百强企业研究方法体系

百强企业研究方法体系

（一）评价指标体系

（二）评价指标体系设计原则

指标体系的设计遵循以下三个准则：

1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。

2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。

3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。

（三）计量评价方法

采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2019中国物业服务百强综合实力指数。

（四）门槛值

1、依法设立、具有独立法人资格；

2、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于10个或平均在管项目总建筑面积不低于50万平方米；

3、为了引导物业服务企业做大做强，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。

（五）复核审查

1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；

2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；

3、根据企业历史数据交叉复核。

企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。

（六）实施原则

1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。

2、客观、公平、公正原则。中国指数研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。

3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。

2019 中国物业 服务百强企业 名单

2019中国物业服务百强企业发展特点分析

一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85%

1.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显

图：2016-2018年百强企业管理面积均值增速与全国商品房销售面积增速情况

近年来，在房地产调控政策从紧的背景下，商品房销售面积依然逐年稳增。百强企业借势前行，高效聚集技术、资本等优质资源，管理规模和增速屡创新高，2018年百强企业管理面积均值达3718.13万平方米，同比增速17.52%，远高于同期全国商品房竣工面积增速和销售面积增速。

图：2015-2018年百强企业管理规模与市场份额变化情况

2018年，百强企业在管项目数量均值为192个，较上一年新增14个。百强企业市场份额进一步提高至38.85%，较2017年增长6.43个百分点，行业集中度快速提升。

图：2015-2018年TOP10企业市场份额变化

图：2018年百强企业不同层级管理面积及增长情况

百强不同层级企业分化加剧。头部企业纷纷亮出“群雄争霸”的实力和态度，积极抢占阵地，扩大管理版图。2018年，TOP10企业管理面积均值达2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点，强者愈强态势延续。TOP11-30企业积极创新求变，成长较快，管理面积均值6363.54万平方米，是百强企业均值的1.71倍，同比增长27.86%；TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为2324.44万平方米和1260.51万平方米，增长相对平稳。百强企业在积极扩张管理版图的同时，更着眼于未来长远发展，加速扩充项目储备，为后续规模发展积蓄能量。

2. 扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势

2018年，百强企业顺利实现规模突围， 管理面积和储备面积 的扩张卓有成效。首先，百强企业充分借力兄弟开发企业稳健扩张带来的项目资源优势，承接大量优质项目，快速拓展规模；其次，持续夯实内功，强化市场拓展能力，大力扩充第三方外拓面积；最后，及时捕捉政策和市场机会，理性开展高质量并购，实现高效扩张。

3. 精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米

图：2018年百强企业各大城市群管理面积占总管理面积比例情况

百强企业充分利用城市群的经济发展优势和人口优势，挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行差异化布局。2018年，百强企业53.12%的管理面积位于五大城市群，其中，长三角、成渝、珠三角、长江中游和京津冀城市群的分布比例分别为18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和8.04%。

2018年，百强企业继续推进对已进入城市的渗透深耕，以提升规模化的总体管控效率。2018年，百强企业单位城市项目数量均值为6.64个，同比增加4.51%，单个城市管理面积均值128.21万平方米，较2017年增长13.47%，单个项目管理面积均值达19.37万平方米，同比增速为9.00%。

二、经营绩效： 营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间 1. 营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著

l  百强企业各项经营业绩指标稳步增长，TOP 10 企业营收增速3 1 . 69 %，增长更快

图：2017-2018年百强企业收入情况

2018年，百强企业营业收入均值达88617.51万元，同比增长19.41%；单盘收入均值为461.55万元，同比增长10.71%；单位面积收入增长1.61%至23.83元/平方米；人均产值为15.15万元，同比增长8.27%，经营绩效整体呈现良好增长态势。

