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爆|万亿大万科又添新礼包 教育地产赛马新跑道

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爆|万亿大万科又添新礼包 教育地产赛马新跑道


“教育培训市场其实是万亿市场。”

地产壹线 王静 发自杭州

存量时代,手握巨大业主资源的开发商已经渐渐懂得从中挖掘社区服务商机。物业管理、社区商业社区金融之外,教育地产这片尚未形成充分竞争的蓝海,也正在涌现更多的弄潮儿。

近日,杭州万科旗下教育平台万巢教育董事长陈磊,和阿凡题教育CEO王庆苑,接受了网易房产专访。两家公司已于去年底达成战略合作协议,以放学后的晚辅教育社区店服务为切口,抢食教育地产万亿大蛋糕。

阿凡题,是一家专注于中小学互联网教育的高科技创新公司, 集团由2013年年成的阿凡题拍搜App发展壮大而来,是一家集工智能、数据、在线教育、咨询服务、系统开发于一体的综合教育科技集团。

而万巢教育,则是在万科内部教育地产赛马背景下,脱胎于孕育了万科小镇、养老等前瞻性业务的良渚文化村。

2017年,杭州万科以超300亿的销售规模,位列万科一众城市公司第二位。杭万的养老业务带着与住宅等量齐观的野心,也欲在这场竞赛中策马扬鞭。

先是百花齐放,然后是赛马,最后一定是有一个模式来一统天下。陈磊大胆预测,万科教育赛马的最终结果,到最后一定会变成综合性教育内容的提供商。

虽然教育地产目前仍然是一个自主生长的蓝海市场,但陈磊认为未来一定会出现正面竞争,而这个时间可能就是一两年内。

一个可以参考的对比是,在2016年5月正式形成泊寓品牌后,整个长租公寓市场迎来井喷式发展也不过就在2017年。教育地产方兴未艾,陈磊在对网易房产提及的行业竞争,也似乎并不遥远。

教育刚需 社区一公里商机

位于杭州江干区万科钱塘府项目的学习中心,有万巢教育和阿凡题落地的第一个合作项目。该学习中心选址于小区底商,与小区附近的中小学和住宅区域的距离,保持在一公里左右。

阿凡题的学习吧位于该学习中心二楼,面积约200平米。这个空间在周一到周五的15:00-20:00,以及周末和寒暑假的8:30-17:00,为孩子提供托管和教育服务。

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万巢、阿凡题钱塘府校区合作项目

王庆苑认为,并不能把阿凡题的业务分为线上线下,公司打造的OMO模式(阿凡题教育),是线上智能辅导配合线下学管师监督。是把“人、地、货”结合起来的一种方式。

“人是社区里的业主,有家长有学生,地呢就是离社区近一点的地方,阿凡题最重要是解决货的问题。教育一定是人与人之间的,教育重要的是氛围还有老师的言传身教。”

在货的问题上,如果要把教学资源分配到每一个社区里面,这是需要很大工程量的。

“但是由于我们有线上,有线上的数据库,有线上的师资资源,通过网络通过互联网这些基础的手段,就能把这些师资带到这个地方,解决了货的问题。所以在这一个点上,我们就把人地货三者同时解决掉。打造这么一个线上线下模式。”

而对于万科而言,万巢教育首先也是立足社区教育,核心是解决万科社区周边一公里范围内家长的素质教育需求。希望通过整合优质教育品牌,一站式地解决家长在素质教育方面的需求。

陈磊提出,万巢教育目标是做教育空间的运营者,而学习中心是成为一站式的教育综合解决方案的提供者。

“我们希望把零散的社区周边教育需求和品牌的集中起来,多样化多品类多年龄段的,背后支撑的是万科学习中心的运营体系、管理体系,科技赋能的一些IT方面的支持。在这个过程中会推动内部入驻机构间的相互导流,所以会员信息全部由万科这边持有,会根据一些时间节点,进行内部的推送,使内部能够形成良性的互动。”

另一方面,万巢与阿凡题的合作,一定不是只是出租空间,万科可能会把阿凡题变成美好生活场景师的一个道具,也就是说,万科的业主在购买万科房子时可以知道,入住可以享受万巢教育的服务,而阿凡题可能是万巢一个很大的IP热点。

“杭州万科目前在推一个美好生活礼包,就包含很多我们经营业务的服务,接下来我们也会把阿凡题服务,以体验券优惠或者折扣的形式添加到礼包中,对每一个购买万科房子的业主来说,阿凡题变成综合配套的一部分。”

陈磊透露,万巢与阿凡题的合作具有排他性。双方合作校区数量今年的计划是在杭州突破十个。在把运营能力提升之后,万科可能会把阿凡题和万科的合作做一个模式性的输出。

万亿大蛋糕 自带用户先起跑

建立在万科巨大社区和业主规模基础上的合作,似乎赢在了起跑线上。

万巢教育和阿凡题的合作,切入点是晚间作业的问题,这与素质累的钢琴班奥数班不一样,这是每个家长和学生每天都需要解决的问题。

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阿凡题CEO王庆苑接受网易房产专访

王庆苑对网易房产透露,“我们粗略算过,教育培训市场其实是万亿市场,托管的市场粗算下来其实是1600个亿。我们做的实际上是从托管的1600亿市场升级为晚辅的市场,再把它和万亿的市场链接起来。”

