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房价暴涨400万元卖家反悔拒卖房 买家要求赔偿

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2015年,杨某与张某签订了一份《房屋转让协议》,获得了以张某的名义购买其单位待分配房屋的资格,除如数交纳房款200余万元外,杨某另付张某转让费40万元。谁知两年半后房价迎来暴涨,该房屋市场价已高达600余万元,此时,卖家张某反悔了,单方面通知杨某解除合同,并连同利息一起将杨某前期支付的全部款项退回。房子不卖了,差价损失得赔吧?杨某多次与张某交涉未果后,具状诉至法院。近日,该案经崂山区人民法院审理后作出一审判决:被告张某支付原告杨某房屋差价损失409万余元。

房价暴涨400万元遭卖家退款

据了解,2015年6月8日,张某与杨某签订一份《房屋转让协议》,约定张某将单位待分配的一处房屋转让给杨某,房屋具体地址待单位分配后确定。双方商定该房屋转让费为40万元,杨某先期支付50%转让费20万元;两年后,待张某帮助杨某办理完过户手续后10日内付清剩余的50%转让费20万元。该房屋的购房款由杨某分期支付,杨某先支付张某预付的50万元前期购房款及转让费20万元,剩余房款由杨某按照张某单位规定的付款方式以张某的名义直接支付给房屋开发商。双方承诺保证,不能因房屋价格的上升或下调而终止合同,张某承诺不得再将该房屋转让给别人。

合同签订后,杨某于当月28日将张某前期已经支付的购房款50万元及房屋转让费20万元支付给张某,取得张某授权,按照张某单位的要求选定了房屋及附属车位、储藏室。后杨某又分别缴纳了第二笔购房款50万元、房屋维修基金21958.3元、剩余房屋款(含车位、储藏室)1107919元,至此,杨某为购买该房屋共计支付2329877.3元。

按双方约定支付完上述款项后,杨某坐等收房。不料,此时岛城房价迎来暴涨,张某却反悔了。2017年1月18日,杨某收到张某微信,通知杨某解除双方的《房屋转让协议》,张某向杨某账户退回全部购房款、转让费及相应的利息共计2509877.3元。

“当初签订的转让协议都说好了不能因房屋价格的上升或下调而终止合同,张某不能见房价上涨就违约!”杨某多次找到张某交涉未果,后杨某得知张某已于同年4月26日就该房屋与开发商签订了《商品房预售合同》并办理了网签备案。为此,杨某一纸诉状将张某告上法庭,要求认定双方签订的《房屋转让协议》合法有效,张某继续履行转让协议中约定的义务。

“我为了买房,先后支付给张某及开发商转让费、购房款、房屋维修基金等共计2329877.3元。在商品房市场整体暴涨的情形下,张某单方强行解除合同,属行违约,我们的转让合同应该继续履行。”原告杨某诉称。庭审过程中,杨某变更诉讼请求为判令被告张某赔偿其房屋、车位、储藏室自2015年6月8日至评估基准日期间的升值部分损失4090503.70元。

对此,被告张某辩称,在转让协议中,双方明确涉案房屋为单位分配的房屋,也就是说该案系单内部分房引起的房地产纠纷,根据最高法院关于房地产案件受理问题的通知,该案不属于人民法院受理的范围。“我们签订的房屋转让协议,没有明确房屋坐落等房屋基本信息,其法律性质属于当事人双方的预约,并非正式房屋买卖合同,不具有就涉案房屋进行强制履行的效力。”张某表示,即使要赔偿损失,也不应该参照普通商品房的评估价值赔偿。

庭审中,经杨某申请,法院依法委托某房地产评估有限公司就该房屋(含车位、储藏室)的市场价值进行了评估,评估结果为时至2018年1月29日,该房屋(含车位、储藏室)价值6620381元。

卖家单方违约应赔偿差价损失

法院审理此案后认为,杨某和张某签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应全面履行,否则应承担相应的违约责任。因杨某在诉讼中变更诉讼请求为要求张某赔偿涉案房屋增值部分损失,该请求成立的前提是双方之间的房屋转让协议已经解除,因此可以认定杨某已经认可协议解除,故法院确认杨某和张某签订的《房屋转让协议》已经解除。该案中,该房屋具备过户转让的条件,杨某依约履行合同义务,张某无正当理由单方解除转让协议,使得杨某丧失以转让价格取得房屋的机会,造成杨某房屋差价损失,因此其要求张某赔偿该房屋增值部分损失,于法有据,法院予以支持。关于该房屋增值数额,应为4110503.70元(6620381元-2329877.3元-180000元),但杨某仅要求4090503.70元,法院认为这是杨某对自身权利的自由处分,且不损害张某的利益,法院予以支持。

关于张某提出的认为该案系单位内部分房引起的房地产纠纷,不属于人民法院受理的范围的主张。法院认为,涉案房屋虽系张某单位分房所得,但因该房屋已经可以办理网签,具备办理过户的条件,且杨某和张某之间系平等主体之间签订的《房屋转让协议》,故因履行该协议过程中发生的纠纷,法院可以处理,故对张某的主张法院不予采纳。

据此,法院作出如上判决。

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