图：2018年百强企业分层级营业收入均值及增长率

2018年，百强企业各层级营业收入均值总体保持了稳定增长，值得关注的是TOP10、TOP11-30企业在深耕重点区域市场，着力提升管理规模的同时，打破传统物业服务边界，挖掘服务价值，推动营收稳步增长，营业收入均值分别为48.83亿元、16.73亿元，同比增速分别为31.69%、26.26%，进一步凸显强者优势。

l  基础物业服务收入均值7.13亿元，占比达 80.49 %

图：2017-2018年百强企业基础物业服务收入情况

2018年，百强企业继续采用内生式增长、外延性拓展稳健扩规模，进而带动基础物业服务收入均值再创新高，达71326.86万元，同比增长17.50%，是百强企业收入的有力后盾，占比高达80.49%。

百强企业在扩规模、创收入的同时，均衡多业态发展，不断拓宽业态服务领域。2018年，百强企业住宅物业服务费收入占基础物业服务总收入的比重为45.79%，办公物业、商业物业服务费收入占比分别为19.94%、14.45%，产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业和其他类型物业服务费收入占比分别为6.62%、2.12%、3.28%、3.02%及4.79%。

2018年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.22元/m²/月。分业态来看，办公物业服务费最高，达7.84元/m²/月，其次是商业物业服务费，为7.01元/m²/月，住宅物业服务费最低，为2.25元/m²/月。

多种经营收入均值1.73亿元，占比19.51%，空间运营、房屋经纪业务收入贡献较大

图：2017-2018年百强企业多种经营服务收入情况

2018年，百强企业不再盲目开展增值服务，而是结合自身资源和特点，找准定位，理性发展适合自身的特色业务。2018年，百强企业多种经营收入均值为17290.65万元，同比增长28.02%，多种经营收入的业绩贡献度为19.51%，同比增加1.31个百分点，业绩贡献度持续上升。2018年，业主增值服务收入占多种经营收入的比重54.40%，其中，空间运营收入占业主增值服务收入比例最高，为22.33%，房屋经纪、电商服务及社区金融占比紧随其后，分别为18.35%、13.90%及10.17%。同时，百强企业重视对地产开发商等的非业主增值服务，在多种经营收入中的占比达45.60%。

业主增值服务方面，百强企业在历经数年摸索之后，不再贪多求全，对于要重点拓展的业务领域也更加清晰，并通过进一步强化线下优势，收入实现了较好增长。

2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点

营业成本均值6.77亿，同比增长17.50%，低于收入增速

伴随企业的规模化发展，对人员数量和质量的需求日益增长，叠加工资的刚性上涨趋势，人力成本成为百强企业面临的一大挑战。2018年，百强企业经营成本均值为67743.08万元，同比增长17.50%，低于收入增幅1.91个百分点。从成本构成来看，人员费用占比57.84%，同比增加2.00个百分点。

图：2017-2018年百强企业营业成本构成情况对比

创新技术应用，突破成本瓶颈

百强企业持续跨界融合移动互联、大数据、人工智能等新技术，在降低成本的同时，提升工作效率及服务质量。此外，物业服务企业的技术创新离不开相关领域专业机构的支持，北京时代匠心大数据科技有限公司持续探索物业管理行业信息化建设及“互联网+物业”应用，专注打造企业管理平台、物业集团化管理平台、智慧物业城市服务平台和SAAS云平台，为企业提供信息化建设、“互联网+”战略、智慧物业平台商业模式研究等专业化服务，帮助企业实现管理智能化。

2019中国物业服务企业支持机构

适度增加外包比例，合理压缩服务成本

百强企业保持合理的外包项目比例，在提升服务效能的基础上，适度压缩成本，保证了盈利空间。从基础业务外包项目数量占比来看，2018年百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数量的60.38%，绿化业务外包项目数量占比为43.34%，同比分别增加0.13个、0.20个百分点，设备维护养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为37.01%和24.90%，较2017年分别增长0.17个和0.22个百分点。从外包人员占比来看，2018年，百强企业外包员工总数为51.76万人，同比增长10.32%。

