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特价房和成交暴涨刷屏,楼市要来小阳春?

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特价房和成交暴涨刷屏,楼市要来小阳春?

◎促销特价房刷屏朋友圈

春江水暖鸭先知,房企大鳄有特价房卖了。在新一轮的朋友圈卖房广告中,最引人关注的莫过于位于西海岸新区辛安板块的明星楼盘万科·城市之光 ,辛安是青岛的副中心之一。关注万科的人都知道,在全国范围内,万科总是“引领”降价潮,堪称降价风向标。

“员工房认筹第10单,恭喜***认筹万科·城市之光住宅一套。贝壳内部员工房先到先得。”“万科·城市之光先到先得,特价房单价1.2万,首付只要30万~40万。”这是在2月初有中介发布在微信群里的一个广告,有网友看到后表示,万科的房子,有种不买就吃亏的想法。“中介跟售楼处不一样,他们不玩虚的,直接表明是特价房,很心动,第一时间按照联系方式打了过去,中介答复是精装房,每平方米在1.2万多,和网上的1万4的报价相比,便宜了2000元。”记者以购房者的身份联系了万科·城市之光的一位置业顾问,对方告诉记者:“项目去年均价是1万4,现在是二期尾盘销售,优惠促销,所以价格低,还是一户一价,大套三比小套三价格还要低,均价1万3左右。”

广告价即卖价,里面不含一点水分。品牌房企领降,其他房企频频推出“特价房”,除了低总价之外,还送车位 、送院、送地下室、分期首付等。有置业顾问在朋友圈内发广告:“位于城阳区荟城路506号的蔚蓝·创新天地最后1套特价房!洋房142.24平方米,一口价2247392元,单价15800,还送车位10万,单价1.5万的电梯洋房,奢华大套四,今年9月份交房,准现房入住。卖点:苏宁易购、家家福超市 、横店影视、儿童王国强势入驻。”“天峰首府本周推出12套特价6层电梯洋房,106~107平方米套三,均价13800,一楼带院带地下室,首付可分期。”

除了住宅,公寓的折扣力度更大。“延吉路金隅·和寓特价房源,限时抢购,时间仅限本周末。开年特惠一口价房源来袭,B-705面积32.58平方米,原单价18630,原总价606961,惠后单价16432,惠后总价535343……”,其中展示的另外两套房源,单价也均优惠2000余元,总价便宜了6万,约合房价打了个8.8折。

◎乱象抵账房层出不穷,降价卖房名头多

特价房实惠看得见,光凭特价两字就能让有购房意向的人眼前一亮,但过于直白也会产生负面效应,变向的降价会让之前高价买房人难以接受 ,退房、退差价的房闹在各地并不鲜见。近日,不少业主来到西海岸辛安某处售楼处讨要退款 ,该项目目前在售房源价格相比之前优惠不少。有业主告诉记者:“房子是装修交付,买房的时候,置业顾问说装修标准是每平方米3000元精装,现在宣传单页上改成了带装修交付,现场看,标准根本到不了3000。比如浴室中的玻璃隔断没了,智能马桶也换成了普通的马桶。我们要求开发商严格按照3000元每平方米的标准进行装修,并列出明细,我们要一一验收,否则要求取消装修协议,毛坯交付,开发商返还装修费用。”返还装修费,成为了业主们的终极诉求。按照每户100平方米、每平方米3000元的装修标准计算,业主们要求开发商退款30万元,这占到了总房款的四分之一左右。

退还装修费与“特价”没有必然联系,但老业主得知后心里必然不舒服,房屋质量、装修标准、物业服务往往成为同期或者后期发挥可借之题。对目前而言,降价促销简单有效,除了特价房之外,有没有其他性质房源也能达到促销效果,而且能与开发商“划清界限”?有,比如抵账房。翻看置业顾问、中介分销们的微信朋友圈,你会发现,各区都有抵账房在急售。

市北区,“急售年底回笼资金,主推市北区欢乐滨海城现房!现房低于市场价5000每平方米,超低单价每平方米17500。工程抵账房107平方米毛坯套三187万东边户,全明户型,超低价,全款,还有最后一套。”

崂山区,“东海东路海德堡现有多套抵账房,180平方米、220平方米。价格比售楼处每平方米便宜5000~8000元,正常网签,随时办理。一次性付款 。”

