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储著胜:楼市限价政策问题出在哪?

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我国楼市不同层级、不同区域的调控政策种类非常多,总体来说不外乎“四限”,即限购、限贷、限售和限价。从实施效果来看,前面“三限”应该说正面效果都比较明显,是我国楼市调控必须长期坚持的政策选项,唯有限价这一项政策效果不佳,引发了不少问题。

最近一个时期,西自成都、东至杭州南到深圳都出现了某个楼盘被数以万计的人疯狂抢购的新闻。其中,最主要的原因就是,这些新盘售价都比周边二手房价格便宜不少,买到就是赚到。如此一来,凡是有购买能力的人,管他是不是刚需,谁不想通过各种手段将其拿下?

限价是政府采取的一种强制性的价格控制手段,其出发点无疑是好的。但是,真正执行起来,却暴露出了一系列问题。

首先是楼市刚需未必能得到更好的满足。众所周知,刚需在住房方面的购买能力是很有限的,只有当房价处在一定水平线之下,限价才对其有实际意义。否则,如果房价高高在上,即使限价能使其下降十几乃至几十个百分点,那么对于刚需来说,房子仍然是可望而不可及的。打一个可能不太恰当的比喻:人感到最适宜的气温是26度,当气温在30度时,你把它调成26度,这满足了人的需要,肯定会受到欢迎;如果气温不是30度而是80度,那么你即使将其下调10度甚至20度、30度都是毫无意义的,因为人早已热死了。深圳最近推出的一个楼盘,周边房价几年前就上了两位数,而它的单价却被政府限制在个位数上。如此天上掉馅饼的事情,有钱人谁个不去抢?可是面对每平米至少要8万多的房子,真正的刚需又有几个能买得起?所以限价限到最后,只是让那些买得起的土豪们捡了一个大便宜。这难道是我们限价政策所想要的结果吗?

因为有便宜可占,所以在楼市供应保持原有节奏的情况下,市场需求却被刺激得畸形膨胀起来。一时间供求严重失衡,“七万人排队”“看房要交500万诚意金”等便成了新闻热点。这些新闻通过各种途径一经传播,民众焦虑情绪就不可避免地再度高涨起来,社会影响可谓非常负面。更为严重的是,为了能够成为把房买到手的幸运儿,一些没有购房资格的人不惜采取各种弄虚作假的手段来获得购房资格;而另外一些在卖房方面有发言权的人则通过帮助别人买房而收取巨额“喝茶费”等非法收入。楼市畸形买卖所导致的这些造假与腐败行为严重污染了社会风气,使高度关注楼市的广大民众感到非常不满。

新房价格与周边二手房价格的倒挂不仅刺激了投机需求大量拥进楼市一级市场,而且也人为扭曲了楼市价格的正常分布。行政性限价容易让各级政府自我陶醉于楼市调控的虚假成功当中,从而影响了其在真正有效的地方去进行探索和实践。实际上,这种通过行政手段压制出来的房价稳定或下降,不仅基础极为脆弱的,而且负面效果也很明显。具体地说,就是既可能给决策者和市场相关各方传递虚假的楼市信息,使其做出错误的判断和决策,又可能使一些开发商在限价期间没有动力将楼盘积极推向市场,从而导致楼市供应的减少,进而进一步激化楼市供需之间的矛盾。

综上所述,楼市限价政策实在不是一个好的政策,其负面效应要远大于正面效应。政府部门有必要在恰当的时候将其取消。要想真正解决楼市价格上涨过快的问题,从根本上来说,还是要从供应与需求两个方面着手。除此别无他途。

先从供应角度来看,很重要的一点就是:不要只是盯着新房看,还应考虑存量空置房;不要只是想着买卖,还要惦记着出租。房子是用来住的,只要房子有人去住,那么这个房子无论是用于售卖还是用于出租,都是实在的楼市供应。

就新房来说,要增加供应量,一方面政府要加大住房用地供应力度,因为“巧妇难为无米之饮”,供地不足,房子的供应量也就会受到限制;另一方面则要加强对开发商的监管,避免其囤地不开发或开发后不及时向市场推出楼盘。

就楼市存量即二手房来说,有两个方面的工作非常值得做:一是对一些设计不合理、环境差、生活不便利的居民区进行升级改造,提高其舒适度及便利性,以增强其对租客的吸引力。现在有开发商在一些城市进行了这方面的工作,效果很显著。如万科在深圳对一个城中村的房子进行整体改造后再出租给年轻人,就非常受欢迎。房主也因此明显受益:不仅房子和周围环境变漂亮了,而且再也不用为房子出租的事情烦心。二是下大力气让空置房尽快转入有人居住的使用状态,大幅降低我国高企的楼市空置率。

再从需求角度看,目前限购、限贷政策对抑制楼市需求效果都非常明显,需要继续坚持。目前还应该做的是,尽快采取严厉措施狠狠打击通过各种不正当甚至非法手段所形成的楼市需求。如通过“假户口”“假离婚”等方式,一些本来没有资格购房的人最终买到了房。这类需求在楼市供应有限的情况下对真实、合法的需求形成了挤出效应,不仅让限购政策打了折扣,而且也使一些刚性需求未能得到有效满足,造成了社会不公,所以必须打击。此类弄虚作假行为可以说全国到处都存在,大家身边也都不乏这样的人,对此,政府有关部门绝不能无动于衷。楼市虚假需求一经查实,必须将其价格上涨所形成的收益予以没收,此外还应该参照证券违法交易的惩处方式处以一到三倍的罚款。只有严刑峻法,才能有效震慑这种有违社会公正原则的造假行为。

当然,限制需求最为根本的办法是开征房产税。可以断言,房产税一旦开征,整个社会对于楼市未来走向的预期必然逆转。拥有大量房产的人一定会积极抛售多余的房子,而有了房子的人再也不会把房子当做最佳投资品而想着要去多买几套。楼市供求格局大变也就势在必然。

供求关系一旦逆转,楼市价格的稳定乃至于下降也就不再是“水中花、镜中月”了。因此,政策与其抡起大棒直接朝房价砸下去,还不如尽快把房产税推出来。如果一时半会实在推不出来也没关系,那就还是在供与求这两个方面多做些有用的文章。否则,政府和老百姓都不愿意看见的购房长龙还会一而再、再而三地在各地出现。结果不仅政府会感到焦躁,老百姓就更会睡不着觉的。

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