?降本显成效，营业成本率下降至76.44%

图：2016-2018年百强企业营业成本情况

百强企业在深化科技应用、优化外包配置的同时，强化内部管理建设，突破管理瓶颈，把握规模扩张与管理品质的平衡，提高综合管理效率，保证服务质量，增强创收能力，促进人均产值和人均管理面积的稳步增长，在成本承压的市场环境下继续保持营业成本率的下降，提升盈利水平。2018年，百强企业营业成本率76.44%，较上年下降1.25个百分点。

3.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快

图25：2017-2018年百强企业净利润构成情况

2018年，百强企业净利润均值为7221.40万元，同比增长25.95%，继续呈现增长态势。百强企业基础物业服务净利润均值达4022.68万元，同比增长20.30%，对净利润的贡献达55.70%；多种经营净利润均值占比提升至44.30%，较2017年增长2.62个百分点，进一步推动盈利规模和盈利能力持续增长。

图26：2018年百强企业分层级净利润均值及增长率

百强企业各层级净利润均值差异化现象明显，2018年，TOP10、TOP11-30企业净利润均值分别为44199.88万元和13758.77万元，分别是百强企业净利润均值的6.12倍和1.91倍，净利润增速分别为54.97%和35.39%；TOP31-50企业净利润均值为4275.78万元，同比增长23.62%，增幅较2017年稍提升2.15个百分点；TOP51-100企业净利润均值为2087.79万元，远低于百强企业净利润均值，增速为16.68%，增幅相对较低。

三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位

1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注

2019年3-5月，中国指数研究院采用自主研发的全新满意度专业调研平台—中指云调查，选取全国100多个城市进行了线上和线下调研，通过二维码扫描、公众号嵌入、短信通知及移动APP答题等多种渠道回收数据，调研结果显示，重点企业的整体服务水平满意度为80.40分。

图：2019年百强企业业主满意度调查结果

从业主对百强企业各分项服务的满意度来看，绿化养护、物业客户服务、入户维修、清洁卫生、物业人员素质等多个项目满意度较高，同时，社区文化活动、安全秩序管理、装修管理等项目满意度水平较2018年均有小幅提升；从业主对物业服务的关注度来看，业主最为关注的三项指标依次为物业人员素质、物业客户服务和安全管理；同时，社区文化活动、公共设施维护、车辆管理关注度大幅提升。

2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值

图：2015-2018年百强企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较

随着居民消费水平的提高和消费观念升级，业主对居住环境、社区软硬件设施建设、资产保值增值等提出更高要求。百强企业通过提高自身基础物业服务品质，提供多元化增值服务，为房屋软硬件条件加分，营造良好社区生活环境，促进房屋保值增值。2018年，百强企业在管二手房平均价格高出周边二手房价格8.03%，超过同类房产市场价格，优质服务促进资产增值效果显现。

3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上

近年来，百强企业越来越认识到服务的重要性，逐步回归服务本质，专注于做好服务。同时百强企业通过升级发展战略，进一步推动物业服务能力与品质的提升。绿城服务依托多年来在高端住宅物业领域积累的丰富经验，2018年推出全新高端物业服务品牌“TIBA-PROPERTY”，以“物业管家培训”、“认证体系”与“行业研究”为核心业务，打造全新“高端管家服务体系”与“人才培训及认证体系”。

2019中国高端物业服务领先企业

2018年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.75%，续约率均值为98.26%，收缴率与续约率连续四年保持在高位，反映出业主对百强企业服务的高度认可。

住宅物业和商业物业的收缴率均值分别为91.67%及93.12%；办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业及医院物业的收缴率分别为97.47%、98.34%、97.34%、98.20%和98.69%，均高于百强企业物业服务费收缴率均值。

四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长

1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著

2018年，百强企业的合同储备项目数量均值为70个，合同储备项目面积均值为1029.07万平方米，同比增长为11.21%。TOP10企业合同储备项目面积均值为10105.62万平方米，储备项目数量均值为634个，分别是百强企业均值的9.82倍和9.06倍。

