波澜再起 上半年房地产信托募集规模逾4500亿

7月11日，房地产信托业务再起波澜。

当日有信息称：“光大信托紧急通知，所有房地产类项目募集截至今日12点，（包括直销和代销）全部停止，超过12点的全部退款。”

21世纪经济报道记者从光大信托内部人士处了解到，此消息最初来从某三方公司人士处流出，其还有未被公开传播的后半部分：“优质地产项目基本要导流进契约基金和金交所私募债了。”

一位资管业人士对记者指出，这是第三方财富机构销售人员的常见做法，常以夸张的表述传播此类信息，目的在于催促认购产品的投资人打款。

据21世纪经济报道记者多方了解，此则消息并非完全无中生有，但是被过度解读了。

多位知情人士向记者确认，目前光大信托确实有相关消息，暂时停止房地产信托业务的继续新增募资，这是根据监管的要求对房地产业务进行调整。

“目前是要求三季度存量不超过二季度，现在大家感觉是先停一下，梳理看后面怎么投。”一位接近光大信托的人士7月11日对21世纪经济报道记者表示。

当日，光大信托一位高层人士向21世纪经济报道记者表示，市场传播的全面停止房地产项目募资是谣言，实际情况是为按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持“房住不炒”，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

余额管控并非个案

事实上，并非光大信托一家机构被要求对房地产信托项目进行余额管控。日前，中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示，要求控制规模增速。

上海地区一家信托公司人士向21世纪经济报道记者证实，确实收到监管指导，要求控制房地产业务规模。不过另外有部分房地产业务比较激进的公司被单独约谈，或有更具体的要求。

今年以来，房地产信托业务收紧是市场上人所共知的趋势。北方一家信托公司人士对记者透露，今年以来监管对信托公司检查的频率提高了很多，一直在摸底，要求上报房地产业务情况，对合规要求相较去年也严格了很多。

上述人士表示，这些年来监管对信托业务的要求一直趋于严格，房地产项目一定要符合432要求（即房地产公司必须4证齐全、房地产公司必须要有30%的自有资金、融资方至少有2级以上的资质），但也一直存在绕道监管的操作，比如名股实债的做法，以关联工商企业作为融资主体，将房地产项目装入作为抵押，信托公司对其放款。以前类似方式大多数还可以操作，今年以来，对这方面的合规要求更加严格，“同样标准的项目去年能批下来，今年很可能就不行了。”

房地产信托仍逆势增长

房地产信托业务收紧的背后，是其快速的逆势增长。

中国银保监会有关部门负责人日前表示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。

根据第三方平台普益标准的统计数据， 2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

房地产信托规模为何出现如此快速的增长？上海地区一家信托公司人士对21世纪经济报道记者解释，自去年10月份以来，信托市场房地产项目就更加活跃了。因为，信托公司目前的两大主要业务为，房地产类业务和基础设施类（即政信）业务，自去年下半年以来，各地政府鼓励发行低成本的债券取代信托融资渠道，在信托的资金端，出于成本和收益考虑，开始出现更多向房地产项目转移的迹象。

上述人士还表示，去年普通工商企业、上市公司大面积出现资金链紧张，进而债务违约的情况，在此背景下，从个人投资者到机构，出于风险考虑以及对房地产的信任，有一批资金流向了房市。

从资产端来看，近年来，整个房地产市场越来越呈现出明显的强者恒强、弱者愈弱的“马太效应”，资源向50强大型地产企业更加集中。随着这种趋势的加强，大型地产公司对资金的需求也与日俱增。

今年以来对房地产融资的监管思路是一脉相承的。监管层多次在公开场合强调对房地产持续调控的政策思路。银保监会主席郭树清指出，要正视房地产金融化的现象，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为。

5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）。其中再次强调了对房地产项目融资的严格管控。

一位业内人士对21世纪经济报道记者分析，结合各家信托公司收到的窗口指导口径，主要是以控制新增，稳定存量为主，大格局上仍是出于防控风险、打赢三大攻坚战为目标方向。

“银保监会之前披露了3.15万亿存量房地产信托规模这一数据，我觉得这就是个底线，管住新增。”上述上海地区信托公司人士认为。