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首创置业延迟收购项目 业绩不佳 质量问题频现

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来源: 综合180度财经、每日经济新闻、沙坪坝区政府、重庆电力、中国经营报等

北京产权交易所(以下简称北交所)官网告显示更新了两个项目,分别是北京首创金融资产交易信息服务股份有限公司(以下简称首创金服)6000万股股份(30%股权)和首创金服2800万股股份(14%股权)。此番股权转让的比例合计为44%,转让底价约为1.02亿元,均采取竞价的方式转让。

公开资料显示, 截至2017年11月底,首创金服营业收入为5757.68万元,营业利润为-1256.95万元,净利润为-1254.84万元。而在2016年,营业利润和净利润也均为负,具体数据分别是-873.34万元、-881.74万元。首创一系列动作引发联想。

12月29日,首创置业股份有限公司发布公告称,由于需要更多时间以达成重庆股权转让协议的完成条件,该等协议的相关订约方已经以书面方式协定,将相关完成条件须予达成或获豁免(视情况而定)的有关日期由2017年12月31日延展至2018年6月30日或相关订约方可能以书面方式协定之有关较后日期。其理由看似正当,但这个来重庆9年的首创置业,避免不了新血入渝,水土不服的尴尬。

2010年首创置业重庆公司营销部负责人袁伟直言,五大中心城市的重庆已然成为了全球经济中不可或缺的重要力量,就如首创置业总裁唐军在接受重庆媒体专访时所说的,“对于任何一家志在整个中国市场的国际化地产公司来说,重庆直辖市都是战略布局冠然不二的核心,占据重庆主流位势对于首创确立高端覆盖力和国际化影响力来说不可或缺。”

可是2013年10月27日,央视《经济半小时》栏目报道了首创置业旗下重庆、成都两个项目质量问题,曝出重庆项目虽然提前三个月交房,但一些业主提出存在墙面、墙角不平整、厨房阳台等防水层未完全涂抹等问题之后,其北京、西安、天津、镇江等项目相继曝出产品质量问题。在这些销售业绩尚佳的区域出现的质量问题为首创品牌蒙上了阴影,就重庆城市而言,目前仅仅只有3个项目,或许从市民的满意度上看首创雄心难以施展。

成都重拳整治“哄抬”楼市乱象:首创等六家房企被处罚

2017年4月18日,成都市房管局对外发布了《关于对6家违规开发企业处理情况的通报》,具体涉及首创置业旗下位于成都的首创锦汇置业、成都首创正华及朗基地产旗下成都朗源地产等6家项目房企,既存在违反捆绑搭售车位、在预售环节不合规性收费,也有哄抬房价等乱象。

近来,成都楼市不断加码调控,从“限购”到“限卖”以及房贷等诸多领域,调控涉及范围包括房企、中介、消费者、各银行机构等,可谓力度空前。

全国房地产经理人联盟四川秘书长何良栩认为,捆绑销售车位的行为事实上是开发商在限价压力下的一种变相涨价,也是对消费者的一种“绑”架行为。

捆绑搭售变相涨价

《通报》显示,“首创骄子一号”项目开发企业成都首创锦汇置业有限公司和“首创光和城”项目开发企业成都首创正华置业有限公司在销售商品房中,存在违背购房人意愿、捆绑搭售车位的行为。

除了予以通报批评之外,成都市房管局将暂时关闭这两个项目商品房买卖合同网上签约系统,对其按规定予以信用记减分的处理,并将其违规行为抄送工商部门依法调查处理。

何良栩认为,对于购房者来说,车位可以选择购买也可以选择租赁,而现在开发商利用房源稀少的情况采用捆绑销售的行为,还把车库价格提高,事实上是一种变相涨价,也是对消费者的一种强行追加销售行为。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华坦言,“捆绑销售是在限价政策下的一种顶风作案,因为目前国家对车位销售还没有进行价格方面的管控。对于车位定价,开发商更有主动权,所以,捆绑销售可以在总价上有所突破。同时预售证审批时的价格与市场价格存在差距,所以开发商会采取一些办法应对价格限制,之前也存在用精装修的方式提升房价的现象。”