图：2015-2018年百强企业储备面积增长情况

2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张

2018年主板上市的物业服务企业新增6家，2019年3月又添2家，截止目前主板上市的物业服务企业已达14家，物业服务企业上市进程进入加速阶段。

图：在港上市企业募集资金使用规划

上市物业服务企业基于自身发展战略，合理规划募集资金的使用用途，以加快实现未来发展目标。根据在港上市企业招股书披露，企业募集的资金中将有50%-60%用于收并购扩规模，10%-20%的资金将用于延伸增值服务，约10%用于智能化及平台建设，其余资金用作运营资金及一般企业用途。

3.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显

百强企业继续保持对技术运用的投入力度，2018年，20余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在200-500万元之间。整体来看，百强企业智能化投入力度依然不够，对于此现状，部分大型企业在科技赋能上的探索相比中小企业相对超前，中小企业可以选择和其合作，赋能自身的服务体系。截止2018年12月31日，彩生活已向95家企业输出彩之云平台，帮助合作企业提升运营管理。

2019中国互联网社区运营领先企业

4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升

2018年，百强企业从业人员本科以上占比10.46%，较上年提升0.61个百分点；大专学历人员占比19.76%，较上年提升1.52个百分点；中专学历人员占比22.53%，较上年提升0.3个百分点；高中以下人员占比47.25%，较上年降低2.43个百分点。通过对员工结构的持续优化，百强企业运作效率、盈利能力不断提升，2018年，百强企业人均产值为15.15万元，同比增长8.27%,人均净利润达1.23万元，同比增长14.20%。

五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿

1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任

图：2017-2018百强企业员工总数及外包岗位总数

近年来，物业管理行业发展势头迅猛，在带动经济增长的同时，也提供了数量庞大的就业岗位。2018年，百强企业共提供就业岗位117.01万个，同比增长10.28%，就业岗位数量均值为5319个；提供外包岗位51.76万个，同比增长10.32%。2018年全国就业人员数量同比下降0.07%，与全国就业形势相比，行业在吸纳就业方面保持较快增长速度，可见，作为现代服务业重要组成部分，物业管理行业价值被认可，在为基层奋斗者创造工作机会方面发挥了重要作用。

2018年，百强企业在管保障房项目总数达797个，保障房在管物业总面积为1.58亿平方米，新增保障房管理面积达1500万平方米，同比增幅为10.13%。百强企业以承担社会责任为己任，进一步加大保障房管理面积，赢得社会认可，实现企业效益和社会效益双收。

2.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活

百强企业积极履行纳税义务，为国家税收做出贡献。2018年，企业纳税额均值为4937.27万元，同比增长8.94%，高于2018年全国税收收入增长率（8.33%）。同时，百强企业积极进行社会捐赠，践行社会责任，2018年，捐赠总额达到2864万元。百强企业在履行纳税义务的同时，积极响应国家精准扶贫政策，用切实行动落实企业社会责任。

2019中国物业服务百强企业专项研究分析

专题：做有价值的物业服务企业

目前，物业管理行业进入价值重估新时代，如何成为高价值物业服务企业，成为企业聚焦的新课题。为此，我们一方面梳理资本模式下高价值物业服务企业的特点，另一方面，通过深入探究国内外标杆企业的业务模式，借鉴其成功经验，为国内物业服务价值提升提供参考。

一、资本眼中的高价值企业：规模大、盈利稳、成长好1.资本价值持续彰显，市值超百亿企业达4家

截至目前，物业服务企业成功登陆A股市场共1家、港股市场共13家、新三板市场共50家，另外蓝光嘉宝、和泓物业等越来越多的企业正在厉兵秣马，奔赴资本战场。值得注意的是，随着资本市场对物业板块日渐青睐，大部分企业资本表现明显优于大盘走势，行业价值凸显。

