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深圳再现摇号购房 新房限价下的市场预期博弈

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本报记者 张晓玲 实 习 生 廖兰茜 林诗苑 深圳、广州报道

6月21日,备受关注的华润城润府三期正式公布销售方案,开盘均价8.55万元/平方米,最低7.53万元/平方米,也将采用公证摇号方式选房。

这是深圳今年以来的第三个摇号选房项目。而华润城润府因其位置、学位和价格的优越性,引发的关注人群面积更大。

润府将于6月27日正式摇号,考虑到该盘的热度,相关监管部门已经严阵以待,打击变相炒房。

在深圳,连续三个项目摇号选房,将购买新房的热情推到了近两年的一个高峰。

连续摇号的新盘

根据深圳华润城官方消息,本次三期共741套住宅,户型为89-190平方米的2-4房,将采取线上认筹和官方摇号的方式销售,诚意金200万。

规土委官网显示,华润城润府三期预售住宅备案价格为7.53万-9.27万元/平方米。

华润城可谓深圳“网红盘”,地处南山核心地段,近万象天地、地铁站,带南山外国语学校(集团)旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校学区,此前的一期、二期开盘均引发大量关注。

安居客和链家网显示,华润城润府一期二手房挂牌价为10-11万元/平方米。

周边二手房均价也在9万元/平方米左右。大冲城市花园二手房链家网的5月挂牌均价为9.4元/平方米;英伦名苑一期二手房5月参考均价不到8万元/平方米。

三期润府最低约800万的总价、8万多的单价,都让更多刚改人群可以“够得着”。

不仅是购房者,监管部门也高度关注润府的销售。6月21日,深圳规土委公告称,经监测发现,针对润府开盘一事,有自媒体文章涉嫌通过恶意夸大或歪曲事实扰乱房地产市场秩序,已将有关情况通报市网信、公安、市场监管等部门,并将严肃查处恶意捏造不实信息,扰乱房地产市场秩序的行为。

在润府之前,还有招商双玺和万科蛇口公馆也是采用摇号选房。前者是深圳首个采取政府监督摇号开盘的项目,后者则是深圳首个采取官方摇号系统开盘的项目。

今年5月,招商双玺三期取得预售证,167套房源备案价均为12万元/平方米,价格区间在8.17万-15.42万元/平方米。

周边较多人关注的二手房主要是半岛城邦以及南海玫瑰园,其中半岛城邦二手房2-5室在售,价格约10-15万元/平方米;南海玫瑰花园二手房挂盘价格区间在8.4万-13.8万元/平方米。

万科蛇口公馆均价8.55万元/平方米,最低7.97万元/平方米,周边二手房栖游记1-3室在售,挂盘价格区间为6.7万-9.7万元/平方米;港湾花园3-5室在售,价格区间约6万-7.4万元/平方米;周边卖得最好的二手房是春树里,成交价格为5.7万-8.2万元/平方米。

招商蛇口有关人士对21世纪经济报道记者表示,摇号方式是想要尽量公平公正;而万科蛇口公馆则优先让个人客户选房,公司购房排后。

摇摆的房价预期

限价政策的原意,是践行“房住不炒”的理念,让更多人以可以承受的价格买房。

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉表示,限价背景下,一二手房价格倒挂中长期存在,当新房供应体量达到比较大规模时,二手房价格将向新房靠拢回归,这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。

“但限价政策到今天,却显现出另外的问题。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,部分项目的销售价格明显低于周边同类产品的二手价,即使与周边价格相近,同样也给购房者带来买到即赚到的感觉。

她认为,限价政策在短期内确实可以控制价格,是有效的政策工具,但也扰乱了部分区域的供需平衡,导致市场冷热不均。

中原地产首席分析师张大伟分析,限价政策带来了一定程度的恐慌性购房,因为正常定价下,想买房的人才会买房,但现在的不正常限价,会导致很多没有购房意愿的人看到买房之后赚钱的可能性,进行投机性、投资性买房。

但是从限价本身来说,它其实是楼市调控的一个环节。现在出现这种现象的原因是新房供应较少,目前很多调控更关注“控”,没有关注“调”,包括像深圳没有多少新盘住宅,会引起人们争相购房。

事实上,华润城润府三期备案价格区间为7.53-9.27万元/平方米,相比二期备案价6.43-8.9万元/平方米有所上涨,限价政策已经将合理涨幅考虑在内。相比一期二手房11万左右的链家参考价,以及周边二手房价格,差价空间也不是很多。

此外,如招商双玺、万科招商蛇口公馆这类新房,与周边二手房相比价格也没有那么“笋”,甚至部分房源价格高于周边二手房。

也有投资客向21世纪经济报道记者表示,如果这类项目没有限价的话,其实可能未必有这么好卖。

截至今年5月,据深圳规土委数据,深圳新房均价已连续20个月环比下跌,市场趋于稳定;深圳一位大型地产商人士认为,近期二手房市场的成交在下滑,市场预期已经在变了,但是限价下的摇号,对价格信号形成了一定的干扰。

美联物业全国研究中心数据显示,深圳“三价合一”政策出台后,4月二手房成交量5897套,环比上升4.9%;5月成交6683套,环比上升13.3%;预估6月成交约6200套,将环比下降7.2%。

根据深圳中原研究中心监测,5月全市二手房住宅均价约5.3万/平方米,环比有0.5%的微幅上涨。

美联物业表示,目前二手市场成交不算太畅旺,业主放盘不积极更明显。

何倩茹认为,长期来看,要控制房价过度上涨,要从管理市场对房价的预期开始,切实增加供应量,提供与市民工资收入匹配的住房价格,才能减少恐慌性购房需求,真正稳定市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,如何保持限价下热点城市的市场预期和价格预期稳定,对相关政策制定提出了新的挑战。

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