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年报 |“人来人往”这一年,高毛利的华润置地放慢步伐

2020-04-01 11:19:25 来源: 网易房产 举报
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过去的2019年,对26岁的华润置地来说过得并不轻松。


刚从老将吴向东离开的阴霾中振作,转身却又要送别临危受命十个月的唐勇。紧随其后的是,曾负责分管华润物业板块的高级副总裁迟峰、副总裁兼华北大区总经理蒋智生等核心高管也在年末陆续传出离职消息。

核心高管“批发”式的离开,给加入华润一年都不到的王祥明留下一堆烂摊子,也给投资者们和外界留下了诸多的疑虑:华润如何稳住前十的位置?新一届管理层的KPI如何设定?分拆物业上市的计划又能否继续推进?

这一切的问题都在26日的年度业绩会上得到了解答。

年报|人来人往这一年,高毛利的华润置地放慢步伐
毛利率首次跌破40%
未来或将继续走低

仔细翻阅华润置地这一年的成绩单,不难发现,在大多数财务指标上,华润似乎和其他房地产行业的央企一样“挑不出毛病”。

2019年,华润置地全年实现营业收入1477.4亿元,同比增长21.9%。其中,开发业务营业收入1272亿元,同比增长21%。

尽管投资物业的租金收入在整体营收上占比仍较少,但也为华润带来了丰厚的回报。

2019年,华润投资业务的租金收入首次突破百亿人民币,达人民币120亿元,同比增长26%,这也使得华润置地成为继巅峰时期的万达广场之后,第二家依靠物业租金达到近百亿规模的房企。

而在控制整体负债率上,华润也保持了作为一家央企的“自我修养”。

尽管一年期债务较去年同期略有攀升,但截至2019年12月31日,华润置地总有息负债比率为36.6%,较2018年底的42.3%下降5.7个百分点,净有息负债率为30.3%,较2018年底的33.9%下降3.6个百分点,处于行业内较低水平。

过去常常被投资者拿来和中海做对比的毛利率指标一项,却在2019年遭遇了“滑铁卢”。年报数据显示,华润置地销售毛利率数据仅为37.91%,比2018年同期的43.4%下降了5.5%,也是过去三年内首次跌破40%的水平。

从具体业务分类上看,核心业务开发物业业务毛利率下滑明显,由2018年同期的42.9%下降为36.5%,而投资物业(包括酒店经营)的毛利率却由2018年同期的65.9%上升至66.5%。

年报|人来人往这一年,高毛利的华润置地放慢步伐

对于这样的现象,华润置地总裁李欣并未给出正面回应,而是婉转地表示整个行业的毛利都呈现出趋势性下降,但华润仍然有信心维持具有竞争力的毛利率水平,预计2020年将在30%-35%之间,这也就意味着,尽管投资物业的毛利仍有上浮空间,但未来华润的毛利率水平或仍将进一步下调。

年报|人来人往这一年,高毛利的华润置地放慢步伐
投资要“三调”
密切关注收并购项目

业绩会上,华润仍然强调要坚持“销售物业+投资物业+X”即“2+X”的商业模式。但和往年不同的是,基于对全年地产行业趋势的判断,针对企业的投资管理,管理层提出了进行长期“三调”策略要求——即调结构、调节奏、调布局。

李欣指出,“调结构”指的是将更加侧重于快周转的住宅为主的项目类型,“调节奏”指的则是投资拿地的节奏,将会密切注重今年上、下半年可能出现的拿地窗口期,适时地去获取土地,绝不会去抢地。

年报|人来人往这一年,高毛利的华润置地放慢步伐

而在王祥明看来,过去华润置地在全国范围投入的资源过于分散,未来需要有意识地围绕大湾区、京津冀、长三角这三大城市都市圈,以及十大中心城市为核心来进行城市布局,再从中去选择深耕的市场,从而达到“调布局”的效果。

截至2019年12月31日,华润置地已进入全球80个城市,总土地储备面积达6868万平米,可售货值在5000亿左右,足以满足其未来三年的发展需求。

据管理层透露,2020年华润还会密切关注收并购的机会,更加注重多元化的拿地渠道,例如:城市更新项目、TOD项目合作、政府项目的代建与代运营,以及城市片区的统筹开发等方面的机会。

年报|人来人往这一年,高毛利的华润置地放慢步伐
物业上市进行时
全年销售目标2620亿 

与地产老大哥万科“暂无意分拆物业公司”不同,对于华润来说,实际上从2018年就已经动了分拆物业上市的念头。

在2018年业绩发布会和2019年的中期业绩发布会上,时任华润置地董事局副主席唐勇都提及了要将物业分拆上市的计划,并表达了“将启动华润物业科技上市安排”,希望“物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进”。

但此后由于分管物业条线的高级副总裁迟峰离职加盟蓝光发展,引发了市场对华润物业拆分上市的担忧。直到2020年2月,才再次传出华润置地计划在1-2年内分拆物业管理业务赴港上市,拟融资5亿美元的相关消息。

现在,这个消息终于得到了证实。

当被投资者问到有关物业分拆上市有无时间表的问题时,王祥明的心情明显看上去很好,他毫不犹豫且信心满满地表示:“今年在物业上市方面应该可以给大家一个好消息,大的方向和策略已经基本形成,集团内部也正在深化当中,和中介机构的招标工作也完成了,今年会加快上市的进程。我暂时就透露这么多,应该可以了吧?”

关于2020年的规模目标,管理层也提前做好了安排,将全年销售目标定在了2620亿,年增长率8.3%。

不过,这样的业绩增速目标对处于行业第一梯队中的华润来说,实在略显保守,毕竟华润目前已锁定2020年内结算的开发物业营业额就已经达到了1286.9亿元,剩下的1333亿还需要担心吗?



库粒 本文来源:网易房产 责任编辑:赵麦丽_qd02
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