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两问楼市:房价上涨动力何来?调控会否转向?

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关于房地产,国家统计局最近公布了两份统计,上半年房地产开发投资、销售数据和70大中城市房价变动情况。

两份数据得出一个结论:房地产规模在扩大,房价还在涨。

让人费解的是,这半年楼市调控不仅没有放松,甚至还在持续加码,房价为什么能够顶住压力,持续上涨?动力何来?

在两份统计数据公布后,又有城市发布新的调控政策。

南京土拍取消了现房销售政策,全面推行竞自持面积;西安要求加大土地供给力度,稳定房地产市场预期。

不同于以往的限购、限价,两地调控措施从供给侧(租购并举、土地供应)着力。

这几件事连起来看,我们试图回答两个问题:房价上涨有没有支撑?未来调控举措是否有变化?

房价上涨动力何来?

6月份的70城房价变动,涨声一片。70城中,63城上涨,且涨幅位居近年高位。

为何会涨?

在国务院发展研究中心研究员刘卫民看来,部分城市房价涨幅扩大与近期阶段性住房需求释放有关,有些是区域性利好政策,如粤港澳大湾区、海南;有些是地缘因素,如丹东,更多的是因为部分二线和强三线城市供求偏紧,城市库存处于近年来低点。

反映在数据上,海口、三亚、丹东已连续数月位居房价涨幅榜排名前十名。

如果调控措施没有失效,这从侧面表明,在阶段性住房需求释放阶段,整个市场的运行供给压力仍然存在。

问题是,这种需求够强劲吗?能持续吗?它从哪里来?

历史经验表明,城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。

财经专栏作家吴晓波说,“我不是算命的,但2030年有些事情肯定会发生。”其中,就包括中国的城市化走到尽头。

换言之,当前,中国的城市化还没走到尽头。

在经济学家周其仁看来,中国的城市化正在进入“下一程”。

“上一程”,改革开放后人、财、物大规模流动。但流动也带来了问题,每年几十亿人次的春运就是一场大考。因此也有一种说法认为,北上广深之外,中国需要更多的“一线城市”。

2018年上半年,中国多地出台了吸引人才的新政,其中就包括要建设成为国家中心城市的成都、武汉、郑州和西安。这些城市的房价也应声而起。

周其仁说,城市化的“下一程”很可能是从“扩、扩、扩”变成内源型的、紧凑型的,不能只从尺度看城市,更要从密度看城市。

密度包括人口的集聚。《国家人口发展规划(2016-2030年)》指出,2016—2020年,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上。

刘卫民接受中新社国是直通车采访时表示,城市化体现出两个集聚:一是人口的集聚,二是产业的集聚。在城市化发展的过程中必然带来住房需求在某个区域的集聚。

因此,他认为中国的房地产行业具有相当的韧性。“有人担心,房地产市场调控会造成房地产投资下滑,进而冲击整个宏观经济,从上半年整个市场的表现看,这种担心可能是过度了。”

调控措施发生变化?

面临新问题,旧药方能否依然奏效?

“过去的调控以需求侧调控为主,包括限价、限购等等,而下一阶段调控更要从供给侧、需求侧两方面同时发力。”刘卫民认为,调控的力度不会放松,应该抓住政策的窗口期和机遇期,根据房地产发展的内在规律出台系列基础性制度文件。

单纯的需求侧调控(限购、限价、限售等)显然已经不能解决问题。

过去一段时间,限价政策导致部分城市一二手房“倒挂”,甚至一些城市出现抢房现象,如西安、杭州、深圳等地。国是直通车在《整治、限价之后,谁才是调控楼市的利器?》一文中也指出,限价非但不能解决问题,还带来一些负面效果。

“房地产市场监管的重点须前移。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞撰文指出。

他提到,第一,要从调节预案入手完善调控机制,其中包括利用互联网等技术和工具采集更多房地产大数据信息。目前,统一不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。第二,要将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。第三,将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。

值得注意的是,这并不是住建部门一家的事儿,出让土地使用权的之前是国土部门,现在是自然资源部;金融政策的制定牵涉到央行;采集更多房地产大数据信息可能还需要工信部门的支持。

因此,解决房地产问题,需要综合考量。

倪鹏飞接受中新社国是直通车采访认为,未来房地产调控还可以进一步完善。除了监管重点前移以外,还要能多地尝试经济手段,如税收和利率手段,利用市场而不破坏市场。行政手段虽然效果快、短期有用,但长期副作用大。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受中新社国是直通车采访时也表示,解决房地产问题,应该采取更加符合市场的做法,而不是用行政的办法。

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