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业绩增长难掩隐忧 房企下半年夯实主业各有招

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房地产行业基本面浮出水面。Wind数据显示,2019年上半年,申万二级行业119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元,实现净利润1205.36亿元,较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。多数房企上半年保持营业收入和净利增长。Wind数据显示,上述119家房地产开发企业中,有73家公司实现营业收入同比增长,有72家公司实现归属于上市公司股东净利润同比增长。但从房企半年报来看,房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注,并各有各的招数。

加强销售结转成业绩增长主因

龙头房企业绩继续增长。半年报数据显示,今年上半年有18家房企上半年营业收入超过100亿元,去年同期则为14家。具体看,绿地控股上半年实现营业收入达2014.45亿元,为A股房企之最。万科、保利分别为1393.20亿元和711.41亿元,位居二、三位。上半年,绿地、万科和保利营收同比分别增长27.59%、31.46%和19.49%;归属于上市公司股东的净利润分别为89.87亿元、118.4亿元和99.55亿元,同比增长分别为48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分强调销售结转,这也成为企业保持营收规模的重要因素。万科上半年实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%。碧桂园上半年结转回款资金也表现出色,权益物业销售现金回款约2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%。绿地控股则称,公司加快结转节奏,上半年共结转收入901亿元,同比增长26%;结转项目毛利率平均达到27.97%,比去年同期增加1.86个百分点,持续保持提升态势;结算利润相应大幅增长,为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。

也有一些企业因销售结转情况不佳业绩出现一定下滑。以招商蛇口为例,上半年,公司实现营收166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%。营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。截至2019年上半年,公司预收账款及合同负债共1111.03亿元,较2018年末的753.49亿元增长明显。

融资收紧和去库存影响后续业绩

尽管多数房企在上半年依然保持着营收和利润的增长,但从房企半年报来看,房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注。

融资收紧方面,在多家房企半年报中有提及。万科称,下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。融资方面,随着金融监管持续收紧,房企融资将面临一定压力。保利地产称,2019年初,行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响,资金面略有反弹,但至6月,受房地产融资和信托资金收紧等严控影响,资金面进一步承压。财信发展则称,随着房企融资持续收紧,房地产企业的融资成本也在不断上升,从而对公司的资金产生不利影响。

国都证券最新研报认为,受制于当期融资渠道额度收紧,房企自筹资金方面下滑较多。随着当前房贷利率的提升,预计后续个人按揭也将持续回落,从而带动企业到位资金小幅回落。

因此,降低负债率成为房企上半年经营工作的主旋律。

龙头房企方面,万科称,公司在手现金充足,净负债率保持低位。万科在手现金1438.7亿元,远远高于一年内到期有息负债。龙湖则表示,截至报告期末,公司在手现金580.7亿元,净负债率为53.0%。碧桂园在手现金余额2228.4亿元,对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍,拥有极好的财务安全“护城河”。

中小房企也注意降低负债,以保持公司发展的韧性。以世茂房地产为例,报告期末,公司账面现金约为522.34亿元,未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上表示,下半年对小房企来说压力较大;对大房企来说,如果负债率较高,压力也较大,世茂集团会谨慎投资。

在去库存方面,东吴证券认为,8月份,房地产新开工面积已经达到了竣工面积的3.25倍,大大超过了过去几年的水平。若竣工面积持续跟不上新开工面积,大量的房地产无法按时出售,地产开发商难以及时回笼资金,那么可能要面临流动性不足的风险。

中金公司测算,8月第三周,其监测的10个重点城市推盘量同比降幅扩大,这10个重点城市共有61个项目开盘,累计新推房源10013套,同比下降33%;8月份累计推盘量同比下降23%。

一些公司在半年报中对推盘销售的预期不容乐观。财信发展称,不排除现有项目及新增项目所在区域会出台相关进一步的限购限贷政策,届时可能对公司的房地产项目销售造成一定影响。同时,公司在重庆郊县项目周边竞品较多,由于人口效应,快速去库存需做出较大努力。大悦城也表示,今年上半年,三四线城市受棚改政策影响较大,同时受制于前期需求过度释放,去化情况有所下降,成交逐渐疲软。

房企下半年各有招数

对于楼市下半场怎么走?梳理房企半年报发现,不同公司也有不同看法,使出不同招法。

一些房企将继续夯实房地产主业。万科表示,公司将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上,继续巩固和深化既定工作思路。坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金使用效率;实施清产核资。

保利地产则称,公司作为龙头企业,将凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力,积极捕捉区域市场的结构性机会,继续巩固行业地位,扩大市场影响力,实现经营稳健增长。

一些房企轻装上阵,以轻资产面对市场挑战。大悦城控股8月30日晚发布公告称,将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权,注入大悦城商业并购改造基金。大悦城表示,本次交易可以实现轻重并举的“大资管”发展战略,充分利用地产基金实现资本循环闭环,降低融资成本,助力公司长足发展。

此外,一些房企还加快向园区开发企业转型。以万业企业为例,公司加大转型力度,以设立半导体产业园基地为依托,积极开展“集成装备+地方”模式的创新探索,力图实现半导体双向产业结构的优化升级,全方位推动产城融合发展,在保证稳健消化房产存量的同时确保转型软着陆。

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