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业内评说:"降价未遂"火了!各地频现不许降价事件

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“降价未遂”一词,又火了。这次,湖北一个叫恩施的城市,在所有四五线城市中赚足了热度!

【一】

起因是一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件,这两天开始在网上热传,该文件对恩施市房价断崖式下降问题,进行了引导和修正——不允许房企降价卖房。

消息出来后,澎湃新闻对此事率先进行了跟踪报道,确认该消息属实,此文件是房产协会的自律性号召。

该通知是湖北恩施州房地产协会所下发,主要是以自律号召的方式提醒那些降价卖房的企业,不能陡然地把房子价格降得太低,现存在降价卖房的企业必须自查。

下面是具体的文件通知:

恩施市房地产协会列举了当地开发商下调房价的各种方式,包括:

1、部分楼盘高价备案,低价开盘,降价幅度在备案基础上下调800-1200元每平米的价格开盘销售。

2、部分楼盘采取分期预售和销售,前后价格形成巨大反差,降价幅度在300-500元平米。

3、部分开发商整体价格与去年同期相比大幅下降,降价幅度同比下降200-500元每平米。

从上述描述内容可以看出,恩施市房协所参照的准则,主要有三个维度:

o房企的“楼盘销售价格”不能与“房企在住建局和物价局备案的价格”相差太大。

o房企进行的“特定活动”后卖出的楼盘,不能与正常兜售的价格相差太大。

o今年整体房子的兜售价格,不能与去年同期相比相差太大。

恩施市房协所提供的数据,其实给我们提供了一个数据参考,即开发商降价卖房降多少就算得上“降的太猛了”。

从公开数据可以查询到,目前恩施的新房均价在6412元/ ㎡,降价300-500元平销售的话,那就相当于房子的销售价格降到了5912~6112元/ ㎡,降价幅度在4.7%-7.8%。

恩施6月新房均价为6412元/ ㎡

以前潘石屹提到一个数据,他说:对房企而言20%的净利润是生存底线。

换句话说,就算房价真的下跌了20%,那么开发商照样有钱给售楼小姐发工资,工地也可以照常运行下去,开发商也不会亏钱,只是不怎么赚钱罢了。

一般来说,企业规模效应越大、名气越大,融资成本就越多,潘总的企业也算全国规模靠前的房企。而对于那些非上市的房企来说,由于缺少融资渠道,使得资金成本比较高,可能净利润率无法达不到20%。

恩施属于湖北的四线城市,绝大多数开发商属于后者。这些开发商,一方面利润率低,另一方面资金的使用成本高。所以为了迅速回笼资金,哪怕“不赚钱或者小赚”也要把房子给卖出去。

不过这种高周转的打法,在许多“刚需不足”的三四五线城市,已经开始行不通了,不降价呢,可能没啥人愿意去买。一降价呢,又要被上边部门警告。

这就是小房企最悲哀的地方,对风险的抵抗能力要比那些头部企业差很多。如果需要还钱了,就只能去“借新还旧”,若是没办法借到新资金,很可能就因此倒下或者被其他企业所吞并。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的大背景下,小房企也有小房企的无奈,谁都无法抵挡趋势的命运。

【二】

事实上,恩施不允许降价并非个例。

此前,关于各地「降价未遂」的事件就已层出不穷。

去年11月,安徽合肥传出消息某楼盘要降价到6000元/ ㎡,当时在网上引起剧烈反响,原来房子还能这么卖?最后该消息惊动房产局长亲自调研,不久后,房间又涨回来了。

去年12月,安徽砀山某楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

无独有偶,今年3月赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

不管是此次的恩施,还是此前的合肥、赣州等城市,都向我们重申了一个事实:房价,是不许大跌的!

而且我觉得这是一个不错的信号,作为一个购房者,可以根据各地的“红头文件”,当做买房的一个重要依据。

我们选择买房的城市时,应该优先选择那些“控制房价上涨”的城市,而不是去选择那些“控制房价下跌”的城市。

道理很简单,需求决定价格,既然目前整体上是维稳为主,房价既不能大涨也不能大跌,那最重要的一个因素就会变成流动性,比如要卖的时候能找到买家。

“遏制房价”上涨的城市,说明该城市购房的需求旺盛,而遏制房价下跌的城市,在楼市这块一定有某些方面出问题了。

最典型的案例就是前不久的苏州,因为苏州房价上涨明显,苏州不得不出台政策控制房价上涨,这也从侧面验证了苏州楼市的坚挺。

【三】

种种迹象已表明,政府并不希望房价大跌,保持房地产的平稳发展,仍是各地政府的首要任务。

房价上涨要控制(涨太高了,刚需买不起),房价下跌更要控制(跌太快了,财政会受损)。

因为一旦楼市下跌,政府的土地收入就会降低,财政收入也会锐减,所以楼市大跌相当于掏空了地方政府的“钱包”。

以前地方政府为了刺激需求,所采用的政策是实行棚改货币化拆迁。

也就是政府提供一笔资金,由“棚改户”去自由市场买卖房屋,货币补偿只要一下来,住房需求就会产生。可是只要货币化拆迁停止,上涨的动力就会失去很多,房价回落也是可预期的。

除了围绕大城市的小城市,会受到大城市吸纳人口的影响,会获得一部分人口流入以外,其他四五线小城市很难找到新的动力支持房价。

此次报道的恩施就属于此类,只要棚改一停止,需求就跟不上来了。恩施的棚改规模,2018年是8987套,2019年变成了2784套,锐减了-69%。其他城市的人会跑到这不知名小城市去买房吗?肯定不会。这就导致了城市的刚需有限。

经常关注楼市的,对这句话应该不陌生:房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。

缺少人口、人口流入率低,购房的需求就有限,这类城市从长期的角度来看,成交惨淡会是一种必然趋势,而这种惨淡最后只能够通过地方政府的行政干预来化解。

2019年的重点在于分化,对城市来说是这样,对房企来说也是这样,对个人来说更是如此,今年注定是炒房客非常难受的一年。

本文为楼市参考团队原创!

文丨东南偏北

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