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新长征路上的摇滚:"老炮儿"中海!40岁后,奔向四千亿

2020-03-31 09:20:08 来源: 网易房产 举报
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中海无新闻。

这场突如其来的疫情,打乱了不少房企一季度的销售与3月份的业绩发布计划,同样“四十不惑”的的国家队队友——招商蛇口的2019年度业绩发布已推迟至4月末,而中海则如期在3月26日提交上了过去一年的答卷。

没有线上直播,没有新上任行政总裁的首次“媒体见面会”,但一如既往,央企血脉+港企作风的“利润王”中海,披露的2019年度业绩也依旧耐打。

  • 营业收入1636.5亿元,同比增13.6%;

  • 公司股东应占溢利416.2亿元,同比增10.3%;

  • 持有商业物业收入41.6亿元,同比增22%;

  • 在23个城市进入当地房地产市场占有率前三;

  • 资产负债率60.06%,净借贷比33.68%;

  • 截至去年年底持有现金954.5亿元;
看,会赚钱的房企,活得有多爽。
另一方面,近三年来,让低调的中海频频输出存在感的,是其在开疆拓土方面的高举高打,2017年,共买入76幅地块,全年累计新增土地储备1741万平,总地价1106亿港元;2018年,共买入63幅地块,全年累计新增土地储备1764万平,总地价1443.2亿港元。
2019年,中海对土地的追求保持高涨,全年在内地25个城市和香港共新增53幅土地,全年新增总储备1146万平方米,总地价达到人民币1485.2亿元。
尽管去年新增土储减少,但砸下去的真金白银可是在增加,年报数据显示,如今中海地产总的土地储备八成位于一二线城市。
时间回到2017年度的业绩会上,彼时,以颜建国为核心的中海地产管理层提出了“在2020年实现销售额4000亿港元”的中海十三五规划及目标。
而在当日面对投资者的2019年业绩会上,不同于3月以来陆续官宣2020年销售目标的多家房企,“4000亿”的销售目标并未被中海管理层明确提及,新任行政总裁张智超在现场表示:“考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性,我们会按照‘十三五规划’的目标,全力争取完成任务。”
但这可是生财有道的“优等生”中海啊,因此,外界对高度市场化的中海依旧抱有很大期待:这艘承载了8923平总土储的大船,已经在驶向四千亿业绩的航道上。
实际上,按照张智超业绩会上给出的数据,目前,中海地产已经取得预售证的在手货量是3100亿元,另外,今年上半年大约新增供货1000亿元,而下半年则是新增供货2700亿元。在不新增土地储备的情况下,中海地产全年的总货量已达到了6800亿元。这意味着,只要去化率达到59%,中海确实就能完成4000亿的销售目标。
过去一年是中海地产成立40周年,董事会主席颜建国曾称中海进入了“不惑之年”。
四十而不惑,当打之年的中海埋着头继续向前走,这可是个“老炮儿”——你问我要去向何方,我指着四千亿的方向。
利润为王
中海还是那个中海。
黑夜给了他黑色的眼睛,长期持续的稳健增长则给了他亮眼的盈利能力。
在已经披露2019年业绩的房企中,中海地产416亿元的净利润遥遥领先。而25.4%的净利润率,同样超过了绝大多数的房企净利润率水平,要知道,国内净利润率50强同行的该指标中位数是在15%左右。
再来,是期末中海持有的现金保持在千亿左右,2018年末是1005.6亿港元,2019年末是人民币954亿元。如今手握千亿现金的房企没几个,现金为王是房地产下半场PK的绝对武器,面对未知的2020年则更将会是重头戏。
从2015年至2019年,中海的销售金额分别达1806.32亿港元、2106亿港元、2320.69亿港元、3012.4亿港元、3771.68亿港元,同比分别增长28.3%、16.6%、10.2%、29.81%、25.21%。
2019年的增速依旧不错,自身对比过去五年也依旧处于较高水平,中海还是那个中海。
看客的心早已蠢蠢欲动,无奈现实总是几分欢喜几分忧。
今年前两个月,受到疫情影响,房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米,同比大跌39.9%;销售金额为0.82万亿元,同比一样大跌35.9%。
春天还没过,很多小房企已过起了冬,大房企也同样难受。
在十天前的万科年度业绩会上,万科总裁祝九胜便表示,在销售方面,万科2-3月的认购金额同比减少了510亿元。开工比往年整整晚了40天,对新房交付也产生了压力,一季度约有1万个客户存在交付延缓的可能性,预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。
中海方面,2020年2月合约销售金额约为126.7亿元,同比下降约29.2%,合约销售面积约为70.7万平方米,同比下降约36.1%。
业绩会上,中海执行副总裁兼运营总监罗亮表示:“全年损失了两个月的销售时间,对销售增长形成挑战,2月份全行业的销售接近停滞,3月份销售逐步恢复,一、二月累计的销售同比降低了22.7%。”
