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苏州:一二手市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

2018-11-26 17:02:51 来源: 网易房产 举报
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苏州:一二手市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

导语:近两个月以来,全国各地楼市“打折”甚至“降价”的项目越来越多,传统房地产旺季“金九银十”在今年黯然失色。时间来到2018年底,房价走势依旧扑朔迷离,我们尝试在全国18个热点城市进行深度调查,给购房者还原一个真实的楼市现状。

苏州篇

传统的“金九银十”楼市营销“旺季”已过,对于苏州这个城市来说,限购、限贷、限价等收紧政策,加上今年截止到目前的苏州市区4次仍“凉凉”的土拍,刚需盘热卖,高端改善盘在“苦炼内功”的同时仍在深挖潜在客群,苏州房地产市场可谓“摸着石头过河”。

房贷利率涨不停 首套房贷利率已普遍上浮25%

最近,北京、上海、广州等城市已经出现部分银行下调房贷利率的现象,然而,苏州一直“坚挺”。苏州房贷利率经历了从基准利率普遍上浮15%到普遍上浮20%,直至现在上浮至25%……苏州购房者面临了一年多的利率上浮,至今仿佛仍然没有到尽头。

据网易房产苏州站最新统计,11月份苏州大部分商业银行首套首贷基准利率上浮25%,仍维持在上浮20%的银行寥寥无几。一套300万元的首套首贷房,除去三成首付90万元,按照等额本息分20年还,如果基准利率从20%上浮至25%话,平均每个月需要多支出297元,20年利息白白多出7万元,也算是一笔不小的开支!

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

如果房贷利率上浮的趋势不变的话,那少数几个利率维持在20%的银行,也或将很快将上浮到25%。苏州某业内人士表示:“房贷利率普遍上浮25%,短期内可能会对楼市有一个遏制作用。但是这种遏制作用主要的对象是想买二套房或者三套房的改善置业者。因为对于房贷未还清和离异的人士,利率上浮更多。”

同时,据网易房产苏州站调查显示,11月份以来,贷款已结清的二套房,基准利率上浮幅度基本与首套首贷利率持平;而房贷未结清的二套房,基准利率保持在30%的上浮幅度。而对于离异人士,离异时间达到半年以上的,利率上浮程度也相对较低,不到半年的,利率上浮幅度普遍较高,接近房贷未还清的二套房利率,不过具体上浮幅度,还是与不同银行的具体政策有关。

距苏州2016年发布的最严限购令已经两年有余,如今,该项政策的执行还是没有丝毫的松动。文件第三条中进一步完善了差别化住房信贷政策,买第一套房最低首付占比最少,随后首付占比越来越大。随着每买一套房的首付占比越来越大,最高首付甚至高达8成,这意味着,居民购置多套住房成本增加;同时,随着银行贷款利率的上调,购房压力也将越来越大。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

新房市场成交环比下滑 ?共65盘领取预售证

新房市场的成交量、领取预售数量等指标,往往是衡量一个时间段内楼市“好坏”的重要指标! 据网易房产苏州站统计,9月苏州全市共成交商品房8961套,成交面积95.05万方。其中,住宅成交6310套,环比减少915套,环比下跌12.66%,同比增加4.70%。成交面积79.52万方,环比减少8.78万方,减少9.94%,同比增加10.21%。

10月苏州全市共成交商品房8058套,成交面积约102.2方。其中,住宅成交6136套,减少174套,环比减少2.76%,同比增加7.80%;成交面积73.60万方,环比减少5.9万方,减少7.45%,同比增加8.42%。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

从上述数据可以看出,2018年“金九银十”的新房市场共成交商品房17019套,其中住宅成交12626套。相比于上一个月,这两个月住宅无论成交量还是成交面积均呈下滑趋势;但相比于去年的9、10月份,这两个月成交量、成交面积均有所上涨!也就是说,今年的“金九银十”,相较于去年,苏州新房市场的成交是更“热”的;但就2018年楼市来讲,这两个月成交量是下滑的!