图：港股/A股上市物业服务企业市值、市盈率情况（数据截至2019年5月17日）

2.规模筑基、效益为本，不同层级企业资本表现分化

物业服务企业以其轻资产、快周转、现金流稳定等属性日益获得投资者青睐，凭借显著的管理规模、较高的盈利水平、良好的成长性等业绩表现，持续获得资本市场的高度关注。

（1）五家企业管理面积破亿，规模显著者更获资本青睐

对于物业管理行业，规模化发展是王道，是业绩稳定的重要保障，更是盈利增长的基础，因此，规模效应凸显的龙头企业更能赢得资本市场瞩目。碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平，资本市场表现尤为突出。其中，彩生活聚焦平台输出，在管面积以3.63亿平方米遥遥领先于其他企业，资本市场表现不俗；碧桂园服务背靠强劲的兄弟开发企业，实现管理面积1.82亿平方米，以393.91亿港元市值领跑行业；绿城服务持续保持高速的市场化进程，2018年在管面积达1.70亿平方米，市值为166亿港元，稳居第二位。

（2）高盈利提升估值水平，营收超30亿港元的企业市值领先

经营业绩较好的物业服务企业，在资本市场中获得更高估值。2018年营业收入破30亿的上市物业服务企业共5家，其中绿城服务、碧桂园服务、中海物业基于规模优势，保持较高的营收水平，2018年营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元，资本表现位居前列；雅生活服务以多元化业务结构，快速增长的增值服务收益，促进企业2018年实现净利润8.11亿元，市值达152.80亿港元，位居港股企业第三位。

（3）良好成长性昭示可持续发展，储备充足的企业资本价值凸显

高成长性企业具备未来业绩确定性和发展可持续性，成为吸引资本市场另一关键性因素。具有兄弟开发商背景的物业服务企业，可以将开发商的项目资源，间接转换成自身未来清晰明确的在管规模，使得企业管理规模具备良好成长性，投资价值不言而喻。具体来看，2018年，碧桂园服务、中海物业、新城悦的兄弟开发公司销售面积均超过1500万平方米，使物业服务企业具有高成长性，资本市场表现良好。

二、借鉴：多元促规模、服务树品质，成就世界物业服务企业标杆1.五大行业务各有千秋，多元蓄势创收增益

仲量联行（JLL）、戴德梁行（CWK）、第一太平戴维斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力国际（CIGI）作为物业管理行业的标杆，是不依附于任何地产开发商、完全独立的物业服务企业，国内物业服务企业可通过学习借鉴五大行的优秀经验，联动企业的自身资源及经验，向产业链上下游进行渗透，挖掘企业自身价值，拓宽收入渠道。

（1）不断布局经济增长高地，亚太地区平均占比近两成

在全球业务布局过程中，亚太地区是五大行开启全球扩张步伐的重要区域。从收入规模来看，仲量联行、世邦魏理仕及戴德梁行亚太地区营业收入均超10亿美元，业绩表现优异；第一太平戴维斯及高力国际营业收入暂不足10亿美元，收入规模仍有上升潜力。仲量联行2018年亚太地区营业收入为32.49亿美元，占总收入的19.91%。世邦魏理仕亚太地区2018年创收达22.08亿美元，占总收入的10.34%。戴德梁行的业务主要集中在亚太地区，2018年，亚太地区的总体收入近15亿美元，较上年增加3500万美元。第一太平戴维斯2018年亚太地区收入额为7.46亿美元，占总收入的33.35%；中国大陆以及香港业务的快速发展是高力国际亚太地区营收增长的主要推动力。

（2）构建房地产全服务业务体系，深挖产业链价值

得益于市场份额提升和企业内部管理软硬件的升级，五大行营收业绩表现斐然。2018年，五大行的营收规模可以划分为三个梯队，第一梯队为营收规模超百亿级美元的世邦魏理仕和仲量联行，营业收入分别为213.40亿美元、163.18亿美元；第二梯队为营收近百亿美元的戴德梁行，2018年营业收入达82.20亿美元，同比增速在五大行中居首位，达18.72%；第三梯队为高力国际以及第一太平戴维斯，营收在三十亿美元内，分别为28.25亿美元和22.36亿美元。

