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1027万㎡居住用地 | 这才是西海岸最强"中央居住区(CLD)"!

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1027万㎡居住用地 | 这才是西海岸最强中央居住区(CLD)!

CLD定义:

CLD的中文意思就是中央生活区,英文全称为 Central Living District。CLD的定义则是在一个大型城市中,在总体规划引导下,随着经济发展到一定阶段,人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化,那些由若干个居住区组成的,可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域,位于城市居住中心地带,又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。(来源百度)

哪里是西海岸的CLD呢?本文通过基础的数据,来诠释西海岸未来最强的中央居住区!

西海岸中央居住区的官方批示

这个区域就是

灵山湾影视文化产业区

居住用地规划1027.4万㎡

居住用地占比居首,为23%

未来规划约20万户、超50万人

而这里仅仅值得是居住用地面积,如果按照普通的2.0的容积率,换算成建筑面积的话是:2000余万㎡!再按照每户100平计划,约20万户的常住家庭、超50万人将要居住于此!

《西海岸灵山湾影视文化产业区控制性详细规划及城市设计》用地指标

1027万㎡居住用地 | 这才是西海岸最强中央居住区(CLD)!

再看看这个区域土地性质规划图,其中黄的部分为居住用地,深红色的为商业用地,绿色的为绿地规划。因此,可以看看出居住性质的土地绝对是主要规划,而同时这里聚集了丰富的自然禀赋:北靠小珠山系、南延灵山湾、中部有华山等山丘绿地,“山与海”共享,可谓居住的理想之地。

回顾下,5年前谁曾想一个建在村子、农田之上的“万达”能带来如此的人口。同时,其整齐的道路规划、漂亮的建筑立面、标志的城市地标,使人很难想象5年前这里还是一片村庄!

谁也不能预测下一个5年,这个板块将会发生什么翻天覆地的变化!

《西海岸灵山湾影视文化产业区控制性详细规划及城市设计》土地性质

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当然有对比、有PK,才能体现出这个区域的未来和价值!

PK目前青岛海洋高新区

有人说,西海岸的青岛海洋高新区为将来的中央居住区,但他们只听了名字就任务这是中央居住区了,其实更看这个区域目前的现状情况。

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先看,青岛中央活力区:

风河北侧的区域基本已经全部为城市的建成区了,存在较少的土地和部分待拆迁的村庄,而且城市面貌提升的空间不大,仍为比较陈旧的建筑房子,其中存在较多的无电梯房源。

风河南侧存在较多的土地,但目前多为工厂的厂房,拆迁的成本较大,同时存在西海岸的中央森林公园,为禁止开发建设土地。而相对比目前的灵山卫影视文化区,多数村庄已经拆迁,并目前“九龙社区”也入住的大量的本土村民。

再看,海洋装备产业园:

目前此位置为规划重点发展海洋高端装备制造、海洋电子装备、海洋新材料和海洋科技研发等产业 。其为重要的产业规划区,而非居住性质的定位区域。

最后看,海洋生物产业园:

此为区域与海洋装备产业园,定位差不多,也为产业性质的土地,居住性质不强。

PK古镇口军民融合区启动区

根据古镇口最新的规划,此区域总用地为2188万平,仅与灵山湾影视文化产业区的居住用地的2倍。同时居住用地规划为221万平,仅为灵山湾产业区的1/5,居住人口为10万人+6万人的学生!古镇口这个区域更多的是学校、研发基地的建设用地,其居住不是第一定位!

《西海岸古镇口军民融合区启动区》土地性质

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10年之后,许你繁华之心

进一步说说目前的黄岛开发区(香江路—滨海大道)的居住区、和老胶南的居住区,为什么说这些区域的居住属性会慢慢掉队?

青岛居住中心的转移

首先要明确下:对于“房子”来说,房子本身通常具有同样的成本和价值,但房子的价格在各类城市、各种地段拥有十分悬殊的价格表现,这就要归结到“房子”所附属的土地之上,而依附土地的就是“地段”,因此“房子”真正值钱的只有“地段”!

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举个例子,同样是万科开发的统一档次项目,一个在上海中环、而一个在青岛新都心之上,但其价格差距十分悬殊。位于上海中环的享有了全国的资源配套,而青岛新都心的确只能享受省内的资源禀赋。

但城市中心是不断转移的!

青岛的老四方、水清沟的价格已经被新都心、或更远点的李沧世园板块价格超越。而老四方是很多人记忆中的闹市,现在又老又破,居住人口的密度可能没有变,但人流量缺正在减少,而且无论是消费水平还是居住体验都已经属于比较差的水平了。同时,新区的教育资源、城市设施、商业配套等都有了长足的提升,而又超越了老城的基建。就这样老城的经济质量和商业活跃度正被新区甩在身后。

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其中,下图中的中山路、山东路、崂山居住区板块,凭借一线的海景资源及历史渊源资源,其价值得以保全。

而对于老四方居住板块,正在面临交通堵塞、停车不便、没有电梯老房子的老城困境,因此人们逐步奔向了环境优雅、绿地广阔、商业齐全的新都心和李沧世园东李板块,因此城市中心也在默默的发生着转移。而老四方、老台东成为了杂乱差的“贫民窟”。

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老黄岛居住中心的转移

毋庸置疑,黄岛开发区为西海岸目前人口最多、城市资源最为丰沛的区域!优质的学区资源、便利的商业配套、距离青岛最近的区位,都是其最早发展为目前中央居住区的板块!

