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全国单价地王要入市了,拿地10万/平,卖13万/平

2020-04-29 09:16:51 来源: 时代财经 举报
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全国单价地王要入市了,拿地10万平,卖13万平

图片来源:海洛创意

文|时代财经 谢斯临

全国单价地王终于要迎来入市了。

4月24日,上海中興路一號正式拿下预售许可,首批入市房源平均单价约12.98万元/平方米。时代财经获悉,万科中興路一號首次推售228套房源,产品主打100平方米左右小户型房型,50平方米及210平方米户型产品数量均较为有限。

据案场销售透露,认筹金与网传100万元不同,实际应为50万元。4月30日启动认筹,并将在5月中上旬正式开盘。

这个名噪一时的地王项目由融信在2016年以总价110.1亿元,楼板价10.03万元/平方米拿下,万科以“操盘手”身份入股,拿下项目49%的股权。但后市的不甚乐观让项目始终进展缓慢,入市时间远超预期。

如今13万元/平方米左右的售价让项目或面临难以打平成本的尴尬。业内普遍认为,两家开发商基本将会面临亏损的局面。

在全国单价地王出炉的这一年,中央信贷政策宽松,手有余钱的房企们在土地市场上竞相抬价,一年时间内制造超过340宗地王,创下历史记录。

当时的房企也都没有料想到房地产市场风云变幻,新一轮调控接踵而至,对于市场的踏空让这些地王项目普遍面临亏损,上海中兴路项目只是其一。

亏损或成定局

对于上海中兴路地王,此前市场曾预估,基本需要卖到18万元/平方米方可实现盈利。而近13万元/平方米的销售均价,很大程度上意味着两大开发商基本没有盈利空间。

上海中原地产资深分析师卢文曦在接受时代财经采访时表示,考虑到10.03万元/平方米的楼板价,加上建安成本,目前居住部分的售价最多只能是平进平出。长达3年之久的等待,背后财务成本也不是一笔小数目,“这样算下来,中興路一號基本卖出一套亏一套”。

对于高价地的入市,房企一般会选择在市场下行时,以“小批量、低单价”入市,然后在市场上行时,通过多次推盘加价来实现整体的盈利。但这个模式,如今已经有点行不通了。在限购、限价等政策影响下,上海楼市已经趋于平稳,房价很难再出现“大起大落”。

卢文曦指出,中興路一號项目选择在这个时间节点放出部分房源尽快入市,更多可能是出于及时止损的考量。资金长期沉没在项目上,不管是对万科,还是融信来说,都是很大的压力,尽早实现回款,不失为一个好的选择。

有业内人士向时代财经指出,按照规划,中興路一號项目还含有地下经营性面积3.5万平方米,以及1.09万平方米的商业,在后期可以靠这部分实现一定的收益。不过,截至发稿时,上海万科并未旧中興路一號项目的盈亏情况向时代财经进行答复。

公开资料显示,在入股中兴路项目之前,万科在该地王项目旁边曾以5.48亿元从上置集团手中收购绿洲雅宾利项目60%股权,两个项目仅一路之隔。同时将两个项目囊括手中,万科将更有把握提升溢价,拉动雅宾利项目销售。

搜房网数据显示,万科翡翠雅宾利2016年7月的均价达到7.5万元/平方米。而在融信8月中旬拍出全国单价地王后,万科翡翠雅宾利均价随后便提升到了9万元/平方米。卢文曦认为,“东边不亮西边亮,哪怕中興路一號项目本身并不赚钱,万科整体仍获利不少。”而拿地之后便藏身幕后的融信,却只能实打实的把亏损吞入肚中。

地王时代的终结

2016年8月17日,上海市挂牌出让静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,这宗位于上海静安区中兴路的地块距离外滩仅2公里,距离陆家嘴仅3公里,是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。

如此优质的地块,吸引万科、保利、华润、恒大等18家房企纷纷下场肉搏,激战400多轮之后才最终被刚刚将总部迁至上海的融信以110.1亿元的总价拿下,溢价率高达139%。

对于2015年规模方才突破百亿的融信来说,难以单靠自身实力承受高昂的地价和投资成本,更何况项目地块还带有80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例,操盘难度极大。

2016年12月3日,万科公告将以地价款约53.95亿元,购得上海中兴路地王项目49%的权益。自此,融信退居幕后,后来者万科走向台前。

公开资料显示,地块体量并不大,净用地面积约3.1万平方米,容积率3.5,计容积率建筑面积约11万平方米。其中住宅可售部分的建面为7.7万平方米,自持1.41万平方米,商业1.09万平方米,其余将配建物业管理用房、保障房等。

初略估算,上海中兴路地王楼板价将高达10.03万元/平方米,扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价达14.27万元/平方米。

2016年,全国信贷政策宽松,房企融资渠道广、成本低,去库存的楼市政策在各个城市广施红利,房企普遍看好未来两三年房价持续上涨,加之热点城市土地供应受限,供地规模持续走低,一时之间,手握重金的房企纷纷下场抢地,好不热闹。

克而瑞研究数据显示,2016年全国范围内产生了超过340宗单价、总价地王,数量创下历史新高的同时,不断刷新各地的单价、总价地王纪录。

然而,当时在火热的拍卖场上,应该无人能料想得到,紧接着上海房地产市场便执行了限购、限价等多重严厉的调控,高价地遭遇市场“寒冬”。

在拿下地块之后的很长一段时间内,始终期待限价政策放开的万科和融信都没有任何动作,这片楼面价已经高过大部分项目售价的豪华地块,在很长一段时间内甚至沦为共享单车的坟场。沉寂多年,如今不得不选择入市销售,也面临着亏损的尴尬处境。

事实上,差不多时期拍下的地王也都面料着相似的处境。2016年底,中央经济工作会议首次提出房住不炒,拉开新一轮调控序幕,各地纷纷出台各种限购、限贷、限价政策,提高首付比例,提高房贷利率。严格限价调控政策之下,这些成功拉动区域房价的地王却都身陷危机之中。

泰禾以近8万元/平方米楼板价拿下的深圳尖岗山地块,如今仍未有入市的消息;建发以楼板价5.4万元/平方米拿下的上海宝山顾村地块,2019年入市时售价仅仅高出楼板价6000元;金茂电建联合体拿下的深圳龙华民治地块,2019年底艰难入市。

“地王不是那么好当的”,卢文曦感慨到,以前房企经常采用以时间换空间的操作,现在已经行不通了。房地产市场早已走进下半场,曾经风光无限的地王,现在已经变成房企手中的“烫手山芋”。

库粒 本文来源:时代财经 责任编辑:赵麦丽_qd02
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