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房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

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本报记者 陈莹莹

“LPR新机制落地了,我们也在等总行的指示。我收到的消息是,接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款,(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。

中国证券报记者独家获悉,银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,目前已进入各银行风险自查阶段。

实际上,进入下半年,相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计,接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松,尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热,调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现,房企信用风险分化也将进一步加剧。

监管狠“敲打” 银行严自查

银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前,银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。

接近监管人士对记者透露,针对现场检查出的违规现象,监管部门很快将披露处罚结果,处罚料从严、从重。实际上,今年7月,银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单:因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款,中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。

不少银行业内人士对记者表示,“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚,在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象,防止房地产泡沫化、金融化的决心。

准备接待总行检查组的李阳向记者透露:“除了房地产信贷业务情况、风险情况等,总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况,另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题,不仅是罚钱的问题,对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”

缩名单 提利率

房地产贷款一直是银行信贷的大头,但新的经济形势下调控政策从严,商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑:部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。

对于接下来的房地产贷款,尤其是房企开发贷款,“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展,同时加强资金用途方面的监管。

而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应,称房企开发贷长期受名单制管控,预计接下来名单范围可能进一步缩小,或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。

除了缩小名单外,不少银行业内人士预计,在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下,房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称,此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企,贷款利率在基准利率上浮50%以上,后续仍有上调可能。

房企信用风险料再分化

除了银行渠道外,多位银行人士坦言,目前通过表外、委贷等为房企融资要求,一是底层资产必须穿透,二是信托公司必须主动管理。

在监管高压之下,房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧,未来也难言乐观。

穆迪在其最新发表的报告中表示,对境外发债和信托贷款融资的更严格监管,将对中国房地产开发商的流动性造成压力,并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计:“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压,而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”

联讯证券首席经济学家李奇霖直言,房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧,房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况,要更多选择其他高成本的融资渠道。

对房企而言,后续要规避两类风险:一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势,后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧,房企的经营可能会比较困难。

李奇霖表示,在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

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