下半年土地市场或降温 7月土地溢价率年内首次回落

土地市场降温明显。

进入8月，多家市场监测机构陆续发布了前7月土地市场的监测报告。数据显示，土地成交面积、土地出让金和土地溢价率等多项关键指标开始下滑。其中，在直观反映土地市场热度的溢价率方面，7月40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，结束连续6个月上升的趋势。

分析人士指出，土地市场或将延续结构性分化。总体来看，今年上半年一二线城市土地供给力度和成交规模均有不同程度的回升，三线城市土地供给和成交规模相比去年有所收缩，考虑到房企融资端逐步收紧，土地市场成交的溢价率可能有所回落，土地市场结构性分化行情或将延续。

7月多项数据下滑

易居研究院近日发布的报告显示，今年1-7月，40个典型城市土地成交建筑面积30684.9万平方米，同比微幅增长0.2%。土地出让金收入16034.0亿元，同比增加18.7%。

但从7月单月来看，土地市场在供需两端都有走弱趋势。

供应方面，二季度以来的供应下滑趋势还在延续。Wind数据显示，7月100个大中城市供应土地1060宗，供应土地面积4327万平米，环比下降21.63%，同比下降27.26%。

成交方面，易居研究院数据显示，从受其监测的40个城市来看，土地市场成交量方面，7月40个典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%，已经连续5个月环比增幅为正。40个典型城市土地出让金收入为2774.1亿元，环比下降6.1%，同比增长20.0%，土地出让金收入增幅由正转负。另外，7月单月地价下跌明显，土地市场降温。

值得注意的是，反映市场热度重要指标的溢价率出现降温现象。7月，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相比6月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

一些监测范围更大，包括了更多三四线城市的机构数据则显示，在三四线城市土地市场集体走弱的背景下，土地市场在成交面积、土地出让金等多项数据，全线负增长。

CREIS中指数据显示，受其监测的全国300个城市，7月土地市场成交达到6709万平米，环比下降23%，同比下降31%。同时，完成土地出让金3760亿元，同比下降9%，环比下降25%。溢价率为13%，环比下降6%。

具体来看，CREIS中指数据显示，一线城市成交面积达266万平米，较上月微增，但出让金为425亿元，缩水逾四成，溢价率约为4%。二线城市则在成交方面环比量价齐跌，成交3061万平米，完成出让金2156亿元，昆明揽金近304亿元居首。三四线城市，则在供应量减少近一成的同时，完成土地出让金总额1179亿元，同比下滑近三成。

从需求端来看，易居房地产研究院研究员王若辰表示，7月31日中央会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再一次明确了“房住不炒”的指导方向，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决。近日多家房企表示下半年减少拿地，预计下半年土地市场将降温。

从供给端来看，一位华南某房企高层告诉21世纪经济报道记者，上半年由于楼市“小阳春”和整体资金面相对宽松，一些楼市热点一二线城市，当地政府推地热情较高，推出并成交的土地较多。但下半年，随着预期走弱，这些城市的供地热情也会消退。对于一些已经有库存压力的三四线城市，由于现有政策将库存与供地节奏挂钩，因此推地节奏也会放缓，下半年土地市场供应可能偏紧。

城市、房企双重分化

不管是从细化的区域市场，还是从需求端的房企融资情况等来看，土地市场还存在进一步分化的可能。

从城市来看，根据CREIS中指数据，2019年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交9229亿元，同比增长14.8%。其中，武汉、昆明、成都、郑州等中西部核心城市土地市场均十分火热。

根据国盛证券的统计，2019年上半年，一线城市流拍地块最多的城市为北京，二线城市流拍地块最多的城市为重庆、兰州和西安，三四线城市流拍地块最多的城市为驻马店、邢台和赣州。

国盛证券指出，从所有地级市和县级市的流拍数据来看，三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市。上述房企人士则告诉记者，随着销售市场的进一步分化，三四线城市的库存情况会进一步影响房企投资信心，此类的土地市场分化或还将继续。

分企业来看，龙头房企“拿地”优势不减，行业集中度明显。

TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%；TOP30企业1-7月拿地总额11682亿元，占TOP100企业的64.5%，TOP10房企拿地总面积14924万平方米，占TOP100房企拿地面积的39.3%。

天风证券近日则在报告中指出，随着土地市场降温，融资优势房企韧性较强。目前资金面、多地政策边际收紧，预计销售端或承压，当前政策已经偏紧，但总体相对好于去年下半年。考虑到3季度随高基数效应退去，总体增速或保持稳健，龙头、二线房企有望持续保持相对优势。

其中，2019年5月以来的信托融资收紧，将对房企拿地造成较大影响。

恒大研究院近日发布报告指出，信托融资由于业务标准相对宽松，在房企前端融资中发挥重要作用。上半年，流动性宽松叠加房企积极拿地补库存，具有前融优势的房地产信托供需两旺，规模快速增加。2019年一季度房地产信托成立总规模2609.6亿元，房地产信托成立规模/房地产行业土地购置费达37.6%，分别较去年同期增加42.9%，

该报告称，当前融资收紧主要体现在规模限制和资质限制，在规模管控的大背景下，任何房企融资都面临困难。对于金融机构来说，大房企优于中小房企，国企优于民企。融资额度有限、监管趋严，主体风险更低、项目规模更大、资产质量更优、合作金融机构更多的大房企更受资金青睐。