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超20家房企集结粤港澳大湾区 争当机构房东

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粤港澳大湾区规划即将出台,当政策红利释放,产业和人口加速聚集,可以预见的是,大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

炎炎7月,21岁的曾宛来到深圳找工作,选择了一间长租公寓入住,这家店有房源对应届大学生免费试住。

在深圳,类似这样的长租公寓已有很多,万科泊寓、龙湖冠寓等等,干净、明亮、舒适,还有可以做饭、聊天、打球的公共空间。

这让万科高级副总裁谭华杰感叹,十几年前,他们那一代人刚来到深圳,选择的第一落脚点多数只能是城中村。

这也促使万科在长租公寓业务中,将改造深圳城中村列为重要的租赁房源之一。

不只是深圳。炙手可热的粤港澳大湾区,已成房企兵家必争之地;这里的长租公寓和租赁市场,也是一派繁荣。

据21世纪经济报道记者不完全统计,截至7月,包括碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等在内的二十余家房企已在大湾区落地长租公寓,打响了一场看不见硝烟的战争。

产品、规模、资金、运营,这场多维度全方位的竞争中,谁能拔得头筹?

来大湾区租房

万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文喜欢去泊寓找人聊天,他想知道,他们都是些什么样的人,以及他们对租房的感受和要求。

从前只管盖房子卖房子的地产商,已经开始认真地做租房生意了。在粤港澳大湾区,已经有20家房企进入或计划进入湾区城市,当机构房东。

得益于多年的试验和积累,万科是当前大湾区长租公寓的“规模王”,青年公寓泊寓已布局广深佛莞4市,现有48个项目。

2017年12月20日,碧桂园正式入局租赁,似乎要把开发住宅的高速度用在长租公寓上。短短半年内,已在大湾区开业8家门店,进入广深莞3个城市。

总部位于广州的保利地产,也将长租公寓列为重点发展业务。在其四条产品线中,N+青年公寓规模最大,广州是落地点之一。

除了万科、碧桂园、保利地产这样出身大湾区的全国性“巨无霸”,深业这样的大湾区本地市属国企,实力也不容小觑。

深业提供的信息显示,现长租公寓项目集中在深圳和香港新界,有深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线,共10个项目,总建筑面积约37万平方米。

龙湖则是外来房企的代表,旗下品牌冠寓现在大湾区共有11家门店,布局广深2市。

总体而言,大部分房企在大湾区的长租公寓布局才刚刚开始,像佳兆业、旭辉、华润置地这样有实力的房企,长租项目都还没有落地。

从城市来看,长租公寓发达的湾区城市为广深两市,已进入的房企90%都选择这两个城市;佛山、东莞、中山、惠州仅有两三家品牌房企进驻。

不过,去年以来,这些城市都在不遗余力地出台人才吸引、租赁优惠政策,鼓励年轻人来本地工作、租房。

统计显示,大湾区内地9座城市均已发布租赁政策,提到了鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、培育机构供应主体等内容,并明确在税收方面的优惠和金融支持。

广州更在去年下半年的“租16条”中,在全国率先提出了“租购同权”。此后,广东省内外陆续有城市提出相近的思路。

中原地产研究显示,大湾区的深圳、广州和珠海在租金市场的表现相对靠前;对曾宛这样的年轻人来说,这3城租房压力相对较大。

粤港澳大湾区规划即将出台,当政策红利释放,产业和人口加速聚集,可以预见的是,大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

资产运营赛道开启

大湾区的租房市场,是房地产进入下半场后,房企在资产运营赛道上的角逐。

万科、龙湖从一开始就遵循资产运营的逻辑,进行轻重资产结合的拓展。

但在当前规模扩张阶段,大部分房企仍是以轻资产为主,主要从当地企业、政府、村集体等手中,获取废旧厂房、办公楼、公寓或住宅楼,并将其装修改造成为整栋公寓或受托管理出租,承租期一般在10~15年。

