网易首页 > 网易房产 > 正文

房地产蓝皮书:二套房贷利率将保持平稳

0
分享至

近日,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》(以下简称“房地产蓝皮书”)。房地产蓝皮书指出,持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力,突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善,以及城市更新改造所产生的住房需求。2019年,中国城镇化率预计将比去年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。

《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确提出,到2020年,城镇化水平和质量稳步提升,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人,其中,城镇常住人口83137万人,比2017年末增加1790万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%,比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。这一趋势将延续。

不过,无论是政策环境还是发展规律都不再支持房地产爆热的情况。2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为:稳健的货币政策要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕,有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题,防范化解金融风险。深化利率市场化改革,降低实际利率水平。

房地产蓝皮书据此认为,当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能,但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力,需要加大金融支持力度,尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下,信贷适度加快投放步伐的可能性较大;另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”,一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件,存款准备金率就不可能持续大幅下调。

在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下,央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开,货币政策将延续当前稳健基调,并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符,居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%,预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”,尤其是境内发债量稳步增加,而融资成本也存在小幅回落趋势。

房地产蓝皮书认为,2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投资增速放缓,行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

过度悲观论调也并不必要,房贷风险尚不能危及银行的基础。房地产蓝皮书称,个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段,其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面,个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降,一方面这是政策调控延续的结果,另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨,预计全年增幅不超过20%。

价格方面,二套房贷利率将保持平稳,至多小幅下降,这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变,因此压制投资投机需求依然是政策重点;首套房贷利率将会有较大幅度下降,这是更加突出住房的居住属性,也是对过往调控“误伤”的修正;整体而言,在首套房贷利率下降的带动下,整个房贷市场利率会小幅下降。

风险方面,尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升,但债务的可持续性没有问题,这一方面是由于过往杠杆比例不高,另一方面由于房价涨幅较大,因而可承受的下跌空间较大。房地产蓝皮书预计,只要调控政策保持一定的延续性,未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度,短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

对于房地产调控政策的取向,房地产蓝皮书用三个词做了总结:维稳、分化和放权。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场供需双向调解,改善住房供应结构,支持合理自住需求,确保市场稳定。

房地产调控政策将分化。房地产市场经过这么多年的发展,不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策,实际上就是不同城市采取不同的政策,也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,在防范房地产价格泡沫的同时,着眼于供给侧结构性改革,对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定,防范市场价格下跌过快。

2018年12月,中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”这意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味,那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。

相关推荐
热点推荐
厦门疫情,刚刚又有了最新的消息

厦门疫情,刚刚又有了最新的消息

又耳人青
2022-08-12 17:12:41
63岁杨丽萍罕见脱帽摘眼镜,素颜年轻模样大变,五官清秀似少女

63岁杨丽萍罕见脱帽摘眼镜,素颜年轻模样大变,五官清秀似少女

娱翅星闻官
2022-08-11 19:59:57
采用28nm制程芯片 俄罗斯国产笔记本亮相 价格超万元

采用28nm制程芯片 俄罗斯国产笔记本亮相 价格超万元

手机中国
2022-08-12 14:18:06
局势一触即发,中方出招后,美连退两步,佩洛西已经把赌注输没了

局势一触即发,中方出招后,美连退两步,佩洛西已经把赌注输没了

哨所
2022-08-12 10:02:51
LOL:冷少从BLG战队断开连接了,职业生涯到此结束,一阵名单预测

LOL:冷少从BLG战队断开连接了,职业生涯到此结束,一阵名单预测

隽北电竞
2022-08-12 17:21:05
景甜比基尼:景甜删除不了的照片及写真紧身裤照片

景甜比基尼:景甜删除不了的照片及写真紧身裤照片

飞来娱了I
2022-08-12 16:54:31
机器人救下15岁溺海男孩!网友:这才是科技的温度,希望多推广

机器人救下15岁溺海男孩!网友:这才是科技的温度,希望多推广

周到上海
2022-08-11 12:26:17
大量机组人员染病!该国航空公司紧急声明

大量机组人员染病!该国航空公司紧急声明

极目新闻
2022-08-12 01:53:58
女汉子的苦恼:大姨妈迟到、长小胡须,我真的不是个女孩子吗?

