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房贷利率松动、央行降准,楼市今年怎么走?

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“上个月我们店一共卖出两套房”,1月6日,一位北京东城区的房地产中介告诉新京报记者,“这个月月初,我们成交了好几套。”

一家店面的销售量并不足以代表整个市场走向。更为牵动市场人心的在于1月4日傍晚的一条消息:央行决定将下调金融机构存款准备金率1个百分点,净释放长期资金约8000亿元。

去年,央行曾经进行了四次定向降准。正当年末重要资金关口,在降准消息发布前,央行还在1月2日宣布调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准。当时即有市场人士分析, 预计可以释放7000亿元流动性。

不过,包括此次降准在内,央行都基本明确表示系出于支持“小微企业融资”等缘由。此次降准央行亦点明,将继续实施稳健的货币政策,维持松紧适度,不搞“大水漫灌”。

然而,楼市在此前连番调控之下,是否会出现“拐点”?降准之后,房贷利率、新增房贷又将去往何方?

一定程度利好房地产,但影响或有限

对于此次降准,有分析认为,这一定程度上或可对冲当下的楼市降温,但在“房住不炒”等基调下,影响程度仍待检验。

据新华社,2018年12月的中央经济工作会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,降准后银行的贷款政策会趋于宽松,包括开发贷款和个人按揭贷款,甚至是租赁市场的贷款等,其实都会面临一个宽松的概念,这有助于此类市场后续交易的活跃。

此前市场观点指出,今年部分房地产企业面临一定的资金压力。据央行上海总部公布的数字,2018年11月,全市本外币房地产开发贷款减少21.91亿元,同比多减12亿元。

另一方面,严跃进指出,必须看到,住建部定调2019年楼市工作应该是稳地价、稳房价和稳预期,所以降准本身不是直接针对楼市,楼市方面也不应该过多地幻想政策全面放开。

新时代证券首席经济学家潘向东公开指出,降准后,银行资本金压力进一步缓释,有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下,再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。

2018年12月15日,国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总的来说,一线城市商品住宅销售价格有涨有跌,二三线城市涨幅稳定。

具体来说,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

多项房地产信贷“降温”,房价预期微调

根据此前央行官方发布的数据显示,多项房地产信贷数据已在2018年前三季度“降温”。

9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为37.5万亿元,同比增长20.4%,增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.1%。

其中:个人住房贷款余额为24.97万亿元,同比增长17.9%,增速较6月末低0.7个百分点;住房开发贷款余额为7.1万亿元,同比增长33.9%,增速较6月末低0.3个百分点;地产开发贷款余额为1.45万亿元,同比增长6.6%,增速较6月末低0.4个百分点。

一线城市新增房贷方面,央行北京营管部数字称,2018年上半年截至6月末,个人住房贷款比年初增加96亿元,余额同比增长4.6%,增幅比上年同期低28个百分点,增速为近5年新低;此外,个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降,6月末个人住房贷款占人民币各项贷款的比重为15.2%,比上年同期下降1.2个百分点。

央行上海总部公布的数字则显示,在11月, 个人住房贷款增速环比小幅回升。按结构分,本外币个人住房贷款增加21.58亿元,环比和同比分别少增31.6亿元和多增69.7亿元,当月增速4.4%,环比和同比分别上升0.5个和下降10.1个百分点。

对比来看,10月上海本外币个人住房贷款增加53.18亿元,环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元,当月增速3.9%,环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点。上半年,本外币个人住房贷款上半年新增275.03亿元,同比少增914.20亿元。

在严控的大基调下,市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示,对下季房价,27.4%的居民预期“上涨”,49.6%的居民预期“基本不变”,11.8%的居民预期“下降”,11.1%的居民“看不准”。

将这份季度调查较前几次结果对比着看,预期“上涨”的下降了(上季度为33.7%),预计下降的有所提高(上季度为9.6%)。

部分城市房贷利率松动?

有数据统计称,2018年房贷利率普遍较高,银行首套房贷利率大多上浮5%-10%,最高上浮25%,二套房贷利率大多上浮10%-25%。

上个月网传深圳部分商业银行下调房贷利率,记者调查发现,中国银行、北京银行、花旗银行确有调整首套房贷利率,中国银行、北京银行下调至基准利率上浮10%,花旗银行下调至基准利率上浮9%。工商银行没有表示首套房贷利率调整,只是回应称根据不同楼盘设定不同利率。

同时截至2019年1月3日,融360大数据研究院最新监测数据显示,上海地区新增加5家银行首套最低利率可执行95折的优惠,除之前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行执行首套95折利率外,江苏银行、中信银行、招商银行、交通银行、上海农商等5家银行目前也执行95折利率,首套利率平均水平在2019年出现首降。

央行第三季度货币政策执行报告指出,在市场利率稳中趋降等因素推动下,金融机构贷款利率总体趋稳。9月,个人住房贷款利率小幅上升,9月加权平均利率为5.72%,比6月上升0.12个百分点。初步测算,第三季度包括贷款、债券、委托贷款、信托贷款、民间融资等在内的全社会整体融资成本呈下降态势。

在整体融资成本成下降的态势下,有券商分析师指出,货币政策的调整有望从行业供需两端发挥资金面的边际改善作用,这点已经从房贷利率体现。其援引融360数据表示,2018年11月全国首套房按揭利率环比持平,终结了2017年1月以来的连续上涨,部分热点一二线城市按揭利率呈现了不同程度的下调。

展望未来,海通证券研报认为,货币高增的时代已经结束,这意味着房价潜在涨幅将大幅回落,而考虑房子存在折旧,过去的暴涨透支了居民收入,那么未来房价可能在很长时间都不会涨了。

上述研报称,当前中国正处于历史性的拐点,很多过去的规律其实在未来并不一定适用。过去大家看到货币放松,想到的就是放水、房价上涨。但是在我们管住影子银行、打破刚兑之后,货币政策放松并不会导致大水漫灌,只会推动利率下降,支撑债市上涨、提升股市估值,而对房地产市场意义不大。

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