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全面降准对房地产市场影响有限

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近日,中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道,此次降准将释放资金约1.5万亿元,综合各种因素,净释放长期资金约8000亿元。

从理论上说,降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。这主要表现在两个方面:一是央行降准使国内银行信贷能力增强,有利于房地产再融资;二是降准将增加货币供给,会压低市场利率。从楼市供给端看,降准后房地产开发企业的财务费用降低;从房地产销售端看,银行信贷资金充裕有助于降低居民贷款利率,可在一定程度上提振购房需求。不过,并不能因此就认为国内房地产市场会发生明显变化或“转向”。而且,由于央行降准具有明显定向特点,本轮降准对楼市影响极为有限。

首先,房价预期变化。经过较长时期的楼市调控,“房住不炒”定位逐步深入人心,楼市投机炒作总体得到遏制,市场逐步回归理性。在此情况下,房价只涨不跌的预期得以纠正,房价在不同区域出现分化,一二线热点城市楼市价格保持平稳,三四线城市房价涨幅放缓。

其次,降准具有定向特点。无论是2018年的四次降准还是2019年初的降准,央行定向降准意图十分明显,主要目的在于维持市场流动性合理充裕,扶持中小微企业融资,精准滴灌实体经济。因此,降准对房地产行业融资改善有限。央行降准主要是对冲基础货币投放缺口。随着国际收支调整,国内外汇占款增速出现了明显放缓,导致基础货币投放出现缺口。因此,央行降准具有明显的对冲性质,稳健货币政策取向没有改变。

第三,房地产调控政策不会退出。2018年12月份,中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”的定位,指出要夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。这表明,抑制房地产投资投机的政策不会退出,针对国内楼市区域等方面的差异,国家将采取灵活且富有弹性的政策,在执行方面重在落实各地政府主体责任。

从长远看,如果楼市价格持续上涨,楼市泡沫继续膨胀,不仅危害实体经济健康发展,也会为系统性金融风险埋下隐患。要保持经济社会持续健康发展,需要尽快摆脱对房地产的过度依赖,积极发现和培育新的增长点。

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