上半年龙头房企拿地热情不减 收缩战线重心

华夏时报 记者陆肖肖 北京报道

土地作为房地产企业生产的“面粉”，一直是房企未来发展的重要生产资料，在上半年的土地市场上，龙头房企仍然保持着补仓的热情。

但在拿地策略方面，在今年较为严格的楼市调控下，多数企业在市场策略上更为谨慎，缩减三四线城市战线，拿地重点重回一二线城市。另外，在拿地方式上更加灵活，合作拿地、项目收并购企业增加，极力控制市场风险。

上半年龙头房企拿地热情不减

中国指数研究院的数据显示，从拿地金额来看，碧桂园、万科、融创占据榜单前三位。碧桂园在1-6月累计拿地981亿元，占据拿地榜榜首；万科拿地发力，1-6月以总额688亿元占据榜单第二位；融创保持拿地优势，1-6月拿地总额达680亿元。

龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元，占TOP100企业的36.6%， TOP10企业拿地门槛为347亿元；TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元，占TOP100企业的65.3%，拿地门槛为179亿元。

6月份的土拍市场持续回暖，房企拿地热情不减。融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍，新城的拿地金额也同比增长超70%，保利延续5月趋势持续发力，6月的拿地金额仍在240亿元以上，龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元。此外，万科、龙光、滨江、金茂等企业的拿地金额环比增长显著。土地市场自2019年3月后，逐渐回暖，房企拿地积极性持续加强，部分房企补仓意愿强烈。

区域集中一二线城市

在房企拿地的策略上，龙头房企有所侧重，长三角、中西部、环渤海、珠三角仍然是房企纳储的重点区域，另外，在城市层级的选择上，房企重回一二线意向明显，对三四线城市的布局有所收敛。

中国指数研究院提供的数据显示，从各城市群拿地金额来看，长三角稳居榜首，中西部持续得到关注。1-6月，长三角TOP10企业拿地金额共计2348亿元，继续稳居高位；受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投资热土，TOP10企业拿地金额达1676亿元；环渤海TOP10拿地金额较去年略有上升，为1022亿元；珠三角TOP10拿地金额较去年同期有所降低，金额为1111亿元。

年初业绩会上，不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市，半年过后的确初见成效，部分房企开始撤离三四线，以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的典型房企都表示2019年投资重心将向高能级城市倾斜。

克而瑞数据显示，从部分房企投资动向来看：正荣集团1-6月新增土储有八成以上位于一二线城市，严格、高度执行了年初提出的“专注二线”战略；其次世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半，相比2018年一二线城市的占比均提升了10%左右。

规模房企投资集中在二线表现更为明显。旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过九成。相比2018年激进押注三四线，旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上涨40个百分点。

对于众多房企选择重回一二线城市的原因，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《华夏时报》记者采访时表示，随着棚改热度的退却，房企在三四线城市拿地积极性下降，重回一线及热点二线城市。据诸葛找房数据研究中心统计数据可知，TOP20房企在二线城市的拿地规模占比提升明显，部分品牌房企回归二线城市，如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大。一二线城市对人口的吸附力相比三四线城市极有优势，品牌房企更看重城市未来发展，因此重归一二线城市。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，现在的情况，和2012年的时候比较像，在楼市调控收紧的时候，房企就回到一二线市场，相比之下，一二线市场的抗跌性比较强一些，而三四线的内生增长空间有限，市场风险相对较高。

拿地策略更加灵活

在地价高企的一二线城市，合作拿地成为房企近年来的普遍策略。比如上半年，华润+电建联合体以73亿元夺得北京石景山一地块；首开+富力成功拍下北京顺义区高丽营镇地块，总价达到了41亿元。面对一二线热点核心城市“地少价高”的情况，房企继续保持合作力度，以期降低资金占用率。

在土地招拍挂之外，上半年，房企收并购事件增加。相比于土地招拍挂的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域。中国指数研究院的数据显示，2019年上半年，二级市场拿地金额为802.7亿元，同比上涨5.3%。

从收并购的方向来看，中小房企、优质项目与资产包是规模房企的主要目标。具体来看，融创和世茂是上半年的并购王，双方均已完成高达200亿元的并购扩张。融创收入北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目、阳光100重庆一项目，均引起了市场的广泛关注；上半年，世茂收购项目超过20个，列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

国仕英指出，一线及热点二线城市拿地成本及严苛程度均有不同程度扩大，大型房企通过二级市场收并购地产项目增加自身优势，收并购项目成本相对较低，且大多数项目处于开发阶段，可以很大程度上缩短项目开发周期，加快入市节奏，回笼资金。

房地产企业如何控制风险呢？国仕英建议，房企在拿地过程中，首先要对所拿地块进行多方面评估，计算拿地成本及后期开发利润，以及在后期市场下行是最坏的评估预判。房企拿地之前需要对将要拿的地块与周边地块、项目进行优劣势分析，土地、项目价格、区位、周边配套等方面进行评估。只有将所有的评估最细化，才能知道自己合理的拿地价位，控制风险。

三盛集团的常务副总裁冯辉明在最近举办的博鳌论坛上表示，在房企融资收紧的情况下，企业要做好现金流管理的动态调整。我们现在要求投资端，每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，初始投资回收期多长时间能够回收，都是有严格要求的。在这种情况下，房企一定要有更好的变现资产，选择的区域一定要能够支撑到有效的跑量。