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棚改货币化比例下调 三四线房地产短期利空

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棚户区改造走势如同阴云笼罩在房地产行业。

7月12日下午,住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示,将因地制宜推进棚改货币化安置,不搞“一刀切”。住建部明确表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

作为曾深刻影响三四线楼市的棚改政策,住建部这一则表态随即便引发了业界巨大关注。7月20日,恒大研究院副院长夏磊对外发布一则预判称,“当前,政策已释放出明确信号,去库存任务基本完成,棚改货币化比例将大幅降低。”夏磊进一步推断称,“2018年,如果三四线城市货币化安置比例降至40%,商品房销售面积将减少0.6亿平,销售增速降低5.8个百分点;货币化安置比例每降低5个百分点,三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。”

夏磊对21世纪经济报道记者表示,以上结论是基于多年对政策的理解以及经验判断。而他的结论是,“棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,三四线房地产将深刻改变。”那么,棚改政策变化将会使三四线楼市产生哪些变化?

微妙的棚改变化

7月20日,一则广为传播的消息称:《财富》世界500强榜单发布。值得关注的是,去年首次上榜的碧桂园表现突出,成为榜单中排名跃升得最多的第10名企业。该公司以收入335.7亿美元(人民币2269亿元)排在353位,较2017年跃升了114位。

在这则广为传播的文稿中,有句非常值得玩味的表述:“有分析认为,《财富》世界500强榜单堪称一个时代的缩影。作为全球领先房企,碧桂园的成功一方面是得益于诞生在中国经济飞速发展的伟大时代。”

作为一家主战场在三四线城市的房企,碧桂园的高度跃升或许恰好得益于棚改政策。2014年3月,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改,政府可以获得足够资金进行货币化安置后,货币化安置比例迅速抬升,从2014年的9%攀升至2016年的48.5%,且棚改开工套数显著增加,从2013年的304万套到2015年的601万套。

夏磊认为,棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线去库存的历史重任。而据恒大研究院测算,2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

棚改货币化政策并非一路通行。21世纪经济报道记者梳理历年政策表态发现,自2014年棚改货币化安置政策提出以来,其表态就在依据市场变化发生微妙变化。2015年8月,住建部、国开行发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》提出,国家开发银行对商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,将从严控制对新建棚改安置住房项目的贷款支持;对实行货币化安置的棚改项目,国家开发银行将加大贷款支持力度;2016年2月,国务院发布《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,其中对于棚改货币化的提法是,“创新棚户区改造体制机制,推动政府购买棚改服务,推广政府与社会资本合作模式,构建多元化棚改实施主体,发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准,健全准入退出机制。”

棚改货币化安置态度改变始于2017年8月。当时,住房城乡建设部会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》(建办保函〔2017〕551号)明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;2017年11月,住房城乡建设部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》(建保〔2017〕226号)进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

短期利空?

夏磊认为,当前,三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大,棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。

夏磊的判断依据是,据他们测算,2016年-2017年,三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米,占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低,房价上涨压力大:当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%,创近年新低;2015年1月至今,58城商品住宅均价上涨49%,其中2017年1月至今上涨30%。

7月20日,同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“据我们了解的三四线城市中,大多数城市棚改的量平均为两万到三万套,有的城市为四万到五万套,还有个别三四线城市甚至有十万套左右的量,如果城市短期内货币化安置比例比较大的话,会导致整个市场量价表现和开发环境比较活跃,会导致短期内市场的价格出现快速上涨,我们了解到全国确实有这样的案例。所以,原则上三四线城市中人口绝对量和棚改量都比较大的一些城市,市场仍然会看好,人口持续流出、棚改量也不大的城市,这类城市短期内不是那么看好。”

当前,决策层对于棚改货币化的态度已经非常明确。即“棚改货币化不搞一刀切,房价上涨城市推进安置房”。近期,国开行相关部门负责人接受新华社采访时也表示,2014年以前,国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置,纯货币补偿比例一般控制不超过20%;2014年年末,随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整,纯货币补偿比例一般控制不超过40%。2015年至2016年,根据去库存任务要求,国开行在住建部指导下,对接国家房地产调控政策,加大对棚改货币化安置的支持力度,做好货币化安置与去库存衔接。

正是因为棚改政策的巨大作用,棚改货币化政策调整对于房地产市场多个层面预期产生了巨大影响。据统计,17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元,到7月8日时,上述概念股市值只剩2795.8亿元,蒸发259.3亿元。而在市值缩水前10房企中,9家三四线城市有项目;截至7月6日,沪深两市139只房地产股票中,有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“货降实升”是个趋势,在历经数次降准之后,PSL作为基础投放货币的作用下降,PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低,实物化安置比例增加。当然,这并不代表货币化安置即将落幕,未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用。货币化安置的减少将直接影响到棚改区域的商品房去化节奏,对于三四线城市房价的上涨将起到一定抑制作用。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时也认为,棚改货币化安置比例降低短期来讲对于需求是一个利空影响。短期来看,全国楼市预计从下半年开始降温,明年会明显降温。“棚改货币化安置比例下滑会影响新房市场。棚改的推进依然保持着一定的力度,对于拉动GDP和房地产行业的开发投资规模不会造成太大影响,但对房价会造成影响,因为货币化安置比例下降,拆迁户到手的钱少了,会降低他们买房的需求。”

不过,杨红旭认为,长期走势来看,棚改政策调整对楼市影响不大,因为到2020年,基本上全国大部分地区的棚改都完成了,棚改完成之后,房屋的老化和更新就会保持一个正常的频率,比如我国的建筑一般都是二十年三十年就面临老化,按照三十年计算,也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。

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