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一线城市二手房价格转降 房地产“银根”紧锁涨幅放缓

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伴随着调控、去杠杆等政策的出台,中小房企因负债高、融资难、现金流吃紧,生存承压。

面对困局,中小房企为了能够“活下去”,不得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说,过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会,那么现在其更多思考的则是如何能够躲过一劫,度过寒冬。


加快赴港上市步伐

自2018年四季度开始,中国香港资本市场迎来一批内地房企。10月11日,美的置业和大发地产上市。前者是2017年中国地产39强,2017年销售金额507亿元;后者则是成立于1996年、深耕长三角区域的住宅房地产开发商,2017年营收近46亿元。

资本即机遇。以大发地产为例,上市前的2015年至2017年公司收益分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元;净利润从5341万元增至1.44亿元。但三年间,公司的净现金流从-7.92亿元降至-23.93亿元、净资产负债率从196.5%升至270.8%。2017年纯利率仅为3.2%。

经营性现金流不容乐观、负债水平高企对大发地产进一步扩张发展形成桎梏。而随着在港交所上市,公司募集资金8.1亿元,其中约60%用于开发现有物业项目,约30%用于偿还借贷,约10%用作一般营运资金。为公司带来了新的发展机遇。

此后,区域性房企开始发力赴港上市。2018年11月份和12月份,总部位于河南许昌的恒达集团控股和总部位于惠州的万城控股相继登陆中国香港资本市场。

资料显示,恒达集团控股是一家立足于河南本土的小型房地产开发企业。2017年收入15.5亿元。截至2018年7月31日,旗下21个房地产开发项目均在河南当地。自2005年首次有意通过借壳登陆A股以来,其四次冲击上市终于如愿。招股书披露,恒达集团2015年-2017年的资产负债率分别92.82%、92.88%和90.24%。

与恒达集团控股相似,万城控股也是一家“蝇量级选手”,2017年其收入仅9.73亿元,溢利7677.7万元。截至2018年9月30日,万城控股共有17个项目,土地储备89.7万平方米,总建筑面积约210万平方米。虽属“迷你型”房企,但万城控股的资金压力同样不小。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元,资产负债率均超85%。

2019年以来,截至目前,已有德信中国、银城国际控股、中梁控股等陆续在港上市。这些房企中,除中梁控股在房地产百强企业名单中排在第29名外,其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在着负债率较高、融资利率高企等现象。另据《证券日报》记者不完全统计,目前在港交所排队的房企还有海伦堡、万创国际、奥山控股、银城国际和新力控股等7家。

德勤中国全国上市业务组联席主管合伙人欧振兴对《证券日报》记者表示,“从去年四季度以来到今年8月底,共有8家内房股在中国香港主板上市。通过在港上市,房企可以迅速获得融资,进行项目布局,有利于公司发展。”其同时表示,“如果市场环境配合,目前排队的7家房企中,预计一半有望于今年年底登陆中国香港资本市场”。

通过“卖子”求生

上市即上岸。对于已经上市的房企来说,面对巨大的资金压力,也只能通过出让项目,回笼资金紧急“补血”,以求安然度过“寒冬”。

今年6月份,广州本土的老牌房企粤泰股份,将旗下包括广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权、淮南粤泰天鹅湾20%股权和深圳中浩丰20%股权的优质项目,以63.97亿元的价格打包出售给世茂房地产。出售明星产品线,是粤泰股份不得已而为之。

相关数据显示,截至2018年底,粤泰股份短期借款37.2亿元,长期借款16.86亿元,货币资金仅3.91亿元,逾期本息31.98亿元,持续经营能力存在重大不确定性。

展开“自救”的还有阳光100中国。4月2日,阳光100以13.34亿元作价出售重庆阳光壹佰70%股权给融创中国;4月14日,其将卓星集团100%股权及债权以46.6亿元出售给佳兆业;8月2日,以5.13亿元出售位于东莞市松山湖的一幅产业园区用地。据阳光100一位高层此前表示,“今年还将出售100亿元的资产。”

据《证券日报》记者不完全统计,近一年来,已有中华企业、云南城投、新城控股、新湖中宝、泰禾集团等多家房企出售旗下项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,房企需要卖项目“回血”,说明其内部资金压力还是比较大的。目前看来,这些公司的规模都不大, 大多是因为其内部管理层意见不统一,导致近年发展滞后。当市场趋紧时,这类企业就会感到很大的压力,虽然可以通过卖项目缓解短期的资金压力,但后续想要活下去,还是需要及时纠偏,注意投资方向的选择。

压力重重前景难料

无论是通过上市融资,还是出售旗下项目,房企最终的目的无疑是获得资金,缓解压力。然而,并非所有的努力都能圆满的解决问题。

恒达集团控股虽然于去年年底成功登陆港交所,但其公布的2019年半年报显示,上半年集团收入约3.6亿元,同比下降4%; 毛利约1.07亿元,同比下滑20%;利润约2346.7万元,同比下滑7.6%。

于今年3月份登陆港交所的银城国际控股半年报显示,今年上半年,其总营收达37.39亿元,同比增3341.78%,但公司净利润仅4848.7万元,较去年同期的2.44亿元下降超八成。同时,公司毛利率仅12.03%,同比减少41.5%。

除业绩不尽人意外,由于高负债压顶,赴港上市的中小房企估值也都偏低,新股破发频现。欧振兴告诉《证券日报》记者,“由于受政策影响较大,投资者对内房股都比较谨慎,估值不会给到太高,一般在10倍左右或以下。”

此外,《证券日报》记者通过对32家主流房企融资综合成本统计发现,房企市值在1000亿元以上的7家房企,上半年平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企,上半年平均融资成本率为6.91%。

鹏华基金国际业务部总经理尤柏年对《证券日报》记者表示,“不同地产公司之间有不同的融资成本,最主要的原因在于各家地产公司之间的偿债能力有较大差异。”其认为,“在目前的市场环境中,未来房企的信用风险会有较明显分化,对于小的地产公司而言,信用风险会加大;但对于国内排名靠前的大型地产公司而言,其融资渠道多样化,因此受到的负面影响有限,甚至局部地区可能会因市场竞争压力的减弱而更利好大型地产公司在当地的业务。”

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