报可见,房企下半年的货值供应大幅上升。仅行业头部房企下半年可售货值就相当可观:碧桂园、恒大同为7000亿,万科3000亿,融创4900亿。

供应量的增加,对去化速度影响显而易见。以上海为例,上海市东方公证处官网显示,7月有20个新盘入市,其中10个楼盘认筹人数少于推盘量,大多数集中于青浦、松江;8月推出的37个新盘中,有26个楼盘认筹数少于推盘数。这两个月去化放缓的项目主要是大房企、国企开发的,比如葛洲坝、碧桂园、中铁建、泛海国际、泰禾、华发、大名城等。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,最近楼市审批价格高于市场预期,数量也在增加,导致客户接受程度发生变化。市场预期改变,在封闭信息情况下,客户来源受限,现在楼市严控,外来消费者比较少,去化容易出问题。

卢文曦也指出,从网签速度受限这个角度来看,开发高价盘多的房企压力会大一点。上海中原的数据显示,位于闵行区、上海中外环地段的金辉天萃苑,开盘以来只去化了大约33%,就是由于其6.9万元/平方米的均价对整体均价有影响而限签。

从趋势来看,卢文曦认为,市场供应会保持相对较快节奏,年底房企回款压力越来越大,放低姿态,政府批什么价格就卖什么价格;另一方面,限购限贷持续高压,消费力培养需要时间,短期消耗掉后,供大于求的格局会越来越明晰。现在市中心楼盘还是供小于求的,一旦多个楼盘开出来,这股力量消化完后,价格不跌到一定程度,很难再吸引买家入市。

网上房地产的数据显示,今年8月份,上海宝山获取预售证的项目有7个,预售面积19.64万平方米,共1808套房子;嘉定获取2张预售证,预售面积5.3万平方米,共415套房子;青浦获取3张预售证,预售面积5万平方米,共398套房子。值得一提的是,去年8月,青浦零成交,而今年同期青浦成交了5.6万平方米。但青浦区、宝山区等远郊板块的潜在供应量比较大,区域成交状况自然不理想。张宏伟认为,如果市场真要调整的话,上述远郊板块首当其冲。

张宏伟同时指出,企业也作出策略调整,未来看平或者看低三四线城市。另外,一部分三四线城市也将会供应量偏大出现问题,比如河南、山东等地供应量也很大,三四线城市一般市场容量小,这样的情况下很快会出现销售压力,但这个压力仅限于一部分城市,中西部三四线城市还有机会。环一线及强二线城市周边的三四线城市相比之前降了很多,短期对房企销售业绩贡献会降低。

被锁紧的流动性

与上海类似,南京、杭州近期供应量也集中于郊区。据南京网上房地产的统计,2018年8月南京楼市新房成交4447套,环比7月下跌了47%。8月,南京房源供应量增加,领取销售许可证的楼盘多达40家,其中有29家楼盘开盘推出8001套房源,和7月相比上涨了76.4%。然而,在29家楼盘中,售罄仅4家,去化9成以上的5家,上市的29家楼盘中,只有4家楼盘开盘当日宣告售罄,有16次开盘开发商并没有提供数据。

卢文曦指出,连续去杠杆,消费力不济,外部环境上,大家似乎对经济发展的信心不足。买房意愿有所降低。有效购房人群的消费动力不足限制去化速度。另外,虽然限价背景下房价的确低于预期入市,但是这种对销售的刺激有钝化作用,所有楼盘都便宜了,性价比也就不突出了。“近期,恒大推出全国促销,这反而让买家有更多想象空间,期待更大让利,所以除非价格有更明显的让步。”

张宏伟透露,二线城市比如郑州、苏州在严查过程中还包括了历史已成交楼盘的房源。从个别城市的案例可以看出,6月底各部委发起的大检查对30个城市执行力度比较严格,尽管下半年不会有新的政策出台,但调控政策在执行力度上也是空前的,企业回款压力比较大。

上述业内人士指出,不排除下半年大部分房企采取打折促销来“抢跑”、获取现金回款。不久前在香港发布中报的中国金茂,据其管理层透露,公司在2016年下半年在南京获取的高价地项目,也将会在年底入市。然而,该项目楼板价3.7万元/平方米,政府对项目所在板块目前限价3.5万元/平方米,该公司表示,目前正与当地政府积极沟通,尽量协商好一个合理的价格。中国金茂管理层表示,目前公司有将近130个项目在建与在售,这样的高价地项目只有四五个,对整体业绩不会有大的影响。

另一方面,房企融资困难也令房企进入背腹受敌的境地。不少房企选择高息发债或者调高利率对到期的债券进行展期。比如,禹洲地产刚于9月初完成的一笔熊猫债展期,利率从5.3%调整为7.7%。

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