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2019房价涨不涨?部分区域楼市闪现躁动迹象

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2019年房价会划出一条怎样的曲线,大概会是很多人期待的答案。尤其是2018年底,菏泽、广州、合肥等多个城市对原有楼市调控政策进行调整。一时间,市场上有关放松限购救市的舆论开始发酵。同时,在一些区域规划等因素刺激下,部分区域楼市闪现出躁动的迹象。

但是从目前来看,综合影响楼市的供需关系、调控、金融等方面多个因素,似乎都并不实质支撑今年房价的上涨。

2018年12月召开的中央经济工作会议强调,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系,在基调上已经杜绝了大涨大跌的可能。

如果说2017年“317”之前,中国楼市行情是由一二线城市引领,那么之后的两年时间里,中西部中心城市和三四线城市则成功使得中国房地产总体成交量依然保持上升的姿态。据统计,2018年全国成交额预计将突破14万亿元,再创新高。

不过,随着棚改货币化政策调整,2018年下半年以来,三四线城市楼市明显呈现疲态势。再加上内外环境一系列因素影响,中国经济面临着较大的下行压力。三季度以来,全国有30多个城市房价出现小幅度下滑。

从市场角度来看,据一位国有银行董事长公开演讲透露,目前中国房地产供需整体上已经达到平衡,主要存在的是结构性供需矛盾。业界普遍认为空置税将先于房地产税实施,目的就是为了解决结构性供需矛盾。

2018年12月29日,全国人大正式立法通过修改《农村集体土地承包法》,集体土地入市的障碍被彻底扫除,这意味着,未来房地产将彻底摆脱国有建设用地指标的限制和困扰,极大释放了供应。

同时,一些有条件的城市开始率先通过加大保障房、政策性住房供应比例,以市场化手段遏制房价上涨。在北京,今年陆续推出自住房、限竞房、共产房、公租房等类型住房,建构多主体、多渠道供应体系。

经过统计2017年-2018年两年北京出让的81幅土地,记者发现,其平均销售价格为4.3万元/平方米。与2017年相比,2018年二手房成交均价已经有所回调。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,2019年房价没有任何上涨的空间,房地产市场将进入横盘时代。其理由是,第一,调控政策抑制房价上涨预期;第二,从全球横向对比,中国房价“已经不低”。2019年住宅销售面积可能进入微缩负增长区间。

当然,房价大幅度下滑的可能性也不大。理由很简单,从来没有一条调控政策是以降房价为目标的。

同时,房地产的基本面仍在。近五年来,中国城镇化增长率一直保持在1.2%左右,这意味着未来城镇化率速度会下降,同时也意味着房地产需求会相对减少。不过,即便是不到1%,按照中国的人口基数,也是一个不小的数字。

2018年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议上,将“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。”作为第一要务。同时也强调“因城施策、分类指导”,不过,更大难题是如何在遏制房价上涨与因城施策之间寻找更大空间。

未来房地产机会在哪里?旭辉集团董事长林中认为,一线城市将进入经营持有阶段,开发优势不在;二线和强三线城市将成为楼市主战场;三四线及以下城市将出现分化,部分城市房价会出现一定程度的回调,中西部一些新兴城市群蕴含巨大机会。

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