由于现在网签已被停止,已购买的客户将无法完成备案。何良栩表示,“对于已经购买还未进行网签的客户来说,这个交易事实上还没有完成,因为最后一个环节还没有落到实处,网签停止会让客户遇到还没有完成备案的风险。”

4家房企被列入黑名单

除了首创置业上述两个项目被暂停网签之外,《每日经济新闻》记者从《通报》进一步获悉,凯雅(成都)置业有限公司和成都市朗源房地产开发有限公司不符合商品房销售条件收取预订款性质费用行为,成都星晟置业有限公司和四川新景实业有限公司存在散布涨价信息、恶意炒作、哄抬房价、制造销售紧张气氛等违规行为。

记者调查获悉,凯雅(成都)置业有限公司成立于2015年,出资股东为Aventura International Holdings、成都恒德凯盛资产管理有限公司,而成都市朗源房地产开发有限公司由朗基地产与宁波远吉泰诚投资管理中心(有限合伙)合作成立,实为朗基地产所控制。

上述4家房企将被录入“成都市房地产行业信用信息平台”,纳入成都市房管局重点监管范围。此外,他们的信用记录也将被抄送到“四川省房地产开发企业信用系统”和“成都信用网”予以曝光,相关违规企业和从业人员列入成都市房地产行业信用“黑名单”。

一般而言,收取一定诚意金只用于开盘通知,但不涉及选房。胡裕华认为,违规企业可能涉及未开盘选房交定金,没有预售许可证或者预售证还未拿到或未审批下来的销售行为是不合法的。

何良栩也提到,部分开发商存在变相收取预定款行为,也有开发商会事先让消费者提供收入证明,检查是否具备购房资格。

中国经营报

跑马圈地扩土储 首创置业多渠道融资解渴

房企要谋求销售额增长,首先必须拿出资金来跑马圈地,储备土地资源。新一轮房地产调控下,各项政策组合出击,信托、贷款、发债渠道等资金链监管全线收紧。高地价时代如何融得资金,缓解拿地压力是摆在各大房企面前的考验。

日前,首创置业股份有限公司(02868.HK,以下简称“首创置业”)公告称,欲在北京金融资产交易所有限公司(以下简称“北金所”)非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超过人民币20亿元,募集资金将用于项目开发建设。此前的6月底,首创置业表示拟发行1亿美元的中期票据,所得款项净额拟用作偿还现有债务、营运资金及一般用途。

公司债+债权+票据融资

根据首创置业7月14日公告,董事会通过决议将于临时股东大会上提呈给股东考虑和批准建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超过人民币20亿元。

此次,融资期限不超过3年,融资成本具体视市场情况及发行时间而定,付息方式为按季支付。

首创置业官方认为,发行债权融资可于较短时间内筹集资金用于项目开发建设,并能有效节省公司财务费用。

今年3月份,北金所总裁郭仌公开表示,债权融资计划产品充分借鉴了银行间债券市场的成熟经验和业务模式,以普惠制为导向、风险控制为根本,通过全流程标准化服务解决融资人的差异化融资需求。

公开资料显示,债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资,债权融资所获得的资金,企业首先要承担资金的利息,另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。

6月29日,首创置业公告表示,公司、担保人、首创集团及联席牵头经办人订立认购协议,以根据该计划进行提取,从而提呈发售及发行总票面值1亿美元的提取票据。

公告显示,票据的票息率为3.7厘,发行日期2017年7月5日,到期日2020年7月5日,发行人现时拟将提取票据的所得款项净额用作偿还现有债务,营运资金及一般用途。

《中国经营报》记者梳理发现,私募公司债是首创置业目前比较依赖的融资手段。2016年4月发行了2016年第一期私募公司债,总额人民币30亿元。其中发行期限为2+1年的债券人民币7亿元,票面利率4.0%;发行期限为3+2年的债券人民币23亿元,票面利率4.2%。

2016年5月,首创置业发行2016年第二期私募公司债,总额40亿元。其中,发行期限为2+1年的债券23亿元,票面利率4.1%;发行期限为3+2年的债券17亿元,票面利率4.26%。

2016年7月,首创置业发行2016第三期私募公司债,总金额人民币30亿元。其中,发行期限为3+2年的债券人民币10亿元,票面利率3.84%;发行期限为2+1年的债券人民币20亿元,票面利 率3.71%。

