一线城市购房压力回落 租房压力总体缓解

中房智库研究员 苏志勇/文

住房需求作为居民家庭最重要的消费需求，始终是社会关注的焦点，持续的高房价也让城市居民苦不堪言。经历了2017年以来严厉的房地产调控，“房住不炒”的政策基调基本确立，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加速形成。但是随着城市化加速和居民消费需求的不断提升，房价上涨的势头依然难以遏制，城市居民购房压力依然巨大。

房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。为了更真实地反映我国居民购房租房负担，中房智库以35个大中城市（4个直辖市，22个省会城市，4个自治区首府，5个计划单列市）为样本，根据各城市公布的2018年底城镇居民可支配收入，以及中国房价行情网统计的2019年4月份房价、房租数据，得出35个城市购房压力榜和租房压力榜。从统计结果可以看出，尽管绝大多数城市房价上涨，但随着城镇居民收入水平的提高，35个城市中半数以上房价收入比下降，有29个城市房租收入比下降，其中一线城市表现最为明显。根据统计结果分析：一线城市购房压力逐步回落，部分二线城市压力加大；租房压力普遍下降，租购并举的住房制度初步显效。

东部压力大 中西部涨幅高

在我国房地产市场进入存量房时代的大背景下，二手房价格能够更真实地反映市场价格，因此我们选取了“中国房价行情”网站公布的35个大中城市的二手房交易价格作为房价统计指标，以2019年4月份为统计节点。居民收入数据以各地统计局公布的2018年末城镇居民人均可支配收入为依据。

中房智库统计的35个大中城市房价收入比显示，深圳、北京、厦门、上海、福州、天津、广州、杭州、南京和青岛分列前十位，其中深圳和北京房价收入比分别达到39.76和34.54。也就是说按照我国人均36.6平方米的住房面积计算，深圳和北京家庭分别需要奋斗近40年和近35年时间。

根据国际通行的房价收入比标准，合理区间应该在6到7之间，列入统计的35个大中城市几乎全部超出了这一标准范围。虽然我们与成熟的发达国家社会发展所处的阶段不同，不能简单地以国际标准做类比，并以此判断房地产市场泡沫，但这一数据也大体反映出居民购房压力的现实状况。

从房价收入比统计数据可以明显发现，购房压力总体呈现东高西低的格局。房价收入比TOP10无一例外地是东部发达城市，位列后十名的城市分别是银川、乌鲁木齐、长沙、沈阳、呼和浩特、西宁、长春、哈尔滨、贵阳和昆明，除了东北城市长春和哈尔滨、中部城市长沙外，均为西部城市。从各城市2018年末城镇居民人均可支配收入亦可看出，排名前十的除长沙外，均为东部沿海发达城市。由此可见，生活在越发达的城市，面对的购房压力也越大。

房价收入比的静态值反映了城市居民购房压力现状，而房价收入比也在随着房价的涨跌和居民可支配收入的增长有所变化。从总的变动趋势看，35个大中城市中有18个城市房价收入比下降，意味着这些城市的购房压力在减弱。降幅榜前十分别为北京、深圳、厦门、上海、天津、石家庄、广州、南京、南宁和福州，其中也多集中在沿海发达城市。房价收入比同比增加的城市有17个，增幅最为明显的是太原、贵阳、成都、重庆、宁波、西安、呼和浩特、杭州、西宁和长春，也就是说这些城市的人均可支配收入涨幅落后于房价涨幅。从房价涨幅看，这10个城市房价同比涨幅都超过了15%，根据“一城一策”的原则应重点加强楼市调控。

深圳北京上海领衔

城市越发达租房压力越大

除了“房住不炒”外，“租购并举”成为最近两年来房地产市场的另一个关键词。2017年7月，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市确定为试点城市，之后又扩容到福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市。一系列“租购并举”的政策相继出台，各大城市在租赁住房供应、长效机制建立、市场监管等方面加大力度，开发商和中介机构也将长租公寓市场作为新的利润增长点，租赁市场形成了多主体供应的新格局。租赁市场的发展为满足居住需求提供了更宽的渠道，供需矛盾有所缓解。

房租收入比是反映居民租房压力的重要指标。根据中房智库的统计，同样按照人均住房面积36.6平方米计算，房租收入比排在前十位的分别是深圳、北京、上海、海口、杭州、天津、广州、兰州、福州和南宁。除兰州和南宁外，其他8个城市均为东部及沿海城市。其中深圳和北京的租房压力最大，分别达到0.62和0.60，意味着在深圳或北京租房，房租成本将占到可支配收入的60%以上。房租收入比达到或超过0.3的城市有23个。如果将0.25作为标准值的话，有30个城市超过标准值，35个大中城市总体租金价格偏高。

单纯从租金水平看，租金排名前十的分别是北京、深圳、上海、杭州、广州、厦门、南京、天津、福州、宁波，全部来自东部及沿海城市，与房价水平相吻合，东部发达城市租金水平同样遥遥领先。

从租金涨幅看，位于前十的城市分别为天津（涨16.24%）、深圳（涨13.34%）、南昌（涨11.59）、上海（涨9.29）、广州（涨7.18%）、成都（涨6.68%）、西安（涨6.52%）、北京（涨5.5%）、西宁（涨5.49%）、石家庄（涨5.15%）。

房屋租金上涨有多种原因，比如房价上涨带动房租上涨，人口的流入，租房市场供应不足等，其中人口流入是最大的推动因素。以房租涨幅第二的深圳为例，在房价榜上，深圳以6.25万元/平方米位列第二；在人口流入方面，2018年末城镇常住人口增长49.83万，增幅居首。尽管深圳采取了多种措施加大人才住房的供应，仍然难以满足人口聚集带来巨大的住房需求。同样城镇常住人口流入巨大的还有广州、西安和成都，2018年末净流入分别达到40.6万、38.7万和29万。

虽然房租收入比绝对值较高，但与去年同期相比，房租收入比普遍有所下降。根据中房智库统计，35个样本城市中有29个城市房租收入比下降，2个城市持平，3个城市微幅上涨。房租收入比下降最明显的是哈尔滨、海口、大连、太原、南京、郑州、重庆、福州、青岛和乌鲁木齐。排在首位的哈尔滨，2018年末人口净流入为-26.4万，属于人口严重流出城市。