副总裁郭光辉也补充称,“面临疫情的影响,其实我们内部包括与各个地区进行沟通和排布的时候,也深感压力。”
中年“破圈”
中海不再是那个中海。
存在即合理,你可以不喜欢中海的稳健亦或保守,但却无法否认这座大山的存在。
当然,过往多年,大多数观点认为,利润可不是房地产的全部,稳坐“净利润之王”位置的中海,前些年在规模扩张和增速上的落后,是过于保守且无法接受的。
中海啊,房地产可本来就应该是一个强者恒强的游戏。
君不见,万科到2019年末土地储备面积已过一亿平方米,而截至2019年中期,恒大在手土储达到3.19亿平方米,碧桂园同样不在话下。2019年销售额稍微领先于中海的绿地,截至2019年末总土储更已达到1.69亿平米。
实际上,中海没有退路。
因此,还是得回到那个老问题:你(中海)这么能赚钱,但能不能再快点?
2016年末,随着颜建国的回归,中海提出“抢占更大的市场份额,提升行业地位”的十三五规划,当时,董事局主席颜建国这样阐述中海的拿地策略,“每年拿地的货值不要低于当年销售额,这是底线。”
正是从那时候中海开始转变。
至去年年底,中海总土地储备为8923万平方米,八成以上布局一二线城市。
都知道房地产来钱快,都知道中海能赚钱,但是运用好这些资金和口碑,让自己在关键布局区域的土储加速度丰富起来的,中海算是高手之一。
3月13日,中海地产官微发布了一则“2020年寻地合作计划”,文中称:诚邀合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作,并特别注明:城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。
此招一出,普遍好评,人到中年,还是一针见血最省时间。可以说,中海已为新一年的开疆拓土迈出了第一步,也是一大步。在“海纳百川,合作共赢”这样简单的口号背后,悄然隐现中海接下来更大的棋局和野心。
眼下的中海,在尝试突破,也需要突破,用现在流行点的说法叫——“破圈”。
在中海2019年年报的主席报告书中,有这样的描述:尽管房地产行业增速放缓,2019年全国商品房销售额仍接近人民币16万亿元,我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心,保持战略定力,坚守主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构,合理有序配置资源。
这是呼应了去年3月20日,在中海2018年°业绩发布会上,颜建国表示:中海的业务分为三个层级,分别是为公司的今天、明天、后天的发展布局,今天的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;明天的业务是商业资产管理,是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力;后天的业务是中海的创新业务,聚焦教育、养老、物流、文化等产业。
来看去年的中海年报,从商业物业收入上看:2019年,中海商业的物业总收入达到了41.6亿元。根据中海年报的信息,3年后,中海商业的收入预计超过100亿。
从已运营的物业规模上看:中海集团系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个,合计总建面积达到438万平方米,已经发展成为国内最大的单一业权写字楼发展运营商。
新名字 新班子
中海还会是那个中海吗?
没有人知道,该怎么去形容四十岁的中海才够贴切。或许就像张亚东在节目中说过的那样:因为我年轻过,所以我可以理解你;但你们没有老过,所以你不会理解我。
去年10月23日,中海地产集团公告称,因公司综合发展需要,公司名称由“中海地产集团”变更为“中海企业发展集团有限公司”。
“中海之变”,正如恒大地产更名为恒大中国、保利地产更名为保利发展、龙湖地产更名为龙湖集团一样,更名去除“地产”字眼,弱化地产开发主业的色彩,从而开始多元化转型的尝试。
而一家企业的个性和发展方向,除了会体现在其使用的企业名称里,也表现在公司管理层结构。
一个月前,2月7日晚,中海地产发布人事变更公告,颜建国将不再兼任公司行政总裁职位,张智超获委任为公司执行董事及行政总裁。
四年间,中海地产再次更换行政总裁,在其四十年发展史上,迎来了历史上第五位掌舵者。
张智超何许人也?
公开资料显示,张智超现年40岁,2001年从东南大学建筑工程专业毕业后,加入中海地产集团上海公司,其后在集团不同业务部门工作,先后还担任过苏州公司副总经理、合肥公司总经理、无锡公司总经理及苏州公司总经理、北方区域公司总经理等职位。
新任行政总裁张智超的上任,还具有一定的“中海意义”。
除了是中海最年轻的行政总裁,实际上,2019年1月已出任中海地产副总裁的张智超,当年正是以2001届“海之子”,也就是第一届中海地产校招生的身份进入中海地产的。
四十年已然逝去,一代人终将老去,但总有人正年轻。
中海还是那个中海,年轻的团队接过指挥棒,向下一个四十年长征路走去,他依旧是那个“老炮儿”,准备大干一场。

库粒 本文来源:网易房产 责任编辑:赵麦丽_qd02
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