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2019买房重点是选开发商,选错房子就没了

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虽然大家都知道资金出海,才是资产保值增值的最好办法,也是目前的首选办法。但是随着外汇的严管,越来越多的资金,已经没办法出去了。在这种没办法的情况下,除了那些还有着办法的大中户们,越来越多没办法的小中户把目光放回到了国内。

这其中有一些人呢,把主意又打回到了房子上,因为他们觉得房子够傻瓜。不过今天我不想说行情,因为行情我在2018年12月21日的解读中央年底经济工作会议的一文当中,已经说完了。那就是一个:大户跑,小户进,中户部分进部分跑,大户有体量,小户有数量的,这么一个诡异的局面。

让我意识到这件事情的,是我家的一个亲戚。财务上保守到把钱存银行定期的他,突然问我,有什么投资渠道没有,把我吓了一大跳,还以为他出什么事情了,因为这根本不是他那种榆木脑袋的风格。

不安的我,经过仔细询问才知道。他所在的行业龙头公司裁员了,虽然裁的不是经理级的他,但是他也拿了将近两个月的底薪了,他闻到了全行业进入萧条的味道。想在此之前,别让他辛辛苦苦积攒的钱贬值咯。

当我看到连他这么一个奉行靠劳动得到回报的人都焦虑的时候,差不多也就知道,为什么明明只是一个两会行情的股市会被大家寄予那么多的希望了。在这种时候,再配合着两会后可能各地会推出因城施策的房地产调控松动政策出来,一些按奈不住的人,是很有可能会率先冲进还没调整完成的楼市的。

(1)要买大开发商的房子

在这种情况下,我也知道挡不住这一些人,只是想给这些人一个建议,那就是至少要认清开发商。优先选择上市大开发商的房子,优先选择国资背景开发商的房子。对于一些民营的中小开发商的房子,尽量小心小心再小心。事先做好充分的尽调,找十分专业的行内朋友打听一下这个开发商老板的实际债务情况。

有的人可能会问,有这么严重吗?

你最好把“吗”去掉,就是有这么严重!

我给大家看一张图吧。

这张图上的开发商全都因为资金链断裂而破产了。然后其实还不止这一些,比如还有深圳市奥宸房地产(原名:金宸),已经因为不能偿还欠款被法院公开列入失信人名单了。同时被列为失信名单的还有,安徽本土的大牌开发商国购集团

而且这种因为资金导致的惨败,已经都是蔓延到上市房企当中去了。比如上市公司的中弘股份,它自己就已经公告出来说,在建项目基本都停工了的消息。

除此之外的,江苏常州华光泰和置业也都接连宣布了破产。不过最惨的是江苏华侨房产公司,不但是公司破产,连老板都自杀了。

在这种情况下,一批的企业都纷纷选择了转手自己手上的房地产业务。

以上这些还是被公开广泛报道过的,也就是能说的。但是实际上,还有着更多的中小开发商,其实已经事实上的资不抵债,陷入停工了。为避免麻烦上身,在这里我也不好把它们点出来说。有些人会问,为什么会这样呢?大家其实看看下面这张房地产企业的债务表就会深刻明白了。

以上这些可都是一些真正的大房企哦,连他们的负债比例都这么高了,其它的中小开发商的负债比例,大家可以想象吧。但是这些中小开发商和以上这些大到国家不得不救的超级房地产企业地位可不同哦。

根据公开数据,2019到2021年我国房地产企业到期的债务规模分别是6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。为了应对这种偿债压力,2018年11月前后,恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的债券。

是的,你没看错。恒大为了发债,债券的利息都到10%以上了。在这种情况下,你认为那些抗风险能力弱的中小开发商会怎么样呢?它们可没有上市融资的手段,也没有能让国家都掂量对经济产生如何冲击的体量啊。但是哪怕就是这样,2018年光A股地产上市公司的董事长离职人数还是达到了30人。

(2)开发商倒闭会如何处理?