图：五大行2018年营业收入占比及同比增速

租赁服务：高力国际近六成收入来自租赁业务

五大行的租赁服务主要分为业主租赁代理及租户代理两类服务，业主租赁代理服务：依据市场对办公楼、工业、零售、住宅的研究及变化趋势，为客户制定吸引高质量租户的营销战略，确定最佳租金水平，为客户未来市场扩张和资产长期增值提供方案；租户代理服务：在了解企业具体业务和租用需求的基础上，利用五大行自身在本地房地产市场的资源，为租户提供服务。

图：五大行部分租赁服务收入

咨询服务：世邦魏理仕收入超30亿美元

企业利用行业知识及经验，根据当前的市场趋势，为客户提供在商业、住宅、休闲等领域的咨询服务，帮助客户解决在房地产方面的需求。世邦魏理仕2018年咨询服务收入总额为30.41亿美元，占营业收入比重14.25%；仲量联行咨询服务2018年创收26.69亿美元，占总收入的16.36%；2018年，高力国际公司咨询服务收入3.23亿美元，在总收入中占比11.43%；第一太平戴维斯针对客户提供包括估价、建筑和住房咨询、环境咨询等服务，2018年，咨询服务收入达3.74亿美元，在总收入中占比16.71%。

金融服务：世邦魏理仕收入近25亿美元，居五大行之首

五大行在全球范围内为客户提供资产买卖服务，同时，提供私募股权配售、投资组合咨询和商业贷款等金融服务，为客户资产买卖提供支持和便利。2018年，世邦魏理仕金融服务收入为24.56亿美元，贡献率达11.51%；仲量联行金融服务实现营业收入11.45亿美元，在全球资本市场促成近1790亿美元交易；戴德梁行金融服务创收9.60亿美元，营收占比11.68%，是公司的第三大收入来源。

2.FSV多举措扩大基础服务规模，品牌效应助推增值服务

作为北美物业行业领先者，First Service Corporation（以下简称“FSV”）由北美最大的住宅物业服务企业First Service分拆而来，总部位于加拿大多伦多，2015年在纳斯达克上市，公司由住宅（First Service Residential）和品牌（First Service Brands）两大分部组成，其中，住宅分部是北美最大的住宅社区平台管理商，品牌分部是北美最大的拥有独立品牌特许经营体系的物业服务供应商之一。

（1）北美物业管理市场占有率近6%，营收达19.31亿美元

截至2018年底，FSV已经管理8500多个社区，北美物业管理市场份额近6%；盈利方面，FSV的营业收入连续多年保持强劲上涨趋势，2018年营业收入达到19.31亿美元，同比增长13.22%，2014-2018年均复合增长率达14.28%，调整后息税折旧摊销前利润达到1.91亿美元，同比增速为17.68%，自2015年纳斯达克上市以来，利润增幅出现明显提升，上市当年息税折旧摊销前利润增幅曾达到37.39%，相比FSV的发展情况，国内物业服务企业业绩水平具有较大提升空间。

图：First Service Corporation2014-2018年营业收入及利润增长变化

（2）依托品牌运营切入细分市场，推动经营业绩强势增长

FSV通过两大服务平台为客户提供服务，First Service Residential住宅管理平台，主要为客户提供基础住宅物业管理服务；First Service Brands品牌体系，是公司通过自营、特许经营为客户提供有关房屋保养、美容等一站式解决方案的增值服务平台，满足客户“一揽子”服务需求。

图：First Service Corporate两大平台的主要业务

First Service Residential住宅分部：夯实基础服务，收入贡献近13亿美元

2018年，FSV基础物业服务收入实现12.55亿美元，同比增长6.86%，收入贡献近65%，基础物业服务的息税折旧摊销前利润为1.13亿美元，同比增长12.90%。2015-2018年，公司连续开展大规模收购活动，四年共收购美国、加拿大等地的22家地方物业服务企业，进一步扩充了管理半径。