但随着人们对生活品质、尤其是居住品质的要求提升,黄岛开发区中的老房子、多层房子无电梯的配置、无地暖的构造等,使其房屋的居住属性相比较新房舒适型欠佳;同时小区的外部中,道路的狭窄、社区停车位的规划缺失,也都导致黄岛开发区老城交通拥堵、停车不便等,进而影响了其原本的居住属性。

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而黄岛开发区居住中心正在发生着转移!目前已经发生了三次变迁:

第1阶段:石油港城的始建:

1976年将原属胶南县的辛安、薛家岛、黄岛3处人民公社划出,组建昌潍地区黄岛革命委员会,当时为县级建置,主要任务是加强和领导黄岛地区的港口城市建设,将胜利油田的油通过港口输送出去。而此时重点建设的为老黄岛的石油港,因此也聚集第第一批市民。

第2阶段:香江路经济开发区:

随着港口的建设,从原先的小渔村慢慢开始了城镇化进程,而真正发展是1984年以后。国务院本年批转了《沿海部分城市座谈会纪要》,次年,青岛经济技术开发区正式奠基,黄岛开始了新的经济技术开发区的大规模建设。此时主要建设的香江路左右。

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第3阶段:黄岛开发区的建设:

1993年经济开发区和黄岛区合并,现在的大型企业也都是从那时候迅速发展起来的。此时主要是长江路和滨海大道之间的建设,而初期的滨海大道尚未建设,基本为鱼塘、海湾原貌。

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第4阶段:下一个阶段城建方向?

目前开发区向南仅有的凤凰岛旅游度假区已经列为禁止大规模开发城建,因此向南、向东已经无地开发,而向北是工厂、后海,资源价值不突出,唯有向西才是唯一出路!

老胶南居住中心的转移

第1阶段:王戈庄时代

据《胶南县志》记载:胶南县城位于县境中部胶南镇东北部,三面低丘环抱,东南濒海,距灵山湾6.5公里!说明当时的胶南还是离海边很远,大概就在双珠公园一带。建国初年,胶南作为一个新兴的县城,在当时并没有固定的驻地,王戈庄一条街道模样的区域,便成为县城发展的起点,县城前身为王戈庄。

1027万㎡居住用地 | 这才是西海岸最强中央居住区(CLD)!

第2阶段:隐珠街道时代

依王戈庄的格局,一直到上个世纪的90年代,胶南县城区域,最东部也就在小辛河附近,而进入新千年后,城市建设发展迅速,泰山路、上海路、双珠路等的修建,其中最重要的是隐珠街道的全面建设,直至把胶南城市范围覆盖到灵山湾畔,向东直接扩展了6公里之多!

1027万㎡居住用地 | 这才是西海岸最强中央居住区(CLD)!

第3阶段:下一个阶段城建方向?

向南是古镇口,土地规划有限,向西自然资源不佳,向东成为了胶南城市扩展的另一个重大方向!

西海岸房价地图:新区正在形成

还有个有趣的现象:

老黄岛的房价:西贵东低!

·石油大学板块高于薛家岛板块!

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老胶南的房价:东贵西低!

·灵山卫板块高于胶南其他板块!

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如此的房价地图分布,在说明力证:胶南向东发展、黄岛往西发展的趋势!新区已经在崛起的路上!

本区域值得入手的项目

万达东方影都:星光岛住宅在售,121-230平套三-套五房源,均价19500元/平,含精装。

天一镜台山:二期在售,85-145㎡洋房,12000元/㎡,毛坯交付。后期还有三期、示范区等地块即将面市,定义欧洲半山小镇住区。

鑫苑御龙湾:科达天意华苑的二期,108-172㎡洋房、小高、高层,预计20000元/㎡,含精装,为数不多的滨海大道一线海景房,有足够预算的可以考虑。

隆和大溪谷:四期在售,五期也将面市,120-240㎡叠拼、洋房在售,15500元/㎡,含精装。

海信花街小镇:规划有叠拼别墅、花境洋房以及瞰景高层,目前一期别墅已经开盘,185-211㎡叠拼,均价19000-20000元/平。

万科青岛小镇:5期别墅预计年底开盘,叠拼130-180㎡、双拼270-370㎡,合院200-290㎡,价格待定。周边房价25000-30000元/㎡左右。

山钢凭海临风:100-170㎡叠拼、高层,预计毛坯在10000元/㎡左右。

融信西海岸城市之窗:用地面积约13万平方米,建筑面积约40万平方米。打造集高端办公、缤纷商业、海景住宅、精品酒店为一体的滨海城市综合体。目前已经在全力地基开挖施工阶段。

西发影视山庄:项目位于西海岸观光园以南,总用地9.5万㎡,总建面23万㎡。规划有4层别墅产品、9-11层小高层产品、18层高层产品。

【本文小结】

五年前的农田、鱼塘和朝阳山,如今的万达茂、星光岛、保利。五年后的这个版块将会价值连城。

文章来源于房产圈青岛楼虫

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