女汉子的苦恼:大姨妈迟到、长小胡须,我真的不是个女孩子吗?

小生君科普健康
2022-08-08 10:55:00
“梁小龙大摆宴席庆祝74岁生日, 背后横幅是亮点”

“梁小龙大摆宴席庆祝74岁生日, 背后横幅是亮点”

英杰讲资讯
2022-08-11 19:20:42
家用空调不得不佩服小日本的技术

家用空调不得不佩服小日本的技术

小布在未来生活
2022-08-12 12:52:20
6个重庆人来新疆玩,在景区不听劝点了2个菜花了470,端上来愣了

6个重庆人来新疆玩,在景区不听劝点了2个菜花了470,端上来愣了

冷门旅行手账
2022-08-11 08:08:52
英专家断言,大陆若攻台需50万人,解放军一个动作,美军都看懂了

英专家断言,大陆若攻台需50万人,解放军一个动作,美军都看懂了

科罗廖夫
2022-08-07 14:56:31
切尔西签下世界顶级中场!这能改变切尔西的命运吗?

切尔西签下世界顶级中场!这能改变切尔西的命运吗?

足坛最新资讯
2022-08-11 22:24:00
床底放什么都可以,唯独要避开3样东西,很重要,提醒家人拿开

床底放什么都可以,唯独要避开3样东西,很重要,提醒家人拿开

生活小妙招贴士站
2022-08-12 12:16:49
CCTV5直播!女排迎战日本,对阵亚洲球队1胜3负,蔡斌欲突破心魔

CCTV5直播!女排迎战日本,对阵亚洲球队1胜3负,蔡斌欲突破心魔

排球MVP
2022-08-11 20:29:18
但斌持仓增至9成!第一重仓股仍是茅台!旗下221只基金180只下跌

但斌持仓增至9成!第一重仓股仍是茅台!旗下221只基金180只下跌

财经正解局
2022-08-12 13:31:48
一个老同学在车祸中离世,昨天参加了他的葬礼之后,我选择了退群

一个老同学在车祸中离世,昨天参加了他的葬礼之后,我选择了退群

寄予的情话
2022-08-11 16:53:04
佩洛西窜台的副作用来了:原本态度强硬的泰国海军却接受中国方案

佩洛西窜台的副作用来了:原本态度强硬的泰国海军却接受中国方案

包子爱吃糖
2022-08-12 01:30:22
12-1大爆发,丁俊晖晋级,女选手击败世界冠军,梁文博轰147出局

12-1大爆发,丁俊晖晋级,女选手击败世界冠军,梁文博轰147出局

曹说体育
2022-08-12 10:24:38
2022-08-12 19:00:49

头条要闻

官方:首个国产新冠口服药可临时性纳入医保报销

头条要闻

官方:首个国产新冠口服药可临时性纳入医保报销

财经要闻

体育要闻

世界杯倒计时100天 足坛盛宴有多赚钱?

娱乐要闻

杜淳携妻女拍大片,老婆越来越像宋慧乔

科技要闻

任泽平:不要神话雷军和小米 原创有多少?

汽车要闻

自主运动新旗舰 平替奥迪A7仅需20万元

态度原创

房产
亲子
数码
艺术
公开课

房产要闻

三价就低松绑,首套500万二手房预计多贷65万

亲子要闻

常有这3种表现的孩子,情商较低,家长要尽早干预

数码要闻

第四代三星Galaxy折叠屏手机全球发布会

艺术要闻

“留白”是一种意境,是中国美学的精髓

公开课

40度不装空调,欧洲为何不能“空调自由”

进入关怀模式