First Service Brands品牌分部：延伸七大增值服务空间，营收比例达35%

First Service Brands（品牌平台）是指FSV通过自营和收购方式，建立七大增值服务品牌，为住户提供综合全覆盖的增值服务产业链，其服务内容主要围绕房子保养、美容及房屋功能等方面开展，不仅涵盖房屋修复、绘画和地板设计、安装服务以及家庭存储等关于房屋内部解决方案，另外还延伸至住宅外部的油漆、窗户清洁服务，还包括房屋保险、消防等服务。

图：First Service Corporation七大增值服务品牌

另外，在布局增值业务方面，FSV一方面主要通过自营、收购方式，扩大业务范围逐步扩大自身增值服务子品牌系列；另一方面，公司在已建立品牌的基础上，发挥自身平台整合优势，通过特许经营加盟的方式，快速扩大业务布局。

FSV通过七大增值品牌拓展服务边界，切入更多细分市场，满足业主多元化需求的同时，持续促进企业盈利空间的进一步提升。2018年，FirstService Brands的营业收入为6.77亿美元，同比增长27.43%，在营业收入中占比约35%，同比上涨3.89个百分点，息税折旧摊销前利润为0.88亿美元，同比增长19.42%，盈利水平日渐增长。

3.永旺永乐品质服务深入人心，缔造亚洲物业服务企业标杆

永旺永乐株式会社（以下简称“永旺永乐”）成立于1972年11月，以工程、保洁、保安为主营，对所有客户的非核心业务提供“菜单式”服务，是永旺集团旗下全资子公司服务事业中的骨干企业，日本第一家进入海外市场的物业服务企业。2000年2月，公司在大阪证券交易所市场第一部及东京证券交易所市场第一部上市。2007年，公司进驻中国市场，先后在北京、天津、武汉等地成立物业管理分公司。2012年至今，业务延伸至马来西亚及越南，布局亚洲市场。

图：永旺永乐历史沿革

（1）“基础+多元”双轮驱动，营收规模近两百亿人民币

2018财年，永旺永乐实现营业收入183.24亿元，净利润达6.39亿元，2014-2018财年，永旺永乐保持稳健增长态势，营业收入和净利润复合增速分别为3.56%及6.03%，此外，根据永旺永乐官方披露，预计2019财年营业收入近190亿元，净利润将达到6.81亿元，公司业绩又将迎来新突破。

图：2014-2019财年永旺永乐营业收入、净利润及预测

清洁服务、设备管理及安全服务是永旺永乐基础物业服务的主要构成，永旺永乐将清洁服务中的80%-90%业务进行外包，并将安全服务外包给其子公司Aeon Delight Security，同时坚持引入智能工作设备，提高工作效率及标准化流程，进而推动营业收入的持续向好。

增值服务收入是企业的主要收入支柱，永旺永乐承接采购服务、施工作业等外包业务，为企业多元化收入的增长。2018财年，永旺永乐的增值服务收入89.55亿元，占比达48.87%，其中，采购服务为16.99%，施工作业为13.82%，自动售货机服务为11.10%。

（2）精细服务本土化，创造高附加值竞争优势

作为率先布局中国及东南亚的日本物企，永旺永乐根据所在国的文化、商业习惯、法律规定和当地实情，提供扎根当地的“日本品质”，加大力度推进符合各国市场特点的日式服务，从而打造在亚洲具有绝对优势的企业品牌。目前，永旺永乐分别在中国、越南、马来西亚进行深耕，抢占市场份额，并计划进一步向泰国、印度尼西亚等国家进行拓展。

图：永旺永乐中国及东南亚地区营业收入及占集团全部收入的比重

2018财年，永旺永乐来自中国及东南亚地区的营业收入为7.99亿元，2014-2018财年年均复合增速32.40%，其中，中国营业收入占比约为67%，马来西亚、越南营业收入占比约为33%，由此可见，中国市场是企业在亚洲区域的主要发力点。