李沧区,“捡漏工程抵账房,世园板块联排别墅,现房,面积263平,送负一,送一个地下车位 。南北院60多平方米左右院子,仅需730万,全款立马办手续。”“李沧工程抵账商铺207平方米,单价13000!一手房流程办理,全款 。”

即墨区,“南山海悦现房,工程抵账房,优惠多多,低于二期期房价格。全一手房手续,首付10万,剩余首付无息三年分期,直接协助办理酒店托管,精装修带全套家具家电。”“新出南山海悦二期悦公寓工程抵账房一套!每平方米16000!低于售楼处1000!海景公寓,直接托管,收益高 !”“三盛独栋别墅,无敌视野,超大院子,超低价格,700平方米,总价960万,均价每平方米1.37万,工程抵账房就是价格低,比售楼处优惠200多万。”

平度“开元城少量抵账房89平经典户型,位置优,楼层好,价位合适,最主要可以贷款,也可低首付。”

◎提醒抵账房便宜,但得分真假

除了工程抵账房,“内部预留房”也出现在了广告中。位于西海岸新区的一楼盘在分销群里打出带看广告:“重磅:独家内部预留房,唐岛湾畔高楼层,东向可看海 ,绝对好房,46平方米72万可贷款,带看联系×××,佣金高高 ,绝对秒结。”

此外,“内部房源”重出江湖。有市民朋友圈就收到了这样的广告:“天元项目最近230平方米和290平方米的出了10套内部房源,特别划算,单价每平方米21000起(周边2.5万),想捡漏、想主城海景平层置业的,这绝对是个不错的机会。”

跟特价房相比,抵账房等的优惠力度往往更大,从别墅、商铺到公寓、刚需住宅,应有尽有,价格最低打到了8折。面对如此多的抵账房广告,有市民提出疑问:“抵账房比市场价要便宜,究竟是真的抵账房,还是开发商用抵账或者内部房源的名义来降价,就不得而知了。”

一房网总经理、青岛科威总经理孙杰告诉记者:“抵账房很多,是因为市场不景气,房子不好卖,开发商就用房子抵工程账。顶账房急于转手套现,所以价格可以更低。除此之外,也有假的抵账房,就是开发商跟施工方合作,以抵账房当幌子。”孙杰给有意向购买此类房源的市民建议:“购买顶账房、内部房等跟购买普通商品房没有什么特别的不同,只有一点需要注意,那就是得去售楼处买,走新房的手续。因为抵账房也是这样的。”

◎数据商品房成交价下滑16.39%

特价房、抵账房、内部预留房、内部房源……不管是哪个名字,卖价降了,成交价也跌了。根据统计,2019年的前2个月,青岛新房成交量继续保持下滑的态势,成交价在急跌之后小幅回调,保持在了低位。

青岛锐理提供的数据显示,青岛1月新房成交量共计9322套,环比下降23.78% ;销售面积104.21万平方米,环比下降27.56% ;销售总价1450458.7万元,环比下降39.43% 。其中,商品住宅成交7317套,环比下降16.41% ;销售面积88.36万平方米,环比下降17.16% ;销售总价1210019.4万元,环比下降28.18%。价格方面,商品房和商品住宅均价均有较大幅度的下跌。其中,1月商品房成交均价13919元/平方米,环比下跌16.39% ;商品住宅成交均价13693元/平方米,环比下跌13.30%。

进入2月,成交量继续答复下滑。青岛2月新房成交量共计4150套,环比下降55.48% ;销售面积483725.66平方米,环比下降53.58% ;销售总价716514.9万元,环比下降50.60%。其中,商品住宅成交3567套,环比下降51.25% ;销售面积430809.83平方米,环比下降51.25% ;销售总价631405.1万元,环比下降47.82%。在价格方面,2月商品房和商品住宅均价均有小幅上涨。其中,1月商品房成交均价14812元/平方米,环比上涨6.42% ;商品住宅成交均价14656元/平方米,环比上涨7.03%。

如果看周成交量,春节以来每周的成交量保持上涨,但是成交价格在低位徘徊。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计,节后第二周青岛新房成交1826套,环比前一周上涨147.43% ,记者注意到,部分楼盘销售人员抓住了春节假期低成交的数字基数,鼓吹环比数据的大幅增长 ,刻意回避绝对数字。“青岛一周成交1300套也是个很小的数字,去年52个周青岛总成交近15万套,平均一周成交近3000套才是平均数。”青岛资深房地产业内人士张百忍告诉记者。

