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经济学者:棚改资金收紧,抑制楼市“虚火”

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长安论道

最近,相关部门一再释放收紧棚改资金的信号,这意味着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结,房地产市场也将重新回归到理性发展的轨道。

近日,全国各地,特别是三四线城市的楼市持续火爆,引发了社会广泛关注。为了遏制快速上涨的房价,管理部门不得不多次出手。除了各地政府加码限购力度,住建部也分别约谈了12个房价上涨过快的城市,同时对导致房地产乱象的行为展开专项检查整顿。

不过,最让房地产市场感到震惊的消息是棚改资金有可能要收紧了。

我国棚户区改造工程由来已久,早期的棚改基本以实物安置为主,也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。到2015年,由于房地产市场出现了库存增加的压力,为了推动楼市“去库存”的进程,管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

不过在一二线城市,依然保留实物安置为主、货币补偿为辅的棚改模式,但在库存压力较大的三四线城市,货币补偿为主、实物安置为辅的模式很快就占据了主流。值得注意的是,在2016年和2017年的政府工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

以货币补偿为主的棚改模式一度被认为是“金融创新”的典范,其具体做法是央行通过低息PSL(抵押补充贷款)向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,从而形成资金流的闭环。

在这种政策的推动下,全国城市,尤其是三四线城市很快出现了供需两旺的局面。其中的原因是,大量资金进入开发商手中,形成了新的供给能力。但与此同时,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求。

据统计,2016年政府计划进行600万套棚户区改造,实际完成606万套;2017年计划600万套,实际已完成609万套。货币补偿为主的棚改模式使得棚改货币化的安置率一再提高,由2014年的10%提高到2015年的29.9%,再到2016年的48.5%。货币化安置的数据在今年前5个月就已用掉了4300多亿,而今年的指标其实也只有6000亿-7000亿。

就这样,前阵子尚在为“去库存”发愁的楼市,突然变成了供不应求的市场,楼市价格也出现了大幅上涨。这其中,棚改资金的助推“功不可没”。据有关研究,在2015至2017年期间,棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改货币化对商品房销售的影响,那么商品房销售增速将下降至-2.9%、16.9%和4.2%。显然,棚改资金的收紧,将有助于降低楼市的“虚火”。

虽然国开行对棚改资金断供的消息予以了否认,但管理层对棚改货币化模式的担忧增加却是事实,“提高棚改货币化安置比例”的提法也不见了踪影。这预示着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结,房地产市场将重新回归到理性发展的轨道。

当然,棚户区改造是重要的民生工程之一,就此终止是不可能的事情。只不过在资金的筹集和使用方面,还需更多的探索和创新。唯此,才能在保障民众居住质量提高的同时,实现房地产市场的健康稳定发展。

□李长安(经济学者)

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