首创置业表示,公司目前拥有多元的融资渠道,包括银行贷款、公司债券、保险融资、资产证券化、信托融资、基金合作等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在融资环境收紧的大背景下,首创置业选择债权融资体现了其积极做投资的导向。

回归A股市场也被首创置业提上了日程,首创置业方面公开称预计2018年上半年回A成功,目前IPO状态为正在起草对证监会反馈意见的回复。首创置业品牌部此前在回复记者采访时称,公司是香港H股上市公司,但目前港股地产股估值普遍偏低,增发对现有股东的摊薄较大,暂不具备大规模股权融资的市场条件。实现A股上市是公司规模突破的需求,置业H股上市融资规模有限,股本规模偏小,实现A股融资,补充权益性资本,可大幅提高抗风险能力和发展速度。

圈地深圳核心区

首创置业在回复本报记者采访时表示,此次发行债权融资20亿元将用于公司在北京等核心城市的项目开发。

首创置业经营偏稳健,类似融资可以激活其投资潜力,在近期供地节奏加快的情况下有助于其增加土地储备,而对于现有的项目也可以增加相应的资金支持。

严跃进认为,融得资金以后,首创置业或会加快现有项目的投资和新开工速度,同时也有助于其积极迎合当前供地的节奏,扩大土地储备。

关于拿地,首创置业表示下半年将继续响应国家政策导向,除传统住宅业务外,积极推进土地及产业开发、高精尖产业园区等业务模式,按照既定的战略推进年度投资计划实现。

不过,从其2017年上半年的一系列表现来看,确实需要资金来供其跑马圈地。6月28日,深圳首创投资置业有限公司以18.45亿元拿下龙华区商业地块,溢价率近190%,楼面价达4.23万元/平方米。

有市场评论人士直言“价格太高,不知道开发商怎么想的”。不过,首创置业官方认为该项目的获取,标志着公司成功进入珠三角核心城市,进一步扩展核心城市版图,对公司开拓新市场和新型商业机遇具有战略性意义。

资料显示,该商业地块A826-0221位于龙华街道办辖区,土地面积9518.58平方米,建筑面积43596平方米(其中商务公寓不得超过8720平方米,其余为商业、酒店和办公),容积率小于或等于4.58,使用年限40年,起拍价为6.37亿元。

值得一提的是,该地块可建20%的商务公寓,公示文件中写到,项目建成后酒店限整体转让;商业、办公、商务公寓,可按规定销售。

方圆地产首席分析师等浩志认为受调控影响,目前深圳楼市成交量放缓,价格也基本上停止上涨,对于新进入的企业而言,短期可能会有压力;但从中长期来看,房地产企业只要拿到地,后续有比较多的发展机会,前景看好。

收购重庆润智及沈阳昊华股权的最后截止日期也被延迟至半年后,原因是需要更多时间以达成重庆股权转让协议的完成条件。

3月23日,首创置业公告表示全资附属公司天津兴泰作为买方,拟向香港铁路旗下公司港铁物业(天津)收购项目公司49%的股权,代价人民币13亿元。公告显示,项目公司(天津城铁港铁建设有限公司)主要从事该地块的发展。该地块被规划用作发展集商业及住宅物业、办公楼、商场及其他地上设施以及停车场及地下商用物业于一体的综合体。地块开发已动工,于公告日期,部分住宅物业已完成地基工程。

公告称,收购事项符合集团的业务及发展策略,可促进集团与知名企业合作,扩大集团于天津等核心城市的土地储备,可进一步巩固集团在天津房地产市场的商业地位。

挺进珠三角,收购项目公司股权是首创置业巩固其京津市场,同时开拓新市场的举措。首创置业在回函中称,珠三角是公司战略聚焦的三大都市圈之一,现阶段将立足深圳,继续深耕深圳市场,并关注珠三角其他核心城市发展。未来会以深圳为基石,择机进入珠三角其他城市。

首创置业最新公布的销售数据显示,截至2017年6月底,公司累计实现签约面积约107.9万平方米,同比上升18.8%;累计签约金额约人民币245.1亿元,同比上升50.5%;累计签约均价人民币2.3万元/平方米,同比上升26.7%。上半年,公司尚有认购未换签金额约人民币25亿元正在办理换签手续。

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