有的人,这时候可能要问了,那就是万一运气不好,就是碰到了这样的开发商倒闭了怎么办呢?一句总话,凶多吉少。

如果你所购买的房屋已经建成,并且已经交付,只是没有办理相关不动产证件,那就还好,不用担心,这个房子不会被列入到开发商的破产财产清单里面去。只是可能会因为开发商破产的原因,需要开发商协助办理的不动产证件要比较长的时间才能拿到了。当然如果开发商没有把相关款税结清的话,那将是会变成一个又臭又长的故事。但是至少你有房子可以住了。

惨的是那些所购房子未建成的购房者。

如果是有其它开发商接手了该项目,或者政府接管了该项目,那还好。无论哪种情况,只要有人接手这个项目,之前的购房者的利益都会受到保障。只是说可能交房的工期变得不确定而已,只是1年?3年?5年?8年?都有可能而已。

有些人说,那在这个过程当中能把钱拿出来吗?按照法律说,因为原开发商不能如期履行合同,你有退房的权利。但是开发商本来就是因为资金链问题破的产,你认为他有钱还你吗?而且一般情况下,接管项目的方面也不会有那么多钱拿得出来。

不过这呢,还是比硬生生破产要好。因为如果是硬生生破产,且项目无人接手的话,你所交的购房款就只能变成对这家破产开发商公司的债权了。这时候还得看你是不是全款购房的,如果是可以进入优先受偿的债权范围里。如果不是,则会被当成普通债权对待。在这种情况下,拿回多少钱,全看天意了。一般也拿不回多少了,因为如果不是窟窿实在太大,谁会愿意破产呢?

但是需要跟大家强调的是,如果你是向银行申请按揭贷款购房的话,不管开发商破不破产,不管你拿没拿到房子。你欠银行的债务是不会消除的,你的那个月供,还是必须老老实实按月还的。

(3)买的房子要网签备案

在这个时候,你要祈祷的是,你买房子已经经过正规网签备案过了,否则的话隐患会非常的大。因为如果你没有经过正规的网签备案,以上的那些,在你看起来已经很差的待遇,你可能连享受都享受不到。比如说,有了其它开发商接手该项目了,这时你没有网签备案在手,你觉得它会把房子分给你吗?

同时大家不要以为,买的楼盘项目是五证齐全的就万事大吉了,记住只有在网签备案都做掉之后,才是真正的万事大吉。请大家牢记,这点非常重要。

为什么会这样说呢?

这是来自于中弘股份在海南项目的例子。当时的中弘股份有着三亚半山半岛、半岛蓝湾这两个项目,应该来说这两个项目在全国还算是有点名气的。在看到五证也齐全的情况下,有2700多个购房者买了这两个项目。然而就在这些购房者老老实实的把购房款打进中弘股份公司账户之后,网签备案之前,这两个项目的2700多套房子突然性的全部被法院给查封了。

为什么呢?据三亚住房与城乡建设局房产信息中心工作人员给记者的解释,预售许可证发放不受抵押的影响。也就在这种情况下,明明已经交了购房款的购房者所购买的房子,被抵押债权人给查封了。而且还发生了一套房子,四个法院等候着要查封的情况。

在这种情况下,确确实实是中弘股份公司错了,应该承担责任。但是你说一家进入了破产重组程序的公司,你要等到它履行责任,要等到猴年马月去啊。

(4)擦亮眼睛

在这种情况下,其实大家能做的就一个,那就是不要买到会破产开发商的房子。因为只要你买到,这个事情就变成一个麻烦事情了。至少拖延工期,迟迟交不了房是没得跑的了。

这种情况下,值得大家信任的,在我看来,也就是那些名头响亮,规模巨大的那些大房企了。其中特别是那些有国资背景的房企,要更值得信任一些。至于原因,我想不说,大家都知道为什么。大而不倒以及后面会有国家兜底。

如果这个方法都不能避开坑的话,那我也是黔驴技穷,没有办法了。

同时这个因素,我觉得应该要成为那些在2019年选择买房人群的第一考量因素,也就是只在这样的一个开发商范围内选房子。先圈定这些开发商公司的范围,再来看地段、学区、户型等等因素。

另外敬请大家要擦亮眼睛的是关于商业公寓的,跟住宅价格被政府牢牢限价不同,开发商对于商业公寓价格是具有很大自主权的。这个时候不要轻信置业顾问给你看的那些开发商将于一两个月之后涨价的文件,这都是套路。基本都是促单成交的手法。如果真想提价,需要等到很久之后吗?好卖才会提价,但是既然好卖的话,能卖出高价的话,干嘛要给你预留这么长的反应时间?真正好卖的时候,最多给你1天时间的。

在这个时候,我能给的建议,除了让大家在买房之前多去百度一下这家公司的相关资料外,还有就是多找几个懂行的业内人问一问。很多企业在出事的消息还没正式出来之前,在一定的业内小圈子里其实就已经有小道消息在流传了。

最后祝愿大家,都能够运气好好!

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