值得关注的是,万科采取“内容运营+综合整治”的轻资产模式,在深圳和珠海开展“万村计划”获取租赁房源,正在被越来越多的房企关注。

尤其是在深圳,城中村资源特别丰富,超过60%的常住人口居住在城中村,城中村综合整治是优化存量租房市场的有效途径。

据21世纪经济报道记者了解,目前,碧桂园、华润、金地等都在寻找机会介入城中村改造。

龙湖深圳公司总经理鞠文杰也透露,龙湖正在密切关注,积极研究,不排除战略性地进入深圳整村统筹。

龙湖希望更多聚焦一个大的社群,通过大的人口基数,来做大增值服务,按照这种逻辑,不会单纯地去把城中村的租金拉高。

房企做长租的重资产模式,则是收购物业,或拍得自持用地,自建项目并装修改造及运营管理。

另一些企业则在大湾区大手笔投入重资产,将自持物业投放到长租公寓市场,星河控股、深业集团、招商蛇口就是以重资产模式为主。

深业集团副总裁董方介绍,深业大部分的租赁业务为自持。去年12月,深业宣布位于深圳中心区的豪宅深业中城“由售转租”,引发热议。

不同于深业,星河控股集团虽拿出22万平方米住宅,打造了深圳首个长租住宅社区,星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼却坦言,目前市场上的长租公寓仍然是以国企、央企以及万科、碧桂园这样的企业为主导,民营企业只是少量参与。

长租公寓的盈利方面,轻资产的测算模式相对简单,如果一间公寓能保持97%的出租率,则保守估计大约7年回本;如果长租15年,IRR回报率可以在两位数以上。

重资产的测算则不一样。董方认为,持有长租公寓,可以获得租金回报率叠加房屋增值的双重收益。但这需要较长的时间。

广州万科泊寓总经理张成皓坦言,不论轻重资产,长租公寓的前期投入都较大,要达到较高的出租率才有可能盈利;同时因为租赁的税费等流通成本较高,目前计算回本的时间都较长。

深圳一家大型房企内部人士向21世纪经济报道记者表示,目前在大湾区长租公寓能赚钱的,一是很早之前就拿地且地价非常低的自持资产,租金回报率较高,比如招商在蛇口的一些公寓;二是品牌溢价特别高的高端服务式公寓。

长远考虑,房企倾向于重资产占比更多。碧桂园副总裁程光煜称,碧桂园做长租,轻资产在早期比较多,盘活存量资产、注入运营管理和服务去起步;未来重资产的比重会越来越多。

龙湖也表示,未来将逐步加大重资产比例。早期轻重比例是8:2,后期将达6:4。

租赁闭环待形成

在粤港澳大湾区的房企均具有强烈的金融意识,而这里的金融机构也意识敏锐,善于创新。

银企合作,碰撞出一种生态共赢模式:开发商以一定年限的房屋居住权,换取银行一笔长期稳定的资金;另一方面,银行对企业提供全方位金融支持,以及更多综合服务。与此同时,开展租客的综合消费的个人贷款。

2017年11月初,建设银行率先在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务,成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行。

其中,建设银行佛山分行与万科合作的“CCB建融家园·泊寓”,共计约提供2400套租赁房源;建设银行深圳分行也与招商、万科、恒大、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议, 共建“CCB建融家园”系列。

除了建设银行以外,工行、农行等也与珠江集团、越秀集团等签署战略合作协议等,进入租赁。

而以朗诗与平安不动产为代表的合作模式的落地,为金融助力租赁再添新样本。

2018年1月10日,双方共同成立基金,计划在未来三年内,在北上广深一线城市等共同投资长租公寓项目,基金目标资产管理规模人民币100亿元,由朗诗长租公寓进行运营、管理等,将在项目稳定运营后寻求REITs等方式退出。

谭华杰等人士指出,从全世界可比的经济体来看,解决长租公寓的盈利模式,成熟的做法是资产证券化。

2017年10月,保利地产发行国内首单央企租赁住房类REITs;此后,越秀地产、碧桂园等分别发行了租赁住房类REITs。

招商证券指出,未来一旦公募REITs正式落地,通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。

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