而在获取客户方面,有多年线上教育经验的阿凡题很清楚的意识到,之前线上获客获得的都是学生,但是他们并不是消费群体,真正教育领域实现高客单价、持续消费能力的,是家长。

“获取家长这件事,对于任何机构都是很难的事情。这也是为什么现在都说线上获取流量成本水涨船高。一般来说,在教育领域,在线上获取一个付费用户的成本是4000块钱,线下大概是1000块钱。”王庆苑补充道。

但这个困扰教育内容提供方的对题,遇到万科之后,几乎不成问题。

陈磊坦言,“万科有这么好的基础,不用寻找用户,甚至可以直接植入用户。我们的教育服务可以成为卖房的优势,事实上构成销售承诺。万科有这么好的基础,这个事情做不成,就很可惜了。”

他认为,目前市场上有大量的公司在做类似的工作,比如嗨客upup学习小镇,也有其他开发商、教育集团做的教育综合体。但和万巢的模式一致的、在同一个赛道上的公司不是特别多,目前似乎还没看到特别大的竞争对手。

据陈磊介绍,万巢教育曾经有个社区点,周边存在一个很大的shoppingmall,其间自然有教育的业态。起先他还担心购物中心把流量引走。而结果是业主或者说消费群体在经过对比后发现,社区周边有更好的性价比,更方便的交通通达性。这是社区教育门店的优势。

王庆苑也补充了一点,“我们当初在研究线上线下相结合这种新的模式的时候,其中一个对标对象是7-11,shoppingmall的出现包括网络购物的出现,是没有影响7-11的生意的。它生意的本质是便捷,便捷性是亘古不变的。”

虽然社区教育目前仍然是一个自有生长的蓝海市场,但陈磊认为未来一定会出现正面竞争,而这个时间可能就是一两年内。

万科教育赛马结果大猜想

社区教育的商机并非只有万科一家企业发现,但万科却是最有可能将这项业务做大做强,并最终孵化出全国化教育品牌的企业。

陈磊指出,“越来越明显看出来,教育业务是杭州万科雨林业务中不可缺少的一环,增长性和我们在做的养老业务、泊寓业务,其实是等量齐观的一个概念。就像养老业务一样,教育业务是一个非常强调线下体验的业态,当万科持有大量资产的时候,教育业务是很好的内容解决方案。”

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万巢教育董事长陈磊接受网易房产专访

目前,在万科的整个规划中,教育业务和养老业务,都属于摸索性业务。这类业务在总部来讲打当然是希望各区域能够实现百花齐放。而在百花齐放过程中一定会出现比较好的、被市场认证的一些模式,当万科有足够多的模式能够落地并且经过市场所检验的时候,总部可能会统一起来,形成一个在全国范围内复制的品牌。

网易房产了解到,杭州万科对于教育业务每年都有经营性指标。这个要求不单纯看财务指标,也看符合增长率,也看客户满意度。

陈磊向网易房产介绍称,今年公司对于万巢教育的要求,一个是学习中心的发展速度,一个是学制教育的配套数。

“学习中心发展速度,不仅有增速的要求,还有量的要求,今年对于我来讲,是在管的租赁面积,这跟我们扩建的速度是保持一致的。不仅包括校区的增长速度,还要求网点的布局。今年新增面积要求在一万五千方左右,在管租赁面积是指可以产生租金的面积,我们有很多公摊面积,不算在内。比如北辰之光2000方, 去除公摊面积,产生租金收益的面积仅有50%多一点。”

陈磊认为,万科教育赛马的最终结果,到最后一定会变成综合性教育内容的提供商。

最终提供的教育内应该至少涵盖三个方面。首先是学制教育部分,万科的教育业态不可能脱离学制教育存在,虽然这方面可能起步比较晚,相比于碧桂园等企业比较晚一些,但是现在已有的学校是不少的。

从学制教育衍生出的假日营地业务,肯定也会是很大的内容支撑点。据悉,杭州万科接下来可能会跟浙江省考古研究所,合作一个国家级的营地。

第三块支撑业务是教育综合体。万巢教育目前在做的学习中心就是教育综合体的雏形,它目前只是解决社区周边的需求,在实际运营过程中已经被发现体量不够。

“就拿北辰之光校区来讲,已经算是相对来说比较完善的校区,事实上还至少缺1500平方米,很多的好的机构和业态都没有办法引入进来,都是因为受到场地的限制。再往上是不是可以发展成8000-10000方的那种教育mall。这个事情是一定会有人做成功的,只不过是不是由万科来做而已。”

陈磊表示,万巢一直在寻找做教育mall的机会。

“比如在杭州下沙就有一个只做商业地产的国资背景开发商,当它shoppingmall里面做教育业态的时候,坪效只有一块五一块,万科来做,可能会达到五块。所以这家企业会委托万科来对场地进行经营。”

他强调,万科做这种轻资产,不只是简单的帮甲方获取资产溢价,而是去锻炼运营四五千方教育空间的能力,为未来嫁接8000-10000方运营能力做技术准备。

“万科的教育空间运营能力,到最后一定是既能够服务于万科的,也能够服务于其他机构的需求。”

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