头部城市租赁人口占比将突破40% 超七成称不一定买房

本报记者 王丽新

在“租购并举”政策的加持下，租赁行业正在快速发展。近两年来，机构化长租行业发展梯队逐渐明显，租购并举时代正在来临。

“过去30年，（中国房地产）有一个关键词是城市化进程，城市化率从接近40%提升至60%。同时，租赁需求蓬勃发展。在国外，纽约、旧金山等城市租赁人口占比超过50%。在中国，北京、上海、深圳等一线城市租赁人口占比也超过了30%。”自如联合创始人CEO熊林向《证券日报》等媒体表示，但租房市场“业主－平台－用户”的“三大错配”问题依旧存在，在服务上也需要升级。未来，头部城市租赁需求增长会加快，年轻一代的租住需求也呈现多样化趋势。

有数据预测显示，2019年中国长租行业市场规模预计会达到1.74万亿元，同比增长9.9%。未来几年中国长租行业的市场规模将保持持续增长的势头，预计在2022年达到2.6万亿元，头部城市租赁人口占比将突破40%。

六成青年租客去长租平台租房

2015年“租购并举”提出，全联房地产商会创会会长聂梅生等业内人士称其为“根本性房改”，可见其未来发展前景。实际上，长租行业的萌芽始于2010年，在此之前，国内长租主要以雅诗阁等高端服务式公寓为主。面向城市青年租客的服务型长租模式后来开始出现，例如魔方公寓等集中式公寓，自如等分散式公寓运营商。

2017年以来，在租赁市场万亿元蛋糕的驱使下，资本、开发商、中国机构、酒店等多个主体纷纷入局。碧桂园、万科、龙湖等大型房企快速下场布局，有些房企甚至将长租公寓业务升级为主航道业务。此外，自如、相寓等由中介行业衍生出的长租机构平台，在资本加持下，逐步完善产品线和服务。

值得关注的是，据《中国青年租住生活蓝皮书》显示，从国际经验上看，长租房源市占率平均在30%以上。在我国，2018年全国出租房屋整体为7900万间左右，其中机构化长租公寓占比约为5%，可见其未来市场空间巨大。

据该蓝皮书预测，未来我国长租机构房源占比也将突破20%，长租的崛起是发展趋势。未来五年，长租行业头部企业管理房源将突破200万间，行业前十企业将维持在50万间的水平，约占长租机构所持有房源的五分之一。

经过两年多的发展，长租公寓已经在市场上得到了认可。据上述蓝皮书统计，在租房模式和出租模式的喜好中，长租已经成为城市租住人群的“新宠”。在租户端，接近六成的受访者表示更倾向于通过长租平台来租房。在业主端，自如研究院数据显示，近年来，业主与自如签约的房屋托管平均时长，从3.2年增长至5.06年。可见长租平台虽尚处在快速崛起的初级阶段，但是其在租住长链两端的竞争力优势已经得以展现。

超七成青年租客称不一定买房

“长租公寓的主力租客是城市青年，无论开发商还是长租公寓运营商，瞄准的都是这一群体。”有业内人士向本报记者表示，在近两年快速崛起的新一线城市，长租公寓因搬家、保洁、社交等多元化服务更加得到城市青年的青睐。

据《中国青年租住生活蓝皮书》显示，在当代青年租住人群中，90后、高学历、互联网及金融等行业青年成为租住主体。数据对比显示，2018年—2019年度，20岁—30岁的租客占城市租住群体的84%。从出生年代上来看，90后占比达到75%。换言之，90后已经完全成为城市租赁人群的主体。同时，原本出现在22岁左右（即大学本科毕业生的平均年龄）的租住人群分割线，提前到了20岁，当代年轻人成为租房一族的时间越来越早。

值得一提的是，记者身边的几个90后都对自己买房还没有非常坚定的意识，尤其在“北上深”这样的城市，他们认为靠工资买房太难实现。但为了改善的居住环境，他们愿意花更多的租房费用。

上述蓝皮书通过调研数据获悉，超七成受访城市青年认为不一定要买房，在租来的房子里依旧可以拥有好生活；同时，在关于“能否接受在租来的房子中结婚”的态度调查中，95后再一次诠释了“租一代”的心态——超过五成的95后受访者表示，能够接受“不房结婚”。其中，在接受租房结婚的人群中，25岁—29岁人群意愿最高，达到67.8%。

在愿意付出的租金占比方面，有近四成的95后租客愿意把40%以上收入作为租金，从而获得更高品质的租住体验，其可谓租一代的勇敢选择。

明晰的用户增量和可称蓝海的市场，为长租市场吸引了大量关注。但从当前的行业模式上看，市场中的诸多企业在商业模式、管理体系、经营的精进等运营方面，在资源、资金及盈利的平衡和重视方面，还有巨大的提升空间。