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故事好讲估值高 又一波物业公司冲冲冲击上市

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4月初,市场传言A股公司分拆上市政策将松绑。A股上市房企大部分都符合传言中的条件门槛,而最有可能也最成熟的就是拆分旗下的物业公司上市。

两个月过去了,A股公司分拆上市政策将松绑的传言能否变成现实、何时变成现实还是未知之数。而目前物业行业的估值较高,正是分拆上市的较好的时机。

非常熟悉“时间就是金钱,效率就是生命”这句诞生于1979年深圳蛇口工业区的宣传语的招商蛇口(001979.SZ)等不及了……

4月15日,招商蛇口披露将收购中航国际旗下的物业公司中航善达(000043.SZ)22.35%股权,成为其第一大股东;然后中航善达发行股份购买招商蛇口及其全资子公司持有的招商局物业管理有限公司100%股权,实现招商局物业的A股“类借壳上市”。

同样等不及的保利地产在同一天晚间公告称董事会会议上董事会全票通过表示同意公司所属的已于4月11日在全国中小企业股份转让系统(新三板)终止挂牌的保利物业在香港联交所主板上市。

A股暂时上不了,就先去估值低点的港股。5月7日该事项获保利地产2018年年度股东大会决议通过。

5月31日晚间,保利地产公告称保利物业港股上市申请获证监会受理,接下来进入核准阶段。

同样把旗下物业公司在新三板终止挂牌筹备赴港IPO还有在美国上市的鑫苑置业。1月24日,鑫苑物业正式从新三板退市;4月30日,鑫苑物业向港交所递交了招股书。

物业公司估值较高

有望成房地产新风口

近年来,房地产行业存在一定的不确定性,而物业行业不受宏观经济形势影响、相对稳定的行业特性就体现了出来,也日渐成为了资本市场新宠,房企分拆子公司赴境外上市的案例并不少见。

今年以来,在香港上市的内地物业管理股整体表现良好,板块也处于持续扩容状态。

受A股公司分拆子公司在境内上市的政策限制,不少A股房企旗下的资本运作受到限制,如此前中海、万科、保利等上市地产公司提出的分拆旗下物业业务的上市计划。

其中,万科早在5年前就曾提出考虑分拆物业板块上市,而万科副总裁兼物业事业部执行官朱保全曾坦言,分拆上市计划受限于目前A股市场的分拆政策,“A股的分拆政策非常艰难”。

目前,物业行业共有1家A股上市公司,13家港股上市公司,51家新三板的上市公司。13家港股上市公司分离的母体企业既包括碧桂园、佳兆业、绿城中国、中海地产等大中房企,也包括奥园中国、滨江集团、花样年、雅居乐等中小房企。

数据显示,房企的动态市盈率大多在3-10倍左右,若不分拆上市,物业公司只能作为房企的一部分,按房企的市盈率来估值;而分拆上市的物业公司多数为20倍左右。

上面提到的A股和港股上市的14家物业公司平均的市盈率为25.48倍,市盈率最高的永升生活服务和碧桂园服务均超过40倍,市盈率超过30倍的企业有6家。

来源:东方证券研报20190507

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,物业行业的估值较高,正是分拆上市的较好的时机。

有市场观点认为,内地房企选择分拆物业公司上市,主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期,对资金需求较大,分拆上市后可增加融资渠道,充分发挥自家物业板块的“吸金”能力,进而扩大管理规模。

可见,房企拆分旗下的物业公司上市的愿望是很强烈的,物业公司有望成房地产新风口。

物业公司营收被低估

规模增长空间很大

业内有人认为,物业公司利润率低,营业收入和开发业务的量级无法相比,甚至辛苦一年不如一个地产项目。

实际上,目前龙头物业公司普遍和开发企业有关联,对母公司有较大依赖,因为关联交易的存在,物业公司的应收规模被普遍低估了。

以碧桂园集团的物业板块碧桂园服务为例,其最新财报显示,截至2018年6月底,收入来源中来自碧桂园集团开发物业的比重为90.8%。

除此之外,彩生活、绿城服务、中海物业的收入来源中来自母公司开发物业的比重也多在70%以上。

万科物业CEO朱保全近期表示,2018年万科物业的实际营收约112亿元,和万科公告中的数据有近14亿元差距,这个差值就是万科地产和万科物业之间的服务交易产生的。万科物业目前的年增速在35%左右,随着接盘万科项目之外的小区占比越来越高,这个差值会越来越接近真实情况。

根据中国物业管理协会的数据,2017年全国物业管理行业营业收入规模约为6007.2亿,2008-2017年复合增长率达12.5%。国信证券预计2018-2022年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右,到2022年全国物业管理规模将超过1万亿。?

在已经分拆的物业公司中,绿城服务、碧桂园服务和中海物业去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元,位列行业前三。有8家企业营收增幅均超过了30%,彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的营收增幅位居前二。

虽然物业公司利润率低,但是投入比长租公寓、养老等领域都要低,是继开发业务之后另外一个万亿级的领域,更容易形成大型公司。

虽然物业公司目前盈利仍是难题,但未来有非常大的想象空间。

龙湖集团吴亚军就认为目前的物业管理模式还存在诸多问题,“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式”。但如果有企业在以30%以上的复合增长率布局,先抢跑,再摸索,可能是目前的最佳方式。

规模既是物业公司基础收入的保障,也是其增值服务生存的土壤,所以大型物业公司普遍把冲规模放在第一位。例如,万科物业就提出可以三年内不考虑盈利问题。

规模增长最快的方式是并购。

中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟认为,资本市场的态度让龙头物业公司有机会快速扩大规模,例如滨江物业募资额并购投入约占35%,部分公司把超50%用于收并购,10%-20%用于智能化建设。

被招商蛇口并购的中航善达,物业管理面积超过了5300万平方米,在珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域都有布局。招商局物业的物业管理面积约7500万平方米,双方合并之后的物业管理面积总和将超过1.28亿平方米,一举进入行业前10。

除了在全局视野上的并购动作,物业公司还开始走“饱和式打击”的路子,在同一个片区密集拿项目。

物业公司同一个片区密集拿项目不仅有利于提高管理层面的人效比,还给未来做增值业务留下了更大的想象空间。比如万科已经在试验在密集布局的片区,把物业管理范围从小区内部向街道延伸。而增值业务是物业公司寻求利润增长的主要方向之一。

虽然绿城服务集团行政总裁吴志华曾表示5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

但据不完全统计,目前市场上有超过200亿平方米的商品房,截至2018年底,物业公司TOP10企业管理面积均值约2.39亿平方米,最大的一家市场占有率也不到10%。

即使吴志华说的这个天花板真的存在,相比目前单个物业公司的规模仍有很大的增长空间,先跑步扩大规模增加市场占有率再说。

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