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回顾红岛摇号的前生今世 市场需求驱动楼市冷暖

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如果日后有人为红岛高新区著史,公元2018年这一段儿的关键词里,绝少不了“摇号”二字。

动辄数千近万人云集,紧盯手机、电脑、液晶大屏上滚动的数字,入围的欣喜,无缘的失落,调整目标与方向,重启希望再度抉择。

摇号的盛况代表了这个时间里程上楼市的火力,也刻画出楼势峰起的背景之下,人们在“机遇”面前的迫不及待和患得患失。一次摇号一出戏,剪辑出最鲜活生动的年度侧影。

红岛,被摇号选中的特区

红岛房地产市场本就够热,一纸公证摇号令,它又成了楼市特区。有人说,这个政策是红岛楼市的分水岭,之前,它最混乱,此后,它领衔公平。

红岛楼市能否担得起“最乱”要打个问号,但摇号之前,一个乱字是跑不了的。2015年,中欧带头“倡红”,领红岛高新区走出价格和关注度的洼地,第二年的融创“地王”,一夜之间,让红岛彻底由配角而主角,限价政策帮购房者按住红岛的“上车”门槛,却也让蜂拥而至的粉丝把供需比例烘到畸形,也滋生种种潜规则,茶水费,选号费,半公开流行;爱答不理,恕不接待,成了那段时间售楼处里的常态,多少人被迫为了需求无奈。

3月下旬,红岛高新区有关部门开展房地产专项整治,为区域楼市发展纠错,定调,6月,当红岛楼市供应闸门重开之时,公证摇号这一护航楼市秩序的制度法宝,在此实现了真正意义的青岛首发。

有了杭州、西安等城市的先行经验,红岛版摇号的规则比较成熟,在细节上,基本上堵住了与“房住不炒”相悖的漏洞,它与限价政策的组合,激起赞声一片——《公证摇号,刚需的春天》、《公正摇号,让青岛房地产市场更透明》,人们期待它能够完全稳住青岛房价。

摇出来的风景,大场面的信仰

红岛摇号,始于青岛楼市最火爆的上合效应发酵期,城市魅力指数激增,楼市热情级别也蹭蹭爬升。在市南市北习惯性破三奔四的时刻,红岛的相对平价和各种美妙预期的聚集,让摇号这一公平牌打出了最理想的效果。

以前往往严重注水的数千人抢房传闻,在摇号的红岛成了现实。第一个吃螃蟹的中欧国际城,713套房子,就引来了5863人参与摇号,摇号比8.22:1。尽管据传西海岸某名盘2018年曾创下万人抢房纪录,可鉴于两个区域入围摇号规则的严格程度不一样,业内人士普遍认为,中欧国际城这个公证摇号的头炮,实际参摇规模不输前者。

红岛摇号从6月开始,在七八九三个月达到高潮。几乎盘盘日光,星雨华府、世茂公园美地、鲁商蓝岸新城等都出现了非常高的摇号比,其中世茂项目更是达到了令人咋舌的23:1。这期间,中欧国际城则刷新了由自己保持的摇号人数记录,9月28日,有6991人参与了中欧新一轮摇号选房。

这个夏天,去红岛摇号成了社交场合的通用谈资,一些把酒言欢的时刻,不时被两三位摇号党带入了买房课题研讨会,大家在比较红岛各家楼盘的优劣,讨论保证摇号选房效率的技巧,羡慕嫉妒一下那些成功选中房子的幸运儿,批判某些不良无趣的套路,大家都觉得,摇号了,虽然房子依旧不好买,但这毕竟是公平的落选,无怨无悔。

有朋友来借钱,说是本来没想买,看到有了摇号,还是决定买。因为红岛的规划比较高端,偏偏价格是城阳一半,连即墨都比不了,这就是机遇。

红岛摇号在这个夏天制造了楼市的大场面,甚至变为一种信仰。

需求驱动冷暖 日光不全必然

摇号让红岛楼市公开透明,保障公平的同时,也带来更好的购房体验,它被称为特区,因为市场秩序拥有更好的制度保障。但它也并不独立于楼市大环境之外,夏季的高潮之后,红岛摇号也开始褪去疯狂,回归理性。

不是所有摇号的房子都必然卖光。九十月间,已有项目因为户型偏大,总价过高,超出了购房者承受区间,在大家都习惯“日光”的彼时此地,令人惊诧地剩下了房子。

也是从那一刻起,很多人突然发现,原来摇号购房并不与开盘售罄划等号,再火爆的区域,再被追捧的项目,如果与需求相背离,还是可能遭遇冷落。

明白这件事的并不只有购房者,红岛开发商反应更快,行动更早。前一个月还可以坐等客户上门,还可以在合同上做一些于己有利的特别约定,后一个月就要主动出击,提前蓄水,小蚂蚁、带客党重上红岛街头。售楼处里也开始到访有礼。

当然,即便到了2018红岛摇号的后半程,这个特区依旧在彰显着自己相对更强的吸引力。该售罄的照旧售罄,哪怕一次推送的房源超过千套,一样能够一套不剩地去化干净,有些项目的摇号比依旧可观,即便号还没开摇,已经注定有人会遗憾地买不到房子。

当然也有项目,因为定价、配套等原因收获相对尴尬的去化效果。毕竟市场环境有了变化,消费者越发谨慎,在出手之前更能审视自己的实际需求,没有过硬的说服力,想要习惯性日光,并不容易。

红岛摇号启示录?怎样才能红得长久

从红成一片,到冷暖不均,红岛摇号这半年,仿佛微缩了我们惯见的楼势。这里发生的故事,也成了最鲜活的案例,给人们的楼市行为以启示。

价格还是左右温度的重要因素,部分楼盘创造了超高的摇号比,低价是它们最强的王牌,相反一些项目险遭滑铁卢,也正是定价问题挖坑绊了自己的脚。

切中需求才能收获市场呼应。中欧、招商、保利科创的教育配套让他们披戴主角光环,蓝岸新城、红岛湾们的地铁盘头衔,给它们的畅销加足了分。

而如果要我们在摇号的红岛找出一个最成功的典型,恐怕非中欧国际城这个销冠可以担当。半年内4次开盘,吸引2万余购房者参与摇号,一口气卖掉3900多套房子,几乎占去同期红岛楼盘总销量的半壁江山。

尽管有峰会效应,有火热的大环境带动,尽管中欧国际城自2015年入市以来,已经把连开连罄玩成了传统,但我们还是想问一下,把畅销做得这般轰轰烈烈,金茂青岛是怎么做到的?

这其实正是造城者和作盘者的区别。自始至终,金茂都在用“城”的维度和力度来掌控中欧的节奏,释放金茂的能量。

它可以始终保持充沛的供应,更好地借势爆发。它可以用城的规模维系成本,制定更合理的价格策略,保持对竞品优势。它的配套更是与城的称谓等量齐观,400万大城,160万配套,从北京实验二小、青岛中学等教育顶配,到伊甸园等世界级旅游地标,再到星级酒店群,大体量shoppingmall,如果其他项目因为一两样配套,让购房者追逐,那么在中欧国际城,人们更可以得到全方位、更高端的满足。

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