三、成就高价值企业：稳基础、拓增值、提业绩，把握细分市场机遇1.大力拓展管理规模，夯实基础服务本元

在物业管理行业快速发展的阶段，物业服务企业必须坚持走规模化发展道路，才能在激烈的市场竞争中崭露头角、行稳致远。具体来讲，物业服务企业一方面可以依托兄弟开发企业资源、强化自身市场拓展能力来促进企业规模增长；另外，还可借鉴FSV的外延扩张模式进行高质量的收并购，审慎地选择性价比较高的优秀企业，降低收购风险，提高管理面积的同时获得更多优势资源；此外，借助互联网等技术应用，企业可以通过智能化平台输出、创新商业模式等手段进一步扩张服务半径。

图：物业服务企业扩规模的发展渠道

2.挖掘多元服务潜力，延伸增值想象空间

近年来，随着物业管理行业与互联网等高新技术跨界融合，物业服务企业迎来发展新机遇，纷纷探索多元增值服务领域。我们依据上市标杆企业所开展的重要增值服务类别，梳理总结为“房屋、业主、空间”三个主要方向，对企业如何搭建适合自身发展的增值服务进行简要概述，以期为企业挖掘高价值增值服务链条。

围绕“房屋”搭建增值服务，实现资产保值升值

物业服务企业的主要服务对象就是业主及其房屋资产，这是企业得天独厚的资源和优势，所以，国内物业服务企业可参照北美物业行业领先者First Service Corporation，围绕业主的房屋资产做增值服务，提供保养、美容、托管、租赁等解决方案。

图：围绕“房屋”搭建的增值服务内容

瞄准“业主”需求，利用现有资源，专注线下服务

作为物业管理服务的延伸，社区增值服务旨在满足不同业主和住户的生活及日常所需，为其量身打造全生命周期的产品及服务，提供更便捷的生活方式，进一步优化业主及住户的生活品质。物业服务企业可利用大数据对业主的需求偏好进行解读，针对不同年龄进行客群划分，前期从社区家政、快递、便民等基本服务切入，积累更多业主及客户并增强粘性，后期可逐步引入社区金融、教育、医疗、养老、汽车、资产管理等高附加值的增值业务，发掘更长的价值服务链条，获得更大的盈利空间。

图：围绕“业主”不同需求，搭建相关增值服务内容

挖掘“空间”潜力，培育新型价值增长点

物业服务企业管理的社区公共空间蕴藏着巨大的资源和价值潜力，包括电梯、停车场、业主休闲活动场地、垃圾回收箱等，企业可以充分利用公共空间整合运营，搭建高附加值增值服务内容。例如，企业可以租赁社区闲置空间，打造微服务中心，为业主提供收发快递、生鲜售卖、接送孩子、老年人活动中心等便民服务；另外，如果物业服务企业将电梯空间利用起来经营广告，并将收入与业主进行分成或抵扣物业费，可以在盘活社区闲置空间的同时，实现与业主的双赢。

图：社区“空间”增值服务运营内容

3.抓住细分领域发展机遇，寻求全新价值突破点

目前，住宅物业仍为大多数物业服务企业的主要服务业态，市场格局日趋成熟，相对而言，非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确，物业服务企业可抓住细分领域发展机遇，发掘企业价值。总体来看，目前在产业园区物业、医院物业及学校物业内没有特别突出的企业，仍有发展空间。因此，一方面，物业服务企业可以考虑加大产业园区物业管理领域的布局，进一步提升竞争优势，另一方面，由于学校物业和医院物业有对应领域的资源优势和门槛，突破难度略大，物业服务企业可尝试进入这两大领域抢占市场份额，成功突围后可形成小龙头局面。此外，办公物业与商业物业管理日趋市场化、盈利性较强，物业服务企业可挖掘细分领域商业机会，进一步加强市场竞争力，提升企业价值。