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租赁市场观察 态度各异:租赁市场的N+1之惑

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“自如的优化间(优化间即隔断房)还是比较普遍存在的,如果被政府查到,自如会为租客免费换租,但一般不会被发现。自如每年因为隔断间问题一年也就拆掉一两间,除非遭到恶意举报或是意外事故。”就在北京市住建委发布北京新版租房合同范本后的第四天,自如管家小王这样劝说黄小姐。

7月8日,北京市住建委发布新版《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本,并于发布之日起正式实施。值得关注的是,北京新版合同示范文本明确强调,(出租房)不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。该合同的出台再次表明北京市政府对于N+1”模式的态度,即明令禁止群租房、隔断房的存在。

但显然,在供需严重失衡的北京租赁市场,N+1很难根除。

N+1之惑

“N+1”模式,是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间的卧室单独出租。在一线城市,房屋往往供不应求,“N+1”模式能在一定程度上缓解住房压力,降低房屋租金。这也是部分分散式长租公寓的一大盈利来源。

目前,上海、南京、杭州、武汉等城市,N+1还普遍存在。但北京一直对N+1保持谨慎态度,不允许群租房、隔断房。本次北京市出台的新版租房合同,对此再次予以强调。根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法〔2013〕13号)的规定,本市(北京)住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。法律法规另有规定的,从其规定。

就在新版合同发布后第四天,黄小姐仍在北京市最大的长租公寓机构自如官网看到了类似于隔断间的“优化间”。在向自如确认了某房间是由客厅改造后的隔断间后,黄小姐向自如管家小王表示,“我担心租了这个优化间之后,会有被拆除的风险。”自如管家明确表示,这个不用担心,因为被发现的几率很小。以他所在的小区,一年只有个别会被拆除。而且,并不是只有这一个小区,别的小区也会有优化间的存在。

21世纪经济报道记者调查发现,优化间在自如目前广泛存在。自如管家小鲁说道,“自如优化间是不存在任何安全隐患的,自如的第一要求就是要保证安全。自如的房子都是N+1,也不会出现打很多隔断的情况。”

小鲁能够理解优化间的存在。“优化间主要是分摊成本的问题。北京的租金水平大家都了解,业主将房子交到我们手上时,价格就已经很高。如果不加优化间,即便自如不加价格、不收服务费,单个房屋出租的价格也是很高。但如果增加一间优化间,大部分租客就可以承担租金,就能租得起房,也就能在这边生活了,主要是基于这样的考虑。”

中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者说道:“在‘N+1’模式中,法规上一直不允许客厅住人,但大部分租赁企业广泛存在。在新合同中,再次明确了这一点,不得改变房屋结构,对于租赁企业来说,将面临非常大的政策风险。”

不过,针对“N+1”模式的存在,自如公关负责人回应:“自如会认真践行政府规定,坚决维护北京住房租赁市场秩序,提供规范服务,做良心企业。”

态度差异

“N+1”模式一直都广泛存在于租赁市场中。而是否允许隔断房,不同城市态度各异。

上海市率先将“N+1”模式合法化。2015年,上海市政府发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,《通知》规定:“单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。”不过,上海也对出租房屋的安全条件作出一定规定:对于单独出租的客厅,通知中要求客厅(分隔后)和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件,不得破坏房屋承重结构。

“上海经验”受到了广泛关注。2016年5月,住建部副部长陆克华在新闻发布会上表示,为满足青年人、新市民的租房需求,允许将现有住房按要求改造后按间出租,并将制定单间人数上限等统一标准。在上海的带动下,不少地方纷纷加入这一行列。2017年,南京、杭州、武汉合法化“N+1”模式。2018年,成都通过《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》,允许出租房隔断;广州发布《广州市房屋租赁管理规定(草案)》,就将起居室(厅)作为最小出租单位征求意见。2019年,苏州市实施《苏州市出租房屋居住安全管理条例》,将“N+1”模式合法化。

但北京一直严厉禁止N+1的存在。中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景晖告诉21世纪经济报道的记者,实际上,北京市多年来禁止“N+1”模式的主要原因是消防。北京很多老房子的客厅承担着疏散的作用。但那些90年代后建设的房屋,客厅已经不是防火疏散的必经之路。只要满足一定的采光和通风条件,“N+1”模式仍是可取的。

2017年,北京市大兴西红门镇一场大火彻底阻绝了北京市实施“N+1”模式的可能。这场火灾造成19人死亡,8人受伤,在调查报告中揭露,该事发建筑属于违法建设、违规施工、违规出租,安全隐患长期存在。有媒体揭露,该房屋属于隔断房。之后,北京开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治工作,重点整治场所包括出租房屋、出租公寓。

巧合的是,苏州市也曾因一场大火而拒绝隔断房的存在。在《苏州市房屋居住安全管理条例(草案送审稿)》中曾明确规定“餐厅、客厅、厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室,不得出租作居室使用”,不允许“N+1”模式的存在。但在经过一个多月的公开意见征集后,在最终上审稿中,第二十一条去除了对“客厅”的明文限制,并通过一审,最终合法化“N+1”模式。

一边禁止,一边允许,为何差别如此之大?对于“N+1”的态度,胡景晖指出:“目前,热点城市有效租赁房源供应不足,且租金价格过高。一方面,一线城市和经济发达的二线城市租赁需求特别旺盛,尤其是暑期毕业季,供不应求对租金上涨形成严峻压力;另一方面,租房人群有通过合租分摊租金成本的需要,而中介机构、租赁经营机构则有做N+1提升单套房屋额外租金收益的需求。基于这几点,导致市场上的隔断房层出不穷,也推动部分城市‘N+1’模式逐步合法化。”

显然,北京对于N+1的明令禁止将对长租公寓机构盈利带来不小的挑战。58安居客首席分析师张波向21世纪经济报道记者表示,“在N+1模式禁止的背景之下,类似于自如这样的长租公寓运营方,他们的盈利空间会收缩得比较厉害。”胡景晖则认为,“这一政策影响的程度,主要是看政策的执行力度。对于‘N+1’模式,北京市住建委一直保持否认态度,但实际执行中态度并非如此强硬。”对于“N+1”模式,胡景晖认为,主管部门不能态度暧昧,要尽快出台明确的标准和规定。他建议北京将“N+1”合法化,可以参照上海经验,尽早明确标准,如满足以下三个条件的客厅即可以作为单独一个居室进行出租:一是客厅不是消防疏散的必经通道;二是使用面积在多少平米以上;三是有单独的通风和采光条件。

21世纪经济报道记者注意到,北京市尝试通过开放集体土地资源的方式来解决租赁房屋供不应求的现状。2017年11月16日,北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,2017年至2021年,北京将新供应1000公顷集体土地,预计能建成30万至40万套租赁房。今年7月20日,北京市住建委发布《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》,指出2017年至2021年新供应各类住房150万套以上,其中共有产权住房25万套、租赁住房50万套。

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