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三四线城市也须坚持“房住不炒”

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当前房地产市场呈现分化态势,在一定程度上与一些三四线城市的调控力度乃至地方政府对调控的态度有关。一些三四线城市的房价水平明显低于一二线城市,加之存量房规模较大,调控力度相对较弱,但如果不能有效地引导楼市预期,提前做好调控工作,就很可能会走上一二线城市此前房价大幅上涨后被动调控的老路。因此着眼长远,三四线城市也要坚持“房住不炒”定位不动摇

上个星期,国家统计局发布了4月份国民经济运行主要统计数据。数据释放了两方面的重要信息:一方面,楼市调控继续取得成效,这主要体现在销售增幅理性回落和一线城市价格止涨;另一方面,调控依然任重道远,主要体现为非一线城市房价在整体上仍呈涨势,且有继续扩大趋势。

4月份,二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点。70个大中城市新建商品住宅销售价格,环比上涨的城市由55个增至58个。有些二三四线城市的同比涨幅仍在两位数水平,有些城市环比、同比涨幅仍在扩大。

五一前后,住建部约谈了12个城市的政府负责人,强调坚持调控目标不动摇,涉及城市主要是非一线城市。从当前房地产市场走势看,楼市调控若想继续取得进展,必须防止调控进程中出现反复,非一线城市特别是三四线城市要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,有效遏制投资投机性购房。

当前,房地产市场呈现分化态势,在一定程度上与一些三四线城市的调控力度乃至地方政府对调控的态度有关。一些城市的市场热度,并非完全由供需关系所致。一方面,因为一些三四线城市的房价水平明显低于一二线城市,加之存量房规模较大,所以调控力度相对较弱;另一方面,炒房资金继续流入,助推了当地购房者的看涨预期,使房价整体水平不降反升,甚至涨幅不断提高。所以,一些三四线城市管理部门需要意识到:如果不能有效地引导楼市预期、提前做好调控工作,就很可能会走上一二线城市此前房价大幅上涨后被动调控的老路,所产生的负面效应会远大于房价上涨所带来的短期销售效益和财政收益。

具体来说,一是会继续拉高房价。无论从全国房地产市场过去几年起伏跌宕的历程,还是从一些三四线城市当下的价格继续上涨,都反复印证了炒房对价格上涨的推波助澜效应;二是会影响刚需和改善型需求。无论是以房价收入比衡量,还是从房价售租比考察,我国一二线城市的房价都处于较高水平。如果三四线城市不能有效遏制炒房,其价格持续不断向“高标准”看齐,必然加剧购房者负担,难以实现“住有所居”的目标;三是加大泡沫风险。就一些三四线城市而言,由于新建商品房规模已经超过本地实际需求,炒房资金的进入,拉高的只是价格和预期。如果继续扩大房地产投资,同时为投资投机性需求洞开方便之门,一旦不断加大的泡沫难以为继,对当地的房地产及相关产业、对金融业乃至对地区经济的长远发展,都将产生负面影响。

因此,着眼长远,三四线城市也要坚持“房住不炒”定位不动摇。考虑到这些城市存量房的规模,调控的政策选项应该以遏制炒房为首选。比如,可以加大限售力度,即在延长二手房上市时间上可以向一线城市看齐;在限贷方面,则以确保偿债能力、不发生还贷风险为底线;在限购政策上则应有所区别,确保刚需并支持改善性需求。追根溯源,一些三四线城市的商品房建设之所以大大超出本地实际有支付能力的需求,关键还在于对房地产和土地财政的过度依赖。所以,根本的出路还是调整经济结构,转换发展动能,培育和发展新的经济增长点。

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