土地市场溢价走低 说好不拿地的房企仍在“捡漏”

今年9月，全国土地市场仍在“低调”运行，低溢价成交甚至流拍的地块比例不断上升。在融资收紧、房地产交易下滑的大背景下，企业拿地维持谨慎态度，甚至有企业表态暂停拿地。

虽然如此，刚刚过去的9月里，仍有不少房企在土地市场上“捡漏”。业内人士预计，今年第四季度，全国土地交易仍不会有起色，尤其是土地楼板价以及溢价率都不会太高，因此，仍将出现以低成本获取优质地块的机会。

百强房企6成成交地块溢价率不足10%

9月的最后一天，全国土地市场仍以底价及低溢价成交为主，不时有流拍的消息传来。

9月30日，宁波余姚市出让5宗商住地，起始总价约17亿元，总成交价为18.42亿元，其中1宗地块流拍。

同一日，徐州睢宁县出让8宗住宅地块，起始总价为4.76亿元，8宗地块最终均以底价成交。

与此同时，广东佛山市顺德区北滘镇出让1宗宅地，由美的置业以底价27.53亿元竞得，折合楼面地价约6610元/平方米。青岛胶州市出让1宗纯住宅地块，由万科联合神州以底价5.64亿元竞得，成交楼板价3673元/平方米。

举目望去，虽然大部分土地都以底价或低溢价率成交，但地方政府挂牌新地块的热情仍在。9月30日，江苏无锡市区挂牌4宗宅地，总出让面积13.55万平方米。江苏苏州市区挂牌5宗地块，起始总价66.42亿元，总出让面积41.29万平方米。这些土地预计均在10月成交。

但总体来看，目前房企拿地的积极性并不高。就今年第三季度的土地市场，克而瑞机构分析认为，受土地市场持续低位运行的影响，百强房企拿地也保持着理性状态，第三季度，百强房企拿地溢价率显著回调，6成成交地块的溢价率不足10%，近8成地块的成交溢价率低于30%。

从具体地块来看，第三季度成交的高溢价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等城市，其中，东原地产以144%的溢价率竞得昆明官渡区3宗宅地。龙头房企如恒大等，在第三季度的拿地均以底价成交为主，几乎没有出现高溢价成交的地块。

从宏观数据也可看出市场的这一微妙变化。9月16日，国家统计局公布数据显示，2019年1月至8月，房地产开发企业购置土地的成交价款为6374亿元，下降22%，降幅收窄5.6个百分点。

预期10月宅地交易仍降温，房企可采取“捡漏”策略

“虽然第三季度受一系列融资收紧的影响，溢价率走低，一二线城市的土地成交热有所降温，但整体依然高位运行，50大城市不到9个月卖地超过3万亿元，这是历史第一次，创造了同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

中原地产研究中心统计数据显示，截至9月26日，2019年的土地市场上，全国50大城市合计卖地3.06万亿元，同比上涨幅度达18.8%。其中出现了9个“千亿”卖地城市，杭州卖地最多，达2203亿元，苏州卖地1293亿元，北京1224亿元，上海1214亿元。此外还有福州、广州、郑州、成都、昆明、温州等17个城市卖地金额超过500亿元。

虽然主要城市在土地交易量方面仍很乐观，但对于土地市场的后期走势，业界仍有不小的担忧。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房企的经营策略看，更多是强调降价促销和去库存。后续宅地交易市场是否活跃，取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。

目前来看，房企的库存去化压力依然较大，资金状况也没有得到实质性改善。据此判断，至少今年10月，全国宅地交易市场将继续降温，购地增速曲线也会继续下行。

克而瑞机构也认为，自今年5月以来，房企的融资环境持续收紧，典型房企的融资总量也随之下降。万科、碧桂园、恒大均表态，全年都将维持理性的拿地态度，不急于拿地，且对高溢价、高地价地块“敬而远之”。不难预判，第四季度，企业投资将继续保持理性和谨慎，控制土地成本成为关键，是否“逆周期”抄底拿地的关键在于价格是否合理。

克而瑞机构建议，对于仍有纳储需求的企业而言，应拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本，通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。

事实上，当前的土地市场下行局面，也为低成本拿地提供了机会，让一些房企获得了“捡漏”的机会。这其中最典型的房企当数融创。此前，融创高层一直强调严格控制投资节奏，停止参与所有公开市场的招拍挂，董事局主席孙宏斌甚至表示，融创下半年基本没有拿地指标。虽如此表态，9月24日，融创以30.9亿元竞得上海青浦赵巷宅地，楼板价21013元/平方米，溢价率仅为0.6%。

对此，严跃进建议称，由于部分城市土地交易的竞争程度在减弱，同时地价趋稳，无论是土地的楼板价还是溢价率都不算太高，此时房企可以采取“捡漏”策略，即获取地价相对不高的优质地块。