段思宇
房地产资金链正在承受来自多个方面的压力。
近阶段，关于收紧房企融资的消息不断，涉及信托、海外债、银行贷款、保险等多个渠道。银行方面，继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后，8月初，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，在北京（楼盘）、天津（楼盘）、河北等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，各监管部门检查银行机构的数量原则上不得少于3家。
第一财经记者了解到，此次检查，违规信贷是监管重心，主要涉及房地产信贷业务管理情况、风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域以及同业和表外业务。
对此，中原地产首席分析师张大伟称，“2019年来，房地产金融政策收紧，启动专项检查的32个热点城市基本就是全国房地产市场的‘牛鼻子’，这32个城市稳定了，全国房地产市场也就基本稳定了。”
除了银行方面，信托作为房企的另一重要资金来源也有限制，多家信托公司被约谈警示，并收紧信托放行标准。7月初，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速，如未备案项目暂停、符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停等。7月20日，银保监会统一放行标准，仅同意符合相关条件的房地产信托业务报备，如项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质或者项目公司不具有二级资质、但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。
“从监管上看，前端融资模式被严格限制，而信托业务的房地产融资比较有优势的就是前端融资，这样一来，集合类地产信托募集规模下降，信托肯定是要转型的，可能会加大在股权投资方面的创新。”一位信托业人士告诉记者。
在海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧，7月发布的相关通知要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；保险层面，资金投资集合信托受限，银保监会曾发文明确禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向应当符合相应政策。
“资金收紧是事实，但防控的是违规资金，正常融资渠道一直在做。”张大伟告诉第一财经记者。
“其他渠道受限后，最近找我们的人越来越多了，大家都在说股权融资，我们主要是做排名前50的房企，它们融资成本大概是10到15个点，关键还是得看公司。”沪上一位房地产私募股权基金投资经理向记者说道。
房企的股权融资主要包括两部分，一是IPO、增发和配股，其中增发是最主要的方式；二是私募房地产股权基金，开发商充当GP（普通合伙人），承担无限连带责任，其他投资人为LP（有限合伙人），以出资额为限承担有限责任，退出方式包括地产项目销售回款、开发商回购、基金清算等。
今年上半年，股权融资规模不断扩大，发生股权交易的房企数量显著增加，甚至还有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。同策研究院监测数据显示，2019年6月监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上个月的41.32亿元，绝对值及占比都有提高。
到了7月份，这一数据稍有下降，40家上市房企实现的股权融资总额为69.46亿元，占总融资金额比重为7.74%。融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资，其中境内再融资金额为68.61亿元，占融资金额的7.65%，为新城控股转让多家项目子公司股权及债权，全部以现金支付。
值得一提的是，此前基金业协会曾专门针对私募基金向房企融资进行了严格的规范，称对一些投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的私募资产管理计划，暂不予备案；通过明股实债的方式受让房地产开发企业股权被暂停备案；另外，不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。受此影响，投向热点城市项目的私募房地产股权基金进入了冷却期。
如今，情况稍有好转。中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远日前表示，尽管目前房企融资形势严峻，但在资金方面地产业仍然有很多选择，未来房地产私募股权基金将发挥越来越明显的作用。
他还称，商业地产周期长，很多企业在高周转、高杠杆的情况下较难维持运营或者发掘最大的价值，私募基金可以作为一个孵化器，来收购、开发或者改造管理并没有成熟的商业物业。
“但是做私募投资的话，尽调会比较难，房企有些信贷是藏在表外的，查不到，只能靠打听了。”上述基金经理说。
本文来源：第一财经日报
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王宏俊_qd01