新房市场的“冷热”也体现在预售证的领取上。根据网易房产苏州站统计,金九银十苏州共65盘领取预售,共领取20603套住宅房源预售,409套非住宅房源预售。

其中,9月40盘领取预售,共领取12132套住宅房源预售,270套非住宅房源预售。其中,吴江区15盘、吴中区11盘、园区2盘、相城6盘、新区4盘、姑苏2盘领取预售。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

10月25盘领取预售,共领取8471套住宅房源预售,139套非住宅房源预售。其中,吴江区5盘、吴中区6盘、园区3盘、相城区5盘、新区6盘领取预售。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

从上述数据可以明显的看出,9月领取预售证数量明显高于10月,并且以吴江区、吴中区两个区域为主。而10月领取预售楼盘量各区分布较平均,均为个位数,稍显冷清。但值得注意的是,10月新区领取预售的6个项目,均位于北新区板块,并且均为首次领取。

从一系列的数据来看,开发商对“金九银十”的市场仍持乐观态度,众多项目选择此时领取预售入市,新房成交也相比往年呈上涨趋势,苏州楼市依然被看好!

二手房市场成交热度走高 ?园区、姑苏成主力军

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

据网易房产苏州站统计,“金九银十”期间,苏州二手房九月成交总量8034套,十月成交总量7450套,较之8月份虽持续下滑,但总量仍旧居高。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

从区域来看,园区、姑苏区为二手房成交主力军。园区以1963套和1869套的数量连续两月领跑全市,分别占据该月苏州全市成交量的24.43%和24.97%,而吴江区、相城区则数据垫底。

根据近几月来的苏州市区商品房存量数据来看,新房与二手房的去化成负相关。以园区为例,作为苏州市区土地价格、房价都较高的区域,园区的商品房存量一直都是六大区域内最少的,也因此,园区的二手房成交数据长期占据榜首。反观吴江区,自从2012年撤市设区之后,吴江的房地产市场飞速发展,有大量新房不断入市,新房存量长期保有在一万套以上,导致吴江二手房市场的相对“弱势”。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

从二手房各周成交数据来看,除了十一黄金周以外,九月、十月两月的成交数据皆在1500套以上,还是维持在一个较大的总量上。

究其二手房市场火爆背后的原因,大致有三:

一,新房价格较高,“1”字头刚需盘数量较少且位置较偏配套不足,高性价比的新房有效供用不足,导致了市场的选择面变窄,助力了二手房市场的客群分流;

二,银行房贷利率及相关政策的波动变化,增加了自住购房需求急于入市的紧迫感。

三,今年租房市场租金明显上涨,而二手房选择性广,节约成本,即买即拿房,学校配套资源方面也相对完善,甚至可以省去装修成本,使得不少自住型购房群体转战二手房市场,整体拉动了今年二手房交易的热度。

总的来讲,“金九银十”的苏州二手房市场,整体表现还不错。而随着姑苏区、园区等地块稀缺地段新房源的进一步去化,二手房市场或继续走高!

8宗流拍11宗底价成交 多家房企首入苏州

据网易房产苏州站统计,截止11月15日,2018年苏州市区土拍涉宅地块共计出让47宗,苏州市区土拍出让涉宅地块面积3178665.4㎡。成功出让39宗,成交总金额达6101244.23万元。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

其中吴中区5宗地块流拍,高新区2宗地块流拍,相城区1宗地块流拍,共计8宗地块惨遭流拍,占2018年已出让地块的17%。另外,高新区5宗地底价成交,相城区4宗地底价成交,姑苏区、吴中区各1宗地底价成交,共计11宗地块仅一轮竞价底价成交,占2018年已出让地块23.4%。

苏州:一二级市场成交下滑 难挡房贷利率持续上涨

而从各区成交最高楼面单价看,除了姑苏区被刷新外,其他区域均保持不变!2016年,仁恒地产以38351元/㎡拿下姑苏区干将路地块,苏州地价来到一个峰值,而今年1月8日的土拍中,同样位于姑苏区的苏地2017-WG-47号地块被中铁建以9.82亿拿下,与此同时,仁恒拍地的成交楼面价也被刷新,成交楼面价峰值来到了43167元/㎡。

2018年,九龙仓、龙湖、平安等多家开发商先后已将多宗地块收入囊中,而夺得地块的新进房企也不在少数,越秀、美的、联发、兴隆兴业、永威、富力等房企均是首次进驻苏州。

总的来讲,今年土地市场相较于往年,显得相对冷清。多宗地块或流拍,或底价成交,都在预示着,开发商拿地更加谨慎,苏州土地市场回归理智!

结语:

一级土地市场降温已是不争的事实,新房成交环比下滑也让开发商在产品营造上精益求精,对于今后的苏州房地产市场走势,或许,时间会给我们最好的答案。

库粒 本文来源:网易房产 责任编辑:赵麦丽_qd02
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