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房东交税!河北租房税按5-10%征收 或引全国效仿

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(原标题:快叫你房东交税!河北租房税按5-10%征收, 或引全国效仿)

出租房子,也要交税。但这是比悬而未决的“房产税”更难啃的一块骨头。

不少房东出于自身利息考虑,并不会主动进行申报,甚至还会阻拦用户在申报税务时透露自己的信息。这导致个人房屋租赁所得税一直以来有如飘浮在空中的税种,无法得到真正的落实。

但是河北省9月4日发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》,将改变这种局面。

1

不能提供成本费用,按租金5%-10%征税

个人出租房屋的个人所得税怎么缴纳?

个人房屋租赁税中,包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税。其中,个人所得税一般占大头。

但这一税收的征缴常常出现问题,一旦房东不申报、不提供相应资料,整个征收流程就很难进行下去。

2019年9月4日,河北省发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》规定,个人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

所谓的“不能提供合法、准确的成本费用凭证”,似乎有些令人费解。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报新媒体表示,对于个人出租房屋来说,一般会涉及到房产税和个人所得税,而其他类似增值税、印花税等是不涉及的。而房产税的税率为4%、个人所得税的税率为10%。

在实际计算个税的时候,会根据房租收入扣减房产税、800元免征额、其他装修成本等,这样计算下来,可以提供相应凭证的房东最后的纳税比例一般会低于房租收入的5%,或是超出少许。

以每月租金2000元计算,个人住房出租租金收入,每月应缴税费包括:

房产税:2000×4%=80元

营业税:2000×3%=60元

城市维护建设税:60×7%=4.2

元教育费附加:60×3%=1.8元

地方教育费附加:60×1%=0.6元

个人所得税:(2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6)×10%=105.14元

以上六项合计:251.74元。其中个人所得税占租金的5.2%。

对于房东来说,提供这些凭证无疑有助于降低纳税额。问题在于,谁能够提供这些费用凭证?

其中最主要的便是没有缴纳房产税、营业税等等相关税费的房主,无疑将被以5%-10%的比例征收。

从这一点来看,新规势必将有助于倒逼房东,按时缴纳房产税等费用。

如果你是房东,是选择按照规定申报,还是等待税务局用更高的税率来征税?

实际上,更多的房主选择的是不申报。这也是目前针对个人房屋出租的税收覆盖率不高的原因。

房主对于申报房屋出租所得税的原因,则是在他们的认知中,出租房子几乎没有钱可赚。

2

500万房产出租,50年回本

在当前的租房市场上,个人房东大致有自建房、旧城改造后的复建房、自购房屋这类。其中,自购房屋的房东,看重的真的是租金的回报吗?

从数据来说,或许并非如此。

诸葛找房发布的一份报告指出,北上广深房屋租金回报率均低于2%,而国外多数热门城市租金回报率大多在4%以上。其中,全球租金收益最高的前9个城市,租金收益都在5%以上。芝加哥的租金收益率更是高达8.81%。

租金收益率的意义在于,它代表一年下来,靠出租收回了当初买房成本的百分之多少。

2%左右的租金收益究竟有多低?

以一套500万的房产为例,在中国当前没有房产税等持有成本的情况下,如果年租金回报率为2%,则需要50年才能回本。而在芝加哥,这一时间为11.35年。

根据诸葛找房的数据统计,全国有近30个城市购房出租的回本时间超过50年。

但这在一些租房人看来,似乎有些违背现实。当前,不少大城市租房的年轻人感到房租太贵,因而叫苦不迭。

贝壳研究院发布的《2019上半年城市居住报告》中,分居室看,2019年上半年,北京一居室约为5200元,两居室约为6300元,三居室约为8700元。

2018年北京市法人单位从业人员平均工资达12.7万元,每月约为1.05万元。租一个一居室就花掉了工资的一半。

2018年中旬,北京、上海等地因长租公寓品牌涨价拿房,引发房租大涨,曾引发广泛关注。可见,“凭什么还要涨房租”或许成了很多年轻人的心声。

但在房东看来,自己当初买房价格那么高,现在这样低的租金,已经很良心了,根本赚不到钱,再跌就不出租了。

如果房屋不出租,难道房主会让房子砸在手里吗?

关键点在于,相比于租金,购房人更看重的是当地房价涨幅。简而言之,其真正的意图是靠房地产赚取差价。

在这一逻辑下,楼市追求的不是房租的收益率,而是房价上涨的收益率。从而推动房价节节攀升。

只是,在当前房地产市场面临进一步改革的当下,这样的楼市发展逻辑,已经不再适合。

3

房地产市场从买卖到租赁

从目前来看,中国房地产税体系主要有10个税种,涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中,开发建设环节涉及7个税种,交易环节,涉及7个税种,在保有环节,有2个税种。

在房价上涨的时期,地方政府从房地产市场获得的收入更多来自土地收入、开发税费等。但近年来,“房住不炒”不断被重申,房地产市场的内在逻辑正处于逐渐变化之中。

根据贝壳租房今年年初的数据,2018年,我国人口13.9亿人,租房人群接近2亿人。他们将成为中国住房租赁市场未来的成长势能。

租房的人在增加,出租房屋的人也在增加。2018年全国租赁房源同比增长36%,上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。华泰证券研报称,住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元,围绕着租赁个税抵扣规模十分庞大。

中国住房租赁市场将迎来巨大的成长空间,在这样的大背景下,针对住房租赁市场的税收政策也在不断完善。其中,持有阶段的税种,以及租赁相关的税费,也就越来越重要。

5月11日,中国政府网公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位,其中就有,拟制定修订住房租赁条例等。

紧接着,各个省市开始在此方面发力。

8月31日,据财新报道,深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,提出将启动房屋租赁市场管理立法工作。

北京则将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作,完善住房租赁监管和服务平台,加大监管力度。9月10日,南京市政府公布《南京市市场化租赁住房建设管理办法》,进一步规范南京市租赁住房管理。

租房市场,或许将是未来房地产市场的重头戏。以此来看,河北此次出台新规,会否成为全国仿效的样本?

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