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央行降准利好楼市?直接影响或是房贷利率继续回调

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在部分城市房地产调控政策出现微调之际,央行又宣布了一个大消息——降准!

尽管近几次降准,央行都强调是“定向调控”、“并非大水漫灌”,但是仍会被大部分人认为降准释放资金最终会流向房地产领域,再加上总理昨日罕见提出“全面降准”,更加引发了业内人士的遐想——楼市政策春风来了?

那么,此次降准的背景和意义是什么?对楼市究竟有多大影响?

业内人士认为,降准及相关操作主要目的是优化流动性结构,降低融资成本,进一步支持实体经济发展,对楼市和房价并无直接利好影响,但是,整个社会资金充裕的情况下,也将间接利好房地产市场,一方面房企的资金压力有望缓解,另一方面房贷利率有望降低。不过,也有业内人士认为,光靠个人房贷的小幅放松尚不能立即促进房价反弹,2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会改变。

降准为了支持实体经济

对于此次降准,央行有关负责人进一步解释称:此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金,可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元,通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。

从央行的表述来看,降准及相关操作是为了进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本。这一点在业内已经达成共识,多位业内专家都认为降准是应对短期经济增长困境的举措。

“中国经济增速下滑,三季度回落至6.5%,四季度继续走弱。实体经济不振,尤其是中小企业融资难、融资贵的情况仍然存在。为了稳增长,支持实体经济,尤其是小微企业,降准是合理的货币动作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,降准是应对短期经济增长困境的举措。中央经济工作会议就提出宏观政策要强化逆周期调节,继续积极的财政政策和稳健的货币政策,稳定总需求。在当前外部环境严峻,内生动力不足的当下,经济下行压力较大,减税、降准在未来将有可能继续实施。

“央行在开年即开展降准操作,且两次实施降准仅间隔10天,并同时宣布,显示出放松货币信贷环境,支撑实体经济的急迫心态。”合硕机构首席分析师郭毅说。

杨红旭表示,正如央行负责人所言,此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌。降准,有利于商业银行放贷额度的增加,置换部分中期借贷便利,还可降低银行及企业融资成本,所以有利于支持实体经济。

资金充裕间接利好楼市

尽管降准的目的是支持实体经济,并非直接刺激楼市,但是在业内人士看来,整体社会资金充裕了,也将间接利好房地产市场,一方面能缓解房企的资金压力,另一方面房贷利率也可能逐步回调至基准利率。

“对于资金密集型的房地产行业来说,此次全面降准,且未明确限定资金流向,流动性的宽松,对渴求资金的地产行业将带来重大利好。”郭毅认为,首先,对于房企而言,获得银行贷款支持的难度将大大降低,房企现金流紧绷的状态将得到改善,同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企,以及全国排名前30位的头部房企,更将从中受益。房企资金面的宽松,将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象,一、二线城市的土地市场将逐步升温。

其次,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。“但并不会对购房需求产生迅速的向上拉动,原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例,而非房贷利率,只有适当下调首付比例,才有助激发购房需求的释放。”郭毅说。

在杨红旭看来,降准有利于增加整个社会融资,但由于属于定向支持,而房地产业不在支持之列,所以对楼市和房价,并无直接利好影响。“但存在间接利好影响,大河水多了,或明或暗的会有部分水量流到房地产的小河中。”他说,尤其是个人房贷,对于银行来说,属于优质资产,银行的可贷款额度增加之后,在放贷压力较大的情况之下,同时担心小微企业贷款的呆坏帐风险,那么部分商业银行必然会加大个人房贷方面的贷款投放力度,贷款门槛降低,房贷利率在2019年将现稳中略降的趋势,这有利于购房者的需求释放,进而缓解房价下跌的压力。

许小乐也认为,降准对房地产市场的影响主要是通过房贷利率传导,可以缓解房地产开发企业的资金压力,降低购房者的贷款成本。如2018年10月定向降准后,杭州下调房贷利率,银行放款速度加快,二手房市场成交量小幅提高。他预计,随着资金的释放,部分城市的银行下调房贷利率,房贷可能会回到基准利率水平,对房地产市场带来一定利好。“但房贷政策的调整会因城而异,房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道,避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看,全面刺激房地产市场可能性不大。”他说。

不过,杨红旭进一步指出,光靠个人房贷的小幅放松,尚不能立即促进房价反弹。2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会因此而改变。“从实证来看,2018年已经有四次降准,但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点,如今仍在继续下跌过程中。”他说。

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