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专家评论:房地产调控不能松,不能放

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李一戈

7月23日国务院常务会议的内容,让不少人感到兴奋、激动,包括(或者说尤其是)房地产从业人员。

内容很丰富,许多人盯住的是这几个词:积极财政政策要更加积极,稳健货币政策要松紧适度。如果再结合当天人民日报的一篇文章来读(去杠杆将转向稳杠杆),就更有意思了。

虽然,之前央行降准释放7000亿流动性,前两天有关部门发布资管新规细则等,话里话外都强调,惠及(针对)的是中小微实体企业,但还是挡不住地产从业人员的遐想。毕竟,过往多年,各种流动性曲折流入房地产的故事,几天几夜也讲不完。

说实话,就我个人来说,与其担心释放的流动性流入房地产,还不如忧虑它们被无可救药的债务平台、僵尸企业吞噬。你应该明白我讲的是哪两类现实物体。其结果,必然要损害过去一年来中央在这两个领域去杠杆的成绩。

关于去杠杆的力度和成效,有些不同看法也正常,毕竟立场、视角不同。但“稳杠杆”不等于停止去杠杆。我个人的理解和希望是,保持现有去杠杆的力度,可以暂时不再加码,但绝不能往回走。否则一定是前功尽弃。

同样不能往回走的,是房地产调控。

最近有两个比较突出的经济现象显露出来,一个是地方政府债务相当沉重,比预期的沉重;一个是P2P爆雷频繁,失联、跑路的时有发生。值得警惕的是,有些人将前者归咎于地方政府去杠杆太猛,后者归咎于互金整治太狠。无稽之谈,不值一驳。

2016年10月以来的这轮房地产调控,一线城市的房价基本被摁住了,但三四线城市异军突起,涨幅不小。有人说,这是不是调控的错?显然,这是荒谬的指责。

多年来(至少是2010年以来),我一再呼吁、重申的观点是,结构调整、产业转型,发展方式转变,都取决于房地产调控能否取得真正成效,如果我们的经济,当然主要是指地方经济,仍然依赖于钢筋水泥,依赖于房地产,转型就不可能期望成功。

我国经济已经进入高质量发展阶段。但是,如果一个地方的财政税收,四分之一甚至三分之一,直接间接来自于房地产,它就是一种落后、低质量的发展方式。如今,还有一些地方,主要的甚至所有的希望仍寄托在以卖地收入来偿还几近沉疴的地方债务,输血严重亏损的僵尸企业,那就无法想象它还能转型创新。

当下,我们不仅面临深层次的国内经济改革,而且叠加了复杂程度前所未有的国际政治经济环境。这个时候,有不少人迷惘了,焦虑了。但中央的决心是明确无误的,那就是,继续推进改革,扩大开放。

坚持房地产调控,在房地产长效机制的基础上建立新的住房制度,就是深化改革的一部分。

在1998年亚洲金融危机、2008年国际金融危机期间,发展房地产客观上起到了提振我国经济的作用。但我们不能由此得出“10年来一次”的地产周期论,何况这两次的“地产效用”,是在完全不同的政策背景和目标下发生的,不可复制粘贴。

我们这么大的经济体,每年都可能遇到大大小小的问题,不是国际就是国内的,不能说遇到难题就找房地产。正如4万亿救市恶化了经济结构一样,房地产这枚硬币的另一面也耽误了产业转型。驾轻就熟走老路,是典型的懒汉行为。

这并不意味着,房地产调控没有完善的空间。在刚结束的博鳌·21世纪房地产论坛,多位专家对限价提出了不同看法。我个人认为,阶段性的限价固然是不得已而为之,解释清楚了人们还是会理解的,但城市主管部门应该建立商品房限价的透明机制和标准体系,不能是抽屉决策。

在坚持房地产调控不放松的前提下,我个人一直呼吁的,是千方百计扩大、加快有效供应。不,不是指打击地产商捂盘惜售,正常市场环境下,哪个做生意的不想卖东西?人家又不傻。

我说的是现实的和潜在的两个方面。一是商品住宅土地供应。增加租赁住宅用地供应没有错,但不能因此减少销售型商品住宅土地供应。一二线热点城市,工业商业建设用地占比应该减下来,现在都是共享办公时代、电商时代了,城市建设还固守10年前的工业用地、商业用地比例,不合适吧?请自然资源部、住建部鉴之。

另一个是预售商品房、现房的销售许可证,赶紧发放,别压着。热点城市每推出一个楼盘就排大队,甚至闹出内定名单来,这都是许可证过度管制导致的人为供应紧张。靠拖延许可证发放来制造房价稳定的可控数据,既不真实,也抵消了限价的努力,更主要的是扭曲了市场供求关系。应该尽快纠正。请城市住建、房管部门鉴之。

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