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中国房价收入比创历史新高至8.3 存在局部房价泡沫

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 陆肖肖 北京报道

2018年,中国房价收入比创历史新高至8.3,超过合理区间的上限7.5,中国房价与收入偏离度为22%,存在局部的房价泡沫。上海易居房地产研究院2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》提出上述警示。

另外,报告还显示,截止到2018年三季度,包括意大利、芬兰、德国、日本美国、丹麦、荷兰、瑞士、爱尔兰、韩国等在内的21国房价与收入偏离度达到了31.5%,接近次贷危机时的历史最高水平,需要警惕泡沫破裂风险。

关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。房价收入比主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,可以直接反映出房价水平与广大居民自住购买力相匹配的程度。

上述报告分析,近年来,我国新建商品住宅价格涨幅明显扩大,2018年,全国新建商品住宅成交均价达8544元/平方米,同比上涨12.2%,涨幅比2017年扩大6.5个百分点。数据显示,中国房价从2004年开始大幅上涨,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价涨幅降至历史最低-1.9%,随后在2009年房价强势反弹,涨幅高至历史峰值24.7%,2010年开始,房价开始告别高速增长期,涨幅维持在5%-9%之间,直到2014年,受经济环境影响房地产市场趋冷,涨幅也创21世纪以来的次低值。2015年,受降税降息等多方面政策利好推动,一线城市率先上涨,房价同比涨幅创“十二五”期间最高。2016年,一线及强二线城市房价涨幅巨大,地王频出。2017年,部分城市遭遇了严厉的新房限价,全国房价涨幅有所回落。2018年,弱二线城市及三四线城市开始轮动上涨,房价同比涨幅达12%的2010年以来高点。

2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,相比2017年增长7.8%,增速收窄了0.5个百分点。数据显示,1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增速总体呈现上行态势,至2007年达到历史峰值17.2%,随后震荡下行,虽然2009年后略有回升,但2011年后便重新进入持续下行的趋势。2016年增速降至7.8%,跌破2009和2015年的低位,再创新低。2017年人均可支配收入增速小幅扩大至8.3%,受实体经济下滑和中美贸易摩擦的影响,2018年又重新回落至7.8%的历史低位。

由此,2018年,全国商品住宅房价收入比为8.3,从房价收入比的绝对水平看,这一数据明显明超过合理区间的上限7.5,处于偏高区间。2014年,房价收入比为7.1,此后便开始持续上行。

易居研究院研究员王若辰表示,房价收入比上行主要有两个原因,一是2015年以来本轮房地产上涨周期房价的大幅上涨,二是收入增幅小于房价增幅。

王若辰分析,就中国而言,2018年房价收入比值攀升至历史最高值,房价出现一定泡沫。基于此,当前房地产调控仍应保持一定的力度,不宜过早放松,以免房价泡沫进一步扩大;同时,未来两年如果房价下跌速度或幅度超预期,应及时放松调控政策,防范楼市大落。

王若辰预测,2019年全国房价收入比会略有回落。2019年一季度后,房地产市场出现“小阳春”,3月北京和上海二手房成交量大增,热点二线城市土地成交火热。随即中央政治局会议重提“房住不炒”,热点城市相继出台新政来促进未来房地产市场的健康发展。预计2019年全年房地产市场将保持平稳运行,全国商品住宅成交均价小幅上涨,涨幅在4%左右。另外,5月以来中美贸易摩擦的再度升级给中国乃至全球经济发展带来了不确定性。在此背景下,2019年城镇居民可支配收入增长仍有较大压力,预计增幅保持7.8%左右的低位水平。综合以上因素,预计2019年全国房价收入比或将小幅降至8.2左右,但仍然处于偏高区间内。

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