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物业公司竞相上市 行业集中度料提升

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12月19日物业公司保利物业、时代邻里集中登陆港交所,物业板块上市步伐加快。今年港股持续调整,但物业板块逆市上扬,多只物业股股价翻番。

物业股是“顺周期扶摇而上的蓝海板块”。业内人士认为,目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间,考虑到未来两年规模和业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素,物业板块具备相当投资价值。同时,当前物业行业集中度还较低,随着物业企业上市数量提升,主流企业竞争优势进一步显现,行业集中度将持续提升。

上市步伐加快

12月19日,两家物业公司——保利地产旗下保利物业、时代中国控股旗下时代邻里在港交所主板挂牌上市,同日登陆资本市场。

公开资料显示,截至6月30日,保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米,遍布全国27个省份的148个城市,在管面积2.6亿平方米,共管理846个物业,包括565个住宅小区及281个非住宅物业。除物业管理服务外,保利物业还提供其他增值服务。

时代邻里介绍,公司自1998年成立以来,已在广东、湖南、广西、河北、四川、贵州、浙江等多个省份布局,现已发展成集物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智能化工程服务、电梯服务、市政环卫服务为一体的综合物业管理服务提供商。截至目前,时代邻里拥有在管项目共计223个,合约面积逾5710万平方米。2016年至2019年期间,净利润年复合增长率达83.4%。

截至目前,已有22家物业公司登陆资本市场。2014年彩生活港股上市,成为首个上市的物业公司,2014年到2017年期间,除彩生活外,还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市。

2018年开始,物业公司上市步伐加快。当年年初,A股诞生首家物业上市公司南都物业,随后新大正等物业公司陆续在A股上市。碧桂园服务、佳兆业美好等物业公司相继在港股上市。截至目前,2018年以来上市的物业公司已达17家。此外,还有宝龙商业、开元物业等多家物业公司正在排队等待上市。

广州某物业公司高管表示,在房地产行业进入存量时代后,地产公司增速放缓,拆分物业公司上市是房企拓展产业链,拓宽融资渠道的突破口。同时,物业市场空间广阔,未来物业公司上市的热度料将持续。

多家公司市值超百亿港元

从股价表现看,物业板块成为市场上的新晋热门,尤其是在港股市场,在今年港股持续调整的背景下,但物业股逆势上扬,普遍上涨。截至12月19日,港股市场上今年已有新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、佳兆业美好等6只物业股股价涨幅翻番。

同时,多家物业公司市值超过百亿港元。截至12月19日,行业龙头碧桂园服务市值高达698.06亿港元,雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业市值分别达353.33亿港元、241.87亿港元、223.96亿港元、165.66亿港元。其中,绿城服务223.96亿港元的市值甚至超过了关联房企绿城中国188.44亿港元的市值。

物业板块受到资本追捧或是因为其广阔的发展前景。川财证券认为,物管行业作为房地产开发链条的后周期节点,市场增量滞后于商品房新开工及销售情况,2016年我国商品房销量增速达22.5%,2017年实现销售面积16.94亿平方米,2018年在高基数效应下,销量依然实现1.3%的正增长,对应2016年-2018年的销售规模,未来两年物管行业将进入高速扩张期。同时,截至2018年末,我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间,随着区域性经济的崛起,保守估计2021年-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9亿-10亿平方米的合理水平,行业规模、业绩想象空间巨大,物业板块将成为“顺周期扶摇而上的蓝海板块”。

东北证券也指出,目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间,考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素,物业板块仍具备相当的投资价值。

龙头企业优势凸显

在行业成长性高的同时,当前物业行业集中度还较低。中指院数据显示,按照2018年末在管数据计算,前三大物业公司的市占率约为3.5%,前十大物业公司的市占率约为11.4%,前百大物业公司的市占率约为38.9%。截至2018年底,百强物业公司平均在管面积为3718万平方米,同比提升17.52%;前十大物管公司在管面积均值达2.39亿平方米,市场份额由11.06%上升至11.35%,行业保持向龙头集中的趋势。

光大证券表示,随着物业服务企业上市数量迅速提升,主流企业竞争优势进一步显现。上市物业公司融资目的显示,前两大用途分为收并购扩大业务范围和APP平台建设,资本加持将进一步扩大主流企业的竞争优势。主流房企拥有较高的品牌知名度和美誉度,在管面积规模较大、客户基础扎实、资本实力雄厚,除了能通过规模效应做大基础展务,也能为培育高毛利率的增值展务提供土壤。数据显示,头部企业如碧桂园服务、绿城服务等,增值展务占营收比重显著高于AH上市企业及百强企业平均水平。

东北证券还指出,背靠龙头房企的物管公司因强确定性而备受资本市场青睐。2019年上半年,背靠龙头开发商的物管公司其在管面积大多获明显增长,而合同面积的增速更是高于在管面积,未来利润无承压。

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