房价还会再降吗?相较于成交量,这才是市民谈起楼市时最为关注的问题。孙杰分析说:“1月还是春节前,2月是春节后了。按照现在的状况,春节以前该降价的已经降过了,春节以后不至于再降,应该会稳定住。”

◎卖房鼓吹数字,炒作成风

2月结束 ,3月到来,今年有楼市小阳春的说法甚嚣尘上。在楼市低迷的当下,除了鼓吹数字增长,想要卖房不仅要让渡真金白银,还要会“讲小阳春的故事”。

春节前后,“18城楼市政策放松图”在朋友圈刮起了一阵旋风,有人收集了全国18个城市的楼市政策,摘出其中“调控放松”的内容进行整合,做成了一张图,被中介和自媒体在朋友圈疯狂转发,末尾加了一句“晚了拍大腿也没用了”,一番热炒,让不少蛰伏1年多的买房需求蠢蠢欲动。

“楼市每逢节后必炒作,否则不知如何过,这已经成了规律。”张百忍一针见血地说:“憋了半年的中介们很多都关门歇业,跟去年不一样了,如今开发商的置业顾问变成了炒作主体,所以显得有些专业度,他们精心制作了18城楼市政策放松图,这些大部分都是地方的‘人才落户’政策,还有就是被叫停或者存在误读的政策,只要不突破限购、限价、限贷,都谈不上是真正的松动。”

记者注意到,在这18个城市中就有青岛 ,内容是红岛取消购房摇号。“红岛停止摇号,根本不是调控放松,而是因为红岛片区购房人气降低,不需要摇号就能选房,没想到也被编进去成了重大利好。”张百忍告诉记者。

◎业内分析今年难有楼市小阳春

其实这波“炒作”有据可循。春节假期结束,气温升高 ,楼盘推广展开,自然会活跃,但楼市的小阳春是否就来了呢?“青岛在三年楼市牛市中,总额卖了7000多亿,早把市场透支了,尤其是去年的年后炒作涨价,把全年的市场一次挖掘完毕。看似炒作热闹的背后,不是小阳春的到来,只是一种正常的楼市年后工作启动而已。这个正月里,真正能称得上迎来一波销售热潮的只是极少数特殊楼盘。”据张百忍介绍,高新区的世茂·公园美地,因为有小户型,2月卖了一个多亿。万科·城市之光,因为加大了优惠力度,两周卖了一两百套。“只有这样的个别楼盘迎来了一波热潮,无论是单价还是总价,都是很有竞争力度的盘。”

对大多数楼盘而言,冬蛰还未结束,到访是有增加,但大多数还是冷清状态,相对于年初定的单盘十几亿甚至几十亿的任务,目前的热度是无法支撑的,很多楼盘还在更换销售负责人之中,这才是2019年初春的楼市真实描述。

在这样的情况下,有的楼盘已经开始试探性动作,如今大户型普遍滞销,为啥以此不突破一下?据张百忍介绍,城阳中心某盘的毛坯洋房户型,通过顶账房的形式,已经到了15000上下了,可能首付款要求高 ,全款的话14000也行,其实这也是重新塑造城阳价格体系的一个过程。周边开盘价在20000元线的开发商们短时间看还会坚持下去,但能否坚持到夏天还未可知。一个开了口子,其他家还能走得动么?考验各家决策者的这个春天,想必十分难熬。

不论是促销,还是炒作,都是为了卖房,各家手段层出不穷,最重要是购房者获得了实惠。城市信报记者 丁一

◎观点

◎关于房价的走势

孙杰:“按照现在的状况,春节以前该降价的已经降过了,春节以后不至于再降了。”

◎关于抵账房

孙杰给有意向购买抵账房的市民建议:“购买顶账房跟购买普通商品房没有什么特别的不同,只有一点需要注意 ,那就是得去售楼处买,走新房的手续 。因为抵账房也是这样的。”

◎关于楼市现状

张百忍:楼市每逢节后必炒作。目前大多数楼盘的冬蛰还未结束,到访是有增加,但大多数还冷清状态。这个春天对于各家决策者想必十分难熬。

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