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土地市场由热转冷 多重压力下房企如何稳住“粮仓”

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从今年3月到二季度,各地土地市场曾一度火爆,“地王”频出。但进入三季度以来,各地土地市场明显降温,土地流拍地块数量明显上升,土地成交溢价率也频频走低。

中指研究院报告显示,2019年1~9月,全国300城市土地供需总量较去年同期微降,楼面均价及出让金总额同比增加近两成。前三季度出让金总额逾3.55万亿元,同比上涨17%。


分季度走势来看,一季度整体供求各指标同比均降,仅一线城市供求量同比走高;二季度开始稍显回暖,整体供求各指标同比均增,二线域市供地节奏加快,三四线城市出让金及楼面均价走高;三季度全国土地市场整体供求量微降,一线城市楼面价回落,土地溢价率同环比出现下降。

市场下行周期之下,哪些区域土地市场能够持续热度?哪些房企会逆势而上?消极拿地的房企是否会调整策略?

全国土地市场降温明显

国家统计局数据显示,今年1~8月,全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款6374亿元,下降22.0%。

中指研究院《中国300城土地市场情报》显示,今年1~9月,全国300个城市土地平均溢价率为15%,较去年同期下降1%;其中住宅类用地平均溢价率17%,同样较去年同期下降1个百分点。

分城市看,前9个月,一线城市供地节奏加快,出让金总额较去年同期增加近三成,楼面均价在调控之下得到有效控制,同比去年均有所下滑;二线城市供求量同比小幅增加,楼面均价同比上涨16%,在各线城市中涨幅居前;三四线城市整体供应同比小幅走低,成交量跌价涨,溢价率同比下降3个百分点。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者指出,“最近土地流拍率又有了提升,虽然没达到去年四季度时候的高点,但从监测数据来看,9月份300个城市流拍宗数占成交宗数的7.4%,这一比例也是从今年5月以来逐月提高的,整个土地市场降温比较明显。”

数据显示,土地市场自今年3月份以来开始逐步回暖。从各线城市土地成交情况来看,1~9月一线城市共推出土地460宗、成交431宗,成交面积2241万平方米,同比增加32%。二线城市共推出土地7426宗、成交6462宗,成交面积28804万平方米,同比增加7%。三四线城市共推出土地13050宗、成交10956宗,成交面积42980万平方米,同比减少8%。

曹晶晶分析称,土地市场降温首先与大环境密切相关。政策背景下,从需求端来说各方的市场情绪、观望节奏都出现了明显的调整。尤其是在第三季度市场调整预期强化之后,未来还是比较紧张的状态。

其次房企融资端整体压力较大。在货币政策环境偏松的时候,对房地产行业资金监管在不断强化,并且有整体趋紧的状态,并且短期不会有太大的变化。今年以来的几次降准,对房地产金融包括整个房地产行业利好比较有限。

从个人端来看,曹晶晶认为,尽管今年房贷利率已经连续6个月出现下调,但整体仍维持较高的水平。并且对整个房地产行业而言,短期内都难以降低,利率对需求、购买力、市场预期都产生了一些影响。

一二线城市领衔出让金额

2019年1~9月,全国300个城市土地出让金总额为35511亿元,同比增加17%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额30392亿元,同比增加21%。杭州前三季度出让金总额逾2239亿元,连续两年居40城收金总额首位。

全国40个主要城市中,三亚、兰州、大连涨幅名列前三,仅有9个城市土地出让金同比缩水。

据《2019年1~9月全国土地成交城市排行榜TOP10》,一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场火热。

中国指数研究院研发中心研究主管古超向《每日经济新闻》记者分析认为,“从企业拿地城市群来看,长三角和中西部仍然是房企布局的重要区域。如1~9月份长三角区域土地城市热度不减,TOP10拿地企业达到了3千亿元,位列区域榜首位。中西部城市经济发展加速,也成为企业投资热土,TOP企业拿地金额达到了2千多亿元。从城市角度来看,一线城市和二线核心城市也是房企投资重点,其中中西部一些部分城市土地成交市场火热。”

《2019年1~9月全国住宅用地成交总价TOP10》榜单则显示,土地成交价水平同比走高,杭州上城区一宅地由新世界发展以总价97.92亿元摘得,居榜单首位。该榜单总额与去年同期相比上涨了8%,上榜门槛上升至66.6亿元,过半数入榜地块收金逾70亿元,而榜单前三甲地块总价均破90亿元。

中指研究院报告指出,入榜地块全部位于一二线重点城市,且多宗地块被品牌房企斩获。近年来一二线城市的拿地门槛不断增高,品牌房企资本运作能力和开发能力较强,在重点城市拿地更具优势。

头部房企与中小房企拿地分化

土地作为“粮仓”,其规模与结构对房企业绩的影响持续加大。头部房企凭借在土地资源获取上的优势继续开疆拓土。

前9个月,龙头房企继续发挥获取土地资源的优势。万科、碧桂园、保利占据1~9月拿地金额榜前三位。中指研究院数据显示,前9月万科累计拿地1381亿元居榜首,碧桂园和保利分别以1166亿元和865亿元分列第二、三位。

同时,行业集中度进一步显现。前9月TOP10企业拿地总额达7789亿元,占TOP100企业的35.7%;TOP30企业拿地总额13907亿元,占TOP100企业的63.8%。TOP10企业拿地门槛升至463亿元。

进入9月之后,保利拿地持续发力,拿地金额超180亿元;万科单月拿地金额约50.3亿元;华夏幸福以总价116亿元获取武汉两宗地块。

同时,一线城市土地成交热潮反映出房企补仓意愿增强,但在融资承压的情况下,企业更倾向布局高价值区域,同时也意味着此类城市土地市场竞争愈发激烈;部分三四线城市,尤其是具备经济增长潜力的三四线城市将迎来机会。

房企进入精细化竞争阶段

对于合理布局高价值区域,中指研究院土地事业部副总经理刘韧坚对碧桂园近期的一系列布局进行了分析。“根据数据库显示,2014年到2019年碧桂园总共以1968块土地数量遥遥领先行业,包括土地面积等也是百强企业中第一位。但是从拿地晴雨表的测算,碧桂园并不都是采取积极态度,只是在2017年3季度和4季度比较积极。

从2014~2019年,碧桂园在三四线城市新增的土地总占比达74%。也曾尝试了在北上广等城市拿地,但主要集中在一线城市远郊区县的位置,可以看出其重心放在三四线和五线城市。

溢价率方面来看,碧桂园在三四线城市拿地溢价率水平达到了41.29%,远高于其他区域,说明在三四线城市反而抢的是当地城市最好的地。碧桂园基本上选择小城市核心区域、占地在100~300亩区间,打造的是当地比较优质的项目,所以其对于城市的覆盖化和对城市进入程度远远高于其他百强企业。

刘韧坚也坦言:“对于小型房企来说,最大问题还是‘拿不到钱’和‘拿不到地’。”

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