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110家房企存货增长4300亿 “补库存”悄然展开

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经历了长期去库存进程的房地产业,正在悄然进入补库存的阶段。

根据Wind数据,截至今年上半年末,110家A股上市房企的存货为4.77万亿元,比上年末增长4300亿,增幅约为9%。其中,大中型房企的存货规模有明显提升。

在城市层面,作为昔日去库存“重镇”的呼和浩特,近日发文强调“全面停止去库存调控措施”。长春也于8月29日发布通知,取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。这些措施均反映出部分城市库存不足的现状。

经过两年的去库存进程,楼市整体库存规模出现大幅下降。作为重要的市场主体,房企和地方政府都开始意识到这一变化。分析人士认为,补库存进程的开启,意味着一个新的市场周期开始酝酿。不同的是,在经过严厉调控之后,如今市场各方都已趋于冷静。

住宅去库存转向

根据国家统计局的数据,截至今年7月末,全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅创下近48个月的新低,与最高点时(超过7亿平方米)相比,下降了近3成。

其中,住宅待售面积仅为26869万平方米。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,这一规模仅相当于2017年商品住宅销售面积的18.6%。“换句话说,按待售面积计算,住宅库存去化周期只有2.2个月。”

欧阳捷说,就全国整体来看,商品住宅去库存策略需要调整并且正在调整为补库存了。

在始于2015年末的这轮“去库存”中,棚改货币化安置也是重要手段。就在长春取消棚改货币化安置之前,中国人民银行武汉分行行长王玉玲已经撰文指出这一问题。

王玉玲的文章发表在《中国金融》上,文章称,“从H省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看,已不存在去库存压力。2018年5月末,79个市、县中,平均消化周期低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,且几乎都在偏远山区。”她还建议,货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。

房企是此轮去库存进程的最大受益者。2016年和2017年,全国商品房销售规模连续两年创历史新高。多数上市房企也实现了销售业绩的大幅增长,行业平均利润率也有所提升。

但一个相悖在于,在行业的库存规模下滑的同时,上市房企的存货规模却在增长。

根据Wind数据,截至今年上半年,110家A股上市房企的存货为4.77万亿元,比上年末增长4300亿,增幅约为9%。与2016年末的水平相比,增幅约为28%。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,这种反差并不矛盾。国家统计局以“待售面积”作为库存的统计口径,意指已竣工但未销售的部分。而A股的“存货”指标,既包括土地储备,也包括已开工和竣工未售部分。因口径不同,两者并不具备可比性。但这也侧面反映出房企补库存的积极性很高。

但他同时表示,上市房企的存货水平能否反映出行业现状还有待商榷。因为上市房企多为行业里的头部企业,随着行业集中度的提高,头部房企实现规模和市占率的提高并不意外。

事实上,在纳入统计的110家A股房企中,分化现象已经存在。截至今年上半年,有45家房企的存货规模低于去年年末的水平,其中以中小企业为主。

补库存时机趋于成熟

无论规模大小,对于任何一家有业绩诉求的房企来说,补库存都是重要的战略。

8月28日,合景泰富在香港举行中期业绩会。集团主席孔健岷表示,现在是拿地的好时机。“因为现在拿地相对来讲比较划算,很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道,“以前都是抢地,现在变成选地。”

无独有偶,大悦城地产财务总监许汉平也在此前的业绩会上透露,对于商业地产来说,当前是拿项目的好时机。

随着房地产业竞争日趋激烈,对规模的追求再度成为行业主旋律。易居克而瑞统计,截至目前,有超过六十多家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划,多为中型规模房企。

部分企业已经着手补充库存。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元,到2017年末就增至764亿元,增幅接近100%。截至今年上半年末,新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

相比之前,如今的补库存时机似乎更为成熟。

与合景泰富管理层的观点类似,欧阳捷也认为“现在正是淘好地的季节”。原因在于,楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

有统计显示,截至今年7月,一线城市流拍土地11宗,二线城市流拍102宗,三线城市流拍315宗,数量均高于去年同期。分析人士普遍认为,这一方面是由于土地出让条件愈加苛刻,另一方面则在于企业正趋于理性。

欧阳捷认为,企业的理性还体现在区域选择上。对于如何“淘好地”,他认为,一线城市特别要谨慎;二线城市冷静寻机会;三四线城市看准做深耕。

恒大则选择回避四线城市。恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会现场表示,恒大的土地储备目标主要是覆盖中国的一二线城市以及部分三线城市,四线不准备去,保证项目的稳定增长。

严跃进认为,除土地招拍挂市场外,并购市场也会继续活跃,从而为企业提供更多的扩张机会。

他表示,除房企外,很多城市也将进入补库存阶段,包括积极供地和进行限购等措施都会陆续出台。补库存进程的开启,意味着一个新的市场周期开始酝酿。在市场各方都趋于冷静的情况下,这个过程会相对平稳。

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