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在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

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2017年青岛楼市进入限购,无门槛的公寓市场开启“白银时代”。根据锐理数据监测,2017年青岛公寓成交套数相比2016年增长113.6%,公寓的高成交态势一直延续至今,2017年至2019年4月全市成交公寓41751套,其中在成交的区域分布中,西海岸占34%,西海岸成为公寓市场的绝对主战场。

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

投资公寓不可忽视的要素——出租率和租金

公寓宜商宜居宜投资,但更多是作为一种投资产品,具有金融属性,其收益主要来源于租金的获取。影响租金的一个是租金水平,另一个是出租率,两者都和地段密切相关。

在青岛,投资公寓的两大核心地段一是海岸线的公寓,二是繁华之处,尤其交通便利和商业繁华的商圈。青岛比较知名的高回报的公寓莫过于这两种地段的公寓,例如俯瞰浮山湾的一线海景公寓和依托于大型商业综合体万象城的华润中心悦玺,两者的租金和出租率都比较高。

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

(公寓租金对比)

但两者在租金收入方面也有差距,根据链家网的信息,华润在市南万象城旁打造的公寓产品——华润中心悦玺,其76㎡的公寓月租金为8333元/㎡,52㎡的月租金6500元/㎡,但占据一线海景的万丽海景54㎡租金才为4166元/㎡,依托于万象城的华润中心悦玺公寓租金高于一线海景的万丽海景。同时一线海景公寓出租率受季节和旅游淡旺季影响大,所以在青岛人口密集和人流量较大的商圈公寓回报率更为可观。

另一个影响因素是区域内公寓的供应情况,也就是一定距离范围内,同样卖点的公寓产品供应量将会影响其出租率,如果方圆一两公里范围内出现多个主打海景的产品则需要斟酌,而范围内主打商务人群出租的单个公寓项目则可以下手。

此外,购买公寓最好购买精装产品,因为公寓作为投资产品,直接购买精装可以省去装修时间和心力。

西海岸公寓独角兽产品,旅游|人口|商业多重保障

而作为近几年公寓主力市场的西海岸,整体公寓市场依托于海岸线,收益大部分得益于旅游旺季带来的租金收益。根据数据统计,2018年西海岸共接待游客2530万次,而西海岸星级酒店数量仅百余家,酒店式公寓成为很多游客在青岛的落脚点,所以西海岸的公寓市场需求旺盛。

如果公寓近海,且上依托大型商业,外加周边密集的人口,不仅可以接待旅游人口,同时可以吸纳周边人群入住,淡季不淡,将会给公寓投资带来多重保险和收益。

依托于中央活力区8万方大型商业MALL爱琴海购物公园的红星铂寓便坐落在成熟和人口密集的片区,同时几分钟直达海边,名副其实的“独角兽”公寓产品。

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

(红星天铂的公寓产品红星铂寓区域位置)

从定位上看红星铂寓类似华润在万象城旁打造的公寓产品华润中心悦玺,具有几个相似的要素。公寓距离海岸线较近,车程3-5分钟即达海边,近享海景资源;靠近政府,邻近行政中心;红星铂寓不远处就是城市阳台,城市阳台作为地标被称为西海岸的五四广场;交通通达,直达滨海大道,地铁M13号沿线,半小时即可通达青岛市内,靠近青岛西站(高铁站)。

与华润中心悦玺最相似的是,红星铂寓同样坐落在繁华商圈的中心位置,有人口、商业和商务为支撑。片区发展成熟,有30万的常驻人口;中央活力区的商业等级是西海岸最高的,即将诞生的第一个大型商业,超8万方的高端沉浸式MALL爱琴海购物公园,作为中央活力区大型商业的起点和中心,对于中央活力区来说是“万象城”般的存在,不仅是住宅红星天铂和公寓红星铂寓的商业配套,还将吸纳整个中央活力区的人口,为项目带来大量的人流。

另一个方面,红星铂寓周边的住宅代表了片区内的高端居住水平,是高端人士居住区;同时作为中央活力区内打造的集行政、金融、商务办公、商业于一体的绿色金融中心的一部分,片区内未来会有大量的高端商务人士流入,为其出租提供了人口支撑。

根据新盘监测,在红星铂寓周边无新的大型地产项目,更无公寓产品,最近的公寓产品距其2公里,而且片区内既享海景资源还能被商业和商务金融辐射的公寓项目只此一家,所以周边市场无竞争对手保证了其高出租率。

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

(红星铂寓样板间)

最后,红星铂寓是精装LOFT,买一层送一层,超高得房率还省去了装修的麻烦,其产品不仅可以投资还可以用来自住,总价50万/套起,50万就能实现拥有一套海景房的梦想。

在青岛投资公寓需要注意哪些?揭秘“独角兽”公寓产品

(本文邀约文章,具体以商品房买卖合同和政府